Пазарът на недвижими имоти във Варна в началото на 2022 г.

В този епизод на подкаста с гост анализатори ще разгледаме пазара на недвижими имоти във Варна. Какъв беше пазарът през изминалата година и как започна 2022 г. Какво търсят купувачите и на каква цена? Може ли да се прогнозира развитието на пазара до края на годината? Какво показва статистиката за Варна – има ли ръст при ипотеките и какви са предпочитанията на клиентите, които купуват с кредит?

Георги Грунов от агенция “Имоти премиер” посочва сериозен ръст на сделките през 2021г., но отбелязва че много голяма част от тях са платени с кеш, а не с ипотека. Това е в контраст със ситуацията на пазара на имоти при предишния бум през 2007г.

„Имаме повече кешови сделки на годишна база“, споделя той. „Това е тенденцията за цялата година - хората са притеснени заради растяща инфлация и за да не им се обезценят парите ги извадиха от банките и ги вложиха в имот. Това продължи през първото тримесечие на 2022г. – 1000 сделки повече от първото тримесечие на 2021 и продължава да се купува повече с пари в брой. Дела на ипотеките продължава да намалява и е интересно какво ще се случи през второто тримесечие на 2022г.

Грунов представя и обобщение на цифрите от бумът през 2007г. „Разгледали сме цифрите от 2007г, когато беше пика на пазара и след първото тримесечие на 2008г последва срив на пазара и цените драстично паднаха надолу. 2021г. имаме 15 600 сделки, 2007г. сме имали 18 000 сделки. При дела на ипотеките в тези сделки разликата е двойна сега спрямо 2007г. 2007 е имало два пъти повече ипотеки, не е имало толкова пари на пазара, използвани са заемни средства. Това, което говорим с колегите е, че не можем да говорим за изкуствено завишаване на цените – безпорно има повишаване, но факторите са други, хората притежават тези средства и ги влагат в закупуване на жилища. Доста е далеч пазара от прегряване в този сегмент“, убеден е той.

Относно ситуацията в Украйна Грунов отбелязва, че определено е допринесла за ръста на себестойността на строителните материали, което е довело до замразяване на продажбите на нови имоти на зелено.

„Затруднената логистика на много стоки като метали, повишаването на горивата, инфлацията накараха много строители да спрат строителството на нови обекти. Във Варна усещаме, че те ще продават чак след акт 14, акт 15 дори, когато могат много по-добре да прогнозират разходите си, за да могат да си сметнат дали проекта ще излезе печеливш. Има компании, които продължават да строят, но те са обезпечели предварително материалите си. Като цяло се забелязва стопиране на много проекти, намалява стоката, хората, които продават имоти виждат че има дефицит и искат по-висока цена на имота си. Това доведе до покачване на цената на квадратен метър във всички райони на Варна“, споделя той.

Засега украинските граждани не търсят закупуване на имоти, но има постепенно раздвижване в тази посока и това неминуемо ще повиши цените в някакъв момент. Руските собственици от своя страна са в трудна ситуация, тъй като искат да продават, но заради санкциите и рестрикциите не могат да го направят.

По отношение на ваканционните имоти по Северното черноморие Мария Златева от агенция „Купи в България“ също отбелязва, че през последната година сделките са се увеличили и те също се купуват като убежище за спестяванията от инфлацията.

„Втората половина на 2021 бележи ръст на сделките от 40% в сравнение с първата половина. 6492 сделки в първата половина, 9108 сделки във втората. 72% ръст за Балчик, град Добрич е с най-малък ръст, но все пак нагоре с 32%. 2022 започва с висок ръст в сделките за ваканционни имоти. Въпреки разколебаването в края на февруари заради войната, търсенето се възстанови с бързи темпове. Страхът от инфлация доведе до голямо търсене на имоти и цените рязко се вдигнаха. Клиентите желаят да инвестират в спестяванията си“, казва тя.

Войната в Украйна оказва своето влияние по няколко начина. Златева също посочва, че предприемачите замразяват продажбите на имоти на зелено, докато не се изясни обстановката с вноса на суровини. Продавачите обаче също са притеснени от инфлацията и често спират сделките, защото не са сигурни какво да правят с парите от продажбата на имот. Притока на бежанци пък повиши наемите и доведе до дефицит на жилища за наемане.

„Очакваше се украинците да купуват жилища по морето, но това не се случи. Те търсят наеми и това повиши цените им“, казва тя.

В същото време обаче пандемията създаде възможност за дистанционна работа и това даде смелост на хората да инвестират в имот по Черноморието. Северното черноморие не е толкова застроено и дава повече спокойствие, като в същото време и цените не са високи.

По отношение на новото строителство Борислав Точевски, член на националната асоциация на строителните предприемачи, не е песимист. Той признава, че е имало период от 1-2 месеца след началото на войната в който инвеститорите спряха да продават, но по негови думи в момента „горе-долу е стабилизиран пазара, почти всеки увеличи цените и си направи прогноза за следващите 1-2 години. Не очаквам значителна корекция на цените следващите 2 години. Хубавото е, че строителната себестойност също няма да се качва, очаквам стабилна ценова политика“, убеден е той.

Точевски подчерта големия брой нови комплекси, които се строят в различни квартали във Варна и интензивността на новото строителство. Строят се и високи сгради, което е в контраст със София, където администрацията е враждебно настроена към тях. Подобрява се и инфраструктурата в райони като Траката, макар че изграждането на улици все още е трудно заради проблемите с отчуждаването. Според Точевски районът между Варна и Константин и Елена има голям потенциал и може изцяло да промени облика на града. Курортният комплекс Константин и Елена беше посочен и от другите гости като най-търсен и с най-висока цена измежду кварталите на Варна.