Защо живеенето под наем трябва да радва родените между 1980 и 2000 г.?

Милениалите (т.нар. поколение Y – хората родени между 1980 и 2000 г.) прекарват много време, оплаквайки неспособността си да си купят собствен дом, която ги принуждава да продължават да плащат наеми. Ако знаеха какво е добро за тях от финансова гледна точка, те обаче щяха да искат да се придържат към наемите, пише Гари Шилинг Bloomberg.

Общоприето схващане е, че поскъпването на жилищата създаде богатството на средната класа през по-ранните десетилетия. Това беше обаче само защото месечните плащания по заемите принудиха собствениците на жилища да спестяват и евентуално да погасяват ипотечните си дългове. По-голямата част от ръста на цените на еднофамилните къщи се дължи просто на по-големият им обем и по-луксозното обзавеждане.

От 1972 г. насам 30-годишната фиксирана лихва по ипотечните кредити в САЩ е средно 4,1%, което значи, че притежаването на имот струва на собственика по 3% годишно преди данъците, поддръжката, комуналните услуги и застраховката. Това е реална отрицателна възвращаемост. В този смисъл не е учудващо, че само една трета от милениалите имат собствени домове през 2016 г., в сравнение с половината от поколението Х, които са били на сходна възраст през 2001 г., както и половината от бейби бумърите през 1989 г.

По данни на Федералния резерв на САЩ домакинствата от поколението Y са имали средно нетно богатство от 92 хил. долара през 2016 г. или 40% по-малко от поколението Xs на същата възраст. Много милениали, родени между 1980 и 1996 г., навлязоха на пазара на труда по време на Голямата рецесия или скоро след това, когато възнагражденията бяха ниски, като те едва ли някога ще успеят да наваксат това изостване. Когато нивото на безработица скочи до 5%, както се случи тогава, нарастванети на приходите намаля с 10% през първото десетилетие от кариерата на новия служител.

Някои милениали си купиха дом в разгара на бума на ипотечни кредити, като вярваха, че могат да си купят къщи, без да имат финансови средства за това, защото продължителният ръст на цените ще позволи продължително рефинансиране. Спукването на ипотечния балон обаче и свиването на цените с една трета се оказа грубо събуждане за тях.

В последствие стандартите за ипотечно кредитиране бяха сериозно затегнати, а доходите на милениалите и нетните им богатства отслабнаха. Така по желание или по необходимост голяма част от представителите на поколението Y се оказаха наематели. След спада в цените, строителството на многофамилни къщи - повечето апартаменти под наем, се увеличи от 300 хил. годишно до 340 хил. през септември. Строителството на едновамилни къщи обаче, след като се понижи от 1,82 млн. годишно през 2006 г. до 350 хил. към март 2009 г., се възстанови до нива от 920 хил., което е далеч под дългосрочното средно ниво от 1,2 млн.

Освен това инвеститорите закупуват огромен брой еднофамилни къщи, които превръщат в жилища под наем. Миналата година инвеститорите купиха 20% от къщите в най-ниския ценови диапазон, което е над средното ниво от 15%. Това всъщност са жилищата, които милениалите обичайно избират за свой първи собствен дом.

Много милениали приемат съдбата си. Ново проучване на Freddie Mac установи, че за 24% от наемателите в САЩ е „изключително“ малко вероятно някога да притежават къща, което е четири процентни пункта по-малко спрямо данните от преди четири години. 82% от анкетираните смятат, че наемането е по-евтино от купуването, което е с 15 процентни пункта повече спрямо данните от февруари 2018 г., въпреки че при около 1000 долара среден месечен наем през второто тримесечие в САЩ, наемите в национален мащаб са поскъпнали с 20% по-бързо, отколкото се е ускорила инфлацията между 1980 и 2016 г.

"Тенденцията към наемане вместо притежаване трябва да се запази и дори да се засили", коментира Гари Шилинг.