Провалените строителни обекти влошават жилищните проблеми в Германия

Полузавършените корпуси на бъдещи домове се превърнаха в редовна гледка в цялата страна

09:02 | 24 септември 2024
Обновен: 10:59 | 24 септември 2024

Автор: Либи Чери и Лора Малш

Снимка: Bloomberg

Валерий Шевченко се готвеше да се премести в нов тристаен апартамент в престижния берлински квартал Пренцлауер Берг, преди да се случи фалитът. Повече от година по-късно, това все още се развива като част от сътресенията в немското жилищно строителство.

Project Immobilien-Gruppe, предприемачът на многофамилната жилищна сграда, където Шевченко беше купил апартамент, фалира, което доведе до спиране на строителството само няколко месеца преди тричленното семейство да се нанесе.

Мястото все още стоеше изоставено година по-късно, оставяйки семейство Шевченко в неизвестност. Те не само остават под наем за неопределено време, но първоначалната им вноска от €250 000 – около половината от общата цена на апартамента – е обвързана с процеса по несъстоятелност. Сега, в допълнение към наема си, те покриват лихвите по заема, който са взели, за да финансират първоначалната вноска.

„Бяха потискащи няколко дни, след като получихме новината“, каза Шевченко, 34-годишен софтуерен инженер, който се премести в Берлин от Русия през 2017 г. Той се чувства разочарован не само от строителната компания, но и от политиците, които той смята, че трябва да защити по-добре купувачите на жилища. „Не мислех, че нещо подобно е възможно в Германия“, каза той.

Полузавършените корпуси на бъдещи домове се превърнаха в редовна гледка в цялата страна. Повече от 1000 компании, занимаващи се с недвижими имоти, са се сринали от 2022 г. насам като част от последиците от нарастващите разходи за строителство и бързите увеличения на лихвените проценти, предприети от централните банки.

^{Фалитите в имотния сектор на Германия доближават пика от миналото десетилетие}

Въпреки че тази динамика е широко разпространена, въздействието в Германия е особено тежко поради размера на капитала, който е инвестиран в пазар, отдавна считан за един от най-сигурните в Европа. Жадни за доходи пенсионни фондове и големи наемодатели се вкупчиха, за да финансират проекти и да купуват жилищни портфейли, повишавайки цените на жилищата.

Амбициозните придобивания на високи цени бяха подхранвани от много евтини дългове както от пазарите на облигации, така и от банките. За разлика от повечето други европейски страни, строителните проекти в Германия могат да бъдат предприети с „малко или (почти) никакъв собствен капитал“, според презентация на PwC. Този висок ливъридж означаваше, че те бяха особено уязвими, когато разходите за строителство скочиха и финансирането пресъхна.

„Виждали сме много ситуации, в които хората са взели назаем срещу земята от банки, за да планират, но не са направили нищо“, каза Зак Вон, главен инвестиционен директор по недвижими имоти в Arrow Global, инвеститор в проблемни активи. „Банките седят върху големи заеми и дори не можете да продадете предварително апартаментите, защото строителната компания по същество е изчезнала.“

Липсата на достъпно жилищно пространство подхрани разочарованието, което прерасна в антиимигрантски настроения, тъй като мигрантите са обвинявани от много избиратели за влошаване на жилищната криза. В неделя крайнодясната "Алтернатива за Германия" не успя да спечели провинциалните избори в Бранденбург, провинцията, която заобикаля Берлин, но разликата с управляващите партии беше минимална. AfD спечели на регионалните избори в Тюрингия по-рано този месец.

Закъсалите строителни обекти са видим знак за трудностите, пред които е изправено правителството на Германия при насърчаването на ново строителство на пазар, който не е в крак с търсенето. Коалицията на канцлера Олаф Шолц не изпълни обещанието си да строи поне 400 000 жилища годишно. Икономистите на Deutsche Bank прогнозират, че само 260 000 единици ще бъдат завършени през 2024 г. и 265 000 през 2025 г.

„Кризата в жилищното строителство ще се проточи дълго време“, каза Клаус Волрабе, старши икономист в германския институт Ifo, чиито месечни проучвания показват настроения в сектора близо до рекордно ниски нива. „Компаниите все още търсят признаци на надежда.“

Строителството отбеляза най-големия спад от всички сектори по отношение на брутната добавена стойност към икономиката през последното тримесечие и забавянето добавя насрещни ветрове към вече затруднената икономика на Германия. Страничните ефекти се проявяват и в свързани индустрии, от производителите на мебели до производителите на химикали.

По-малките строителни фирми ще бъдат особено силно засегнати от неотдавнашния спад в новите поръчки, според Рене Хагеман, заместник-управляващ директор на германската строителна асоциация HDB, отбелязвайки, че намаляването на лихвените проценти само по себе си няма да бъде достатъчно за съживяване на сектора. „Преди всичко инвеститорите се нуждаят от дългосрочна стабилност, а това не е така в момента“, добави той.

^{Германия изостава от повечето европейски държави като брой на разрешителни за строеж}

„Германия ще продължи да бъде един от изоставащите в европейските имоти“, каза Кристиан Фладеланд, съглавен изпълнителен директор на Heimstaden Bostad, базиран в Швеция наемодател, който притежава сгради от Обединеното кралство до Полша, включително близо 30 000 жилища в Германия. „Стана по-скъпо да се строи ново строителство и значителните дисбаланси на жилищния пазар се ускоряват.“

Болката е особено остра за хора като семейство Шевченко, които са подписали договори за покупка добросъвестно, но нямат друг избор освен да чакат и да се надяват. Процесът по несъстоятелност е създаден, за да се изплатят възможно най-бързо кредиторите и не е подходящ за преструктуриране на строителни проекти, които изискват сериозни инвестиции, преди да могат да бъдат спечелени пари.

„Семействата, които са купили апартамента, за да живеят там – може би дори е трябвало да се изнесат от стария си апартамент – това е голям личен стрес, ако не е възможно да се завършат тези проекти“, каза Фолкер Бьом от адвокатската кантора Schultze & Braun, който е действащ като синдик по несъстоятелност за Project Immobilien.

Въпреки че много администратори като Бьом се стремят да завършат проектите, работата им е предизвикателство. Осигуряването на свежи средства за плащане на изпълнители и закупуване на материали може да бъде скъпо и съществуващите кредитори често не желаят да влагат добри пари след лоши. Понякога тежестта може дори да падне върху самите бъдещи купувачи на жилища, за да търсят допълнителни средства.

^{Ценовата разлика между нови и съществуващи жилища се увеличава}

За някои инвеститори тези наполовина построени обекти могат да представляват привлекателна възможност да вземат проекти сравнително евтино и да се възползват от ограничен пазар в бъдеще. Arrow Global, например, купи строителния предприемач Interboden от несъстоятелност през юни с намерението не само да завърши неговите проекти, но и да поеме други обекти, нуждаещи се от свежи пари.

„Това, което виждаме, са многобройни блокирани проекти – като цяло добри проекти на различни етапи – с някои частично или почти завършени, където строителите току-що са изчерпали финансирането“, каза Вон от Arrow.

Не само новите строителни проекти се нуждаят от нови инвестиции. Голяма част от съществуващия жилищен фонд в Германия е построен през 70-те години на миналия век или по-рано и се нуждае от подобрения. Много наемодатели са намалили капиталовите разходи, за да спестят пари, но подобренията са все по-неизбежни, особено с разпоредбите за енергийна ефективност.

„Голяма част от немския жилищен фонд е доста остарял и се нуждае от значителни инвестиции, за да подобри енергийните рейтинги от "ужасни" на "приемливи“, каза Бен Бианки, ръководител на Европа за групата за недвижими имоти на Oaktree Capital Management, който иска да купи жилищни портфейли от закъсали за пари наемодатели за ремонт.

Междувременно пазарът продължава да се затяга. С малко стимули за започване на нови жилищни проекти, разликата между цените на новите и съществуващите жилища се разширява, един от показателите за засилващия се недостиг на новопостроени сгради.

Това означава малка перспектива за облекчение за бъдещите купувачи на жилища като семейство Шевченко. Техният проект беше подет от нов изпълнител през пролетта, но строителството не започна отново това лято, както се надяваха.

„Наистина се притеснявам, че и те ще се откажат веднага щом разберат, че завършването на това не е толкова печелившо, колкото искат“, каза Шевченко.