През май централното правителство на Китай призова повече от 200 града да купуват непродадени жилища, за да намалят свръхпредлагането. Повече от три месеца по-късно само 29 са се вслушали в призива.
Лежерният темп на изпълнение, който до голяма степен се дължи на непривлекателните икономически параметри на плана от гледна точка на местните власти, подчертава предизвикателството, пред което е изправен президентът Си Дзинпин, докато се опитва да спре рекордния спад на пазара на недвижими имоти, който заплашва да подкопае целите за растеж на страната.
Планът е ключова част от опита на правителството да подкрепи сектора на недвижимите имоти, като същевременно постигне целта на Си за създаване на по-достъпни жилища. Разочароващият напредък повишава натиска за по-решителни мерки, докато Китай се опитва да се справи с излишните запаси от 382 млн. кв. м, равняващи се на площта на Детройт.
„Местните органи на властта напредват бавно“, пише в доклад от края на август Дин Дзъ Ю, председател на информационната платформа за недвижими имоти Shanghai CRIC Info Tech Co. По оценки на Дин към юли покупките са били едва 1,9% от непродадените апартаменти в цялата страна.
Местните бюрократи съчетават изискванията на Пекин, като същевременно се опитват да бъдат предпазливи по отношение на разходите. Закупуването на апартаменти в този момент няма голям финансов смисъл за тези служители, тъй като според Jefferies Financial Group Inc. се очаква цените на апартаментите да спаднат с поне още 30% в големите градове, преди да се стабилизират.
Очакваната възвръщаемост от превръщането на инвентара в жилища на достъпни цени също е по-ниска от разходите за финансиране. Според Macquarie Group Ltd. доходността от наеми в градовете от 1-во ниво в Китай е средно едва 1,4% през 2023 г. в сравнение с лихвения процент за финансиране на централната банка от 1,75%.
Няколко града предложиха да прибягнат до сериозни преговори, за да минимизират рисковете си, което поражда съмнения дали закъсалите предприемачи ще са склонни да продадат инвентара си. В южната част на провинция Гуандун град Фошан предложи да купува на цена, не по-висока от 50 % от цените на подобни проекти в близост. В рамките на същата провинция град Дунгуан планира да определи цени за продажба на достъпни жилища на около 50% от стойностите на новите жилища в проучването, което означава, че разходите за покупка ще бъдат дори по-ниски от тези.
Потенциал за подобряване на възвръщаемостта съществува само ако непродадените жилища бъдат закупени със значителна отстъпка, каза Тайрън Кам, старши директор на отдел „Корпоративни рейтинги за Азиатско-тихоокеанския регион“ във Fitch. Но местните власти може и да се опасяват да направят това поради „социално-политическите последици за местните собственици на жилища“, каза той.
Този ход рискува да натовари допълнително местните финанси, които и без това са в нестабилно състояние. Способността на регионалните правителства да стимулират растежа беше подкопана от рекордния спад на приходите от продажби на земя, като бюджетните им разходи се свиха през първите седем месеца. Сред всички 31 провинции и общини само Шанхай отбеляза бюджетен излишък през първото полугодие.
„Не очакваме широко разгръщане на програмата за изкупуване поради липсата на финансиране и факта, че банките и държавните фирми трябва да поемат пълния кредитен и инвестиционен риск“, заяви Зерлина Зенг, старши кредитен анализатор в Creditsights Singapore LLC.
В сряда индексът на Bloomberg на най-големите китайски строителни предприемачи спадна с цели 1% до най-ниското си ниво от края на април. Това последва силен спад през предходния ден, след като някои строители бяха отстранени от програмата, която свързва борсите в Шанхай и Шънджън с борсата в Хонконг.
Програма на централната банка
След като Китайската народна банка представи инициативата през май, централната банка призова повече от 200 града да придвижат плана, според доклад на държавната медия. През следващия месец министерството на жилищното строителство настоя програмата да бъде разширена и да обхване окръзите, което означава, че 387 по-нисши префектури също ще бъдат насърчени да се присъединят.
Според China Index Holdings властите в поне 60 града са изразили подкрепа за инициативата. Но не много от тях са обявили подробни правила, които да проправят пътя за изпълнение, каза директорът на изследователския център Чън Уенджин.
Макар че държавното изкупуване на жилищни запаси широко се разглежда като ключова стъпка към облекчаване на пренасищането, усвояването на финансовата подкрепа на централната банка също е слабо.
Към края на юни бяха усвоени само 12,1 млрд. юана (1,7 млрд. долара), или 4% от програмата на PBOC за отпускане на 300 млрд. юана, сочат публични данни.
Ограниченото използване на съществуващите програми за финансиране сигнализира, че възвръщаемостта и паричните потоци от социалните жилища са „недостатъчни“ за обслужване на свързания с тях дълг, пишат анализаторите на Fitch Ratings в бележка от 29 август.
Анализаторите са скептични и по отношение на това дали финансирането от централната банка е достатъчно, тъй като то е само малка част от 1 до 5 трилиона юана, които са необходими за преодоляване на несъответствието между търсенето и предлагането.
За да се справи с проблемите с финансирането, Китай обмисля да позволи на местните власти да използват специални заеми за закупуване на излишни жилищни единици, което би им осигурило достъп до финансиране в размер на 1,6 трилиона юана, съобщи Bloomberg миналия месец. Това би било повече от достатъчно за финансиране на програмата за закупуване на жилища, която се очаква да не надхвърли 1 трилион юана за 2024-2025 г., според Bloomberg Intelligence.
Облекчаване на правилата
Строгите изисквания за покупка също допринесоха за предизвикателствата. През май крайградски район в Ханджоу постанови, че потенциалните цели трябва да бъдат завършени анблок активи с достатъчно място за паркиране на автомобили. Чунцин изисква избраните сгради да имат метростанция, училище и болница в радиус от един километър.
Все пак други градове с подобни изисквания понижават летвата. През август южният технологичен център Шънджън престана да изисква целевите активи да бъдат напълно изградени. Град Джаоцин в южната провинция Гуандун престана да ограничава покупките само до анблок сгради. Град Шангцю в централната провинция Хънан се отказа от стандартите си за местоположение.
„Вероятно още градове ще облекчат правилата си, за да разширят кръга от потенциални цели“, пише Дин.
Но засега Китай може да се затрудни да наложи плана си за спасяване на жилища пред местните администрации, каза анализаторът на Bloomberg Intelligence Кристи Хунг. „Ниската доходност от наеми едва ли оправдава риска.“
Светът е бизнес с Ивайло Лаков /п/
