Висшият финансов регулатор в еврорегиона предупреди за широко разпространени проблеми в начина, по който банките оценяват обезпеченията, подкрепящи десетки милиарди заеми за бизнес недвижими имоти, подчертавайки потенциала заемодателите да подценяват своята уязвимост към срив на сектора.
Европейската централна банка извършва инспекции на място на процесите на банките от 2018 г., като включително поиска от оценителите на имоти подробности за това как вършат работата си, и е открила „редица от проблеми в начина, по който банките възлагат или извършват оценки“.
Те включват банки, определящи „пазарна стойност“ на нивото, което вярват, че евентуално могат да постигнат от продажбата на актив, а не стойността, която биха възстановили сега. Тази пратика е особено подвеждаща по време на пазарни спадове, когато оценките на банките се оценяват при последващ отскок. Метриката е „често неразбрана или погрешно прилагана“, е установил проверяващият.
Инвеститорите са загрижени за излагането на кредиторите на търговски недвижими имоти, и особено на офис сектора, след като търсенето се срина по време на пандемията. Наемодателите и банките се надяват, че намаляването на лихвените проценти от централната банка ще повиши търсенето на активите и ще позволи на пазара да достигне дъното. Това е преждевременно, предупреди ЕЦБ в сряда, поради проблемите, които вижда с оценките.
Банките също бяха критикувани за „погрешно“ прилагане на счетоводни конвенции „за надуване на пазарните стойности“ чрез определяне на показателя като най-добрата цена, която евентуално може да бъде постигната за развитието на проект, както и използване на „остарели и неподходящи пазарни данни“ и „игнориране на текущите пазарните настроения и очакванията на пазарните участници.“
„През втората половина на 2022 г. и през цялата 2023 г. инспекционните екипи откриха случаи, при които банки или техните оценители разчитаха на транзакционни доказателства от 2021 г. или по-рано“, пише ЕЦБ.
Надзорните органи не бяха убедени от защитата на банките, че въпреки че икономиката се влошава и инфлацията и лихвените проценти се покачват, „без по-скорошни доказателства за транзакции няма доказателства, че пазарната стойност е паднала“.
От следващата година оценките ще трябва да изключват очакванията за повишение на цените.
Други проблеми, разкрити от ЕЦБ, включват лош преглед на работата на оценителите, цитирайки един случай, при който имот е бил класифициран като празен, когато в него е имало дългосрочно незаконно настанили се лица.
„Надзорните органи по целия свят се сблъскват с подобни проблеми в тази област и банковият надзор на ЕЦБ активно споделя опита, натрупан през няколко години инспекции“, каза ЕЦБ относно общите си констатации. „Екипът на кампанията за инспекции на място на CRE ще започне допълнителни дискусии с външни одитори и органи за определяне на стандарти за CRE.“
Европейските банки имат около 1,4 трилиона евро заеми за търговски недвижими имоти, според Европейския банков орган, като почти 18% са класифицирани като етап 2, което означава, че има значително увеличение на кредитния риск.
„Продължаващият спад на пазара на търговски недвижими имоти заслужава специално внимание, тъй като може да има косвен ефект върху качеството на активите на някои банки“, се казва в доклада на ЕЦБ. „С по-високите лихвени проценти и по-ниското търсене в ключови сегменти е по-вероятно кредитополучателите да се изправят пред предизвикателства при обслужването на дълга. Поради това разумната оценка на обезпечението е много важна.“