Банките предупреждават за нарастващи енергийни рискове в ипотечните портфейли

Общата картина в цяла Европа е, че „няма достатъчно пари“, за да се приведе жилищният фонд в съответствие с целевите екологични стандарти на блока

12:01 | 19 май 2024

Автор: Гаутам Найк

Снимка: Bloomberg

В цяла Европа банките се опитват да разберат как да се справят с нарастващия риск, който се крие в жилищните ипотечни портфейли: потреблението на енергия.

В Германия, най-голямата икономика в блока, става все по-ясно, че много домакинства или не желаят, или не могат да отделят средства за подобряване на енергийната ефективност на домовете си. Германската Бундесбанк вече предупреди, че бездействието може да остави значителна пробойна в стойността на имотите с косвени ефекти за по-широката икономика. Междувременно Deutsche Bank AG казва, че само малка част от нейните частни клиенти в момента отговарят на условията за зелени заеми.

„Всички банки са изправени пред едни и същи предизвикателства“, каза Тобиас Хорн, ръководител на управлението на портфейла за частно банкиране в рисковия отдел на базираната във Франкфурт банка.

Deutsche Bank, която има портфолио от жилищни имоти за около 175 милиарда евро, изчислява, че един отделен дом може да се нуждае от ремонт на стойност над 100 000 евро, за да отговаря на най-високото ниво на енергийна ефективност в Европейския съюз. Това се равнява на 80 милиарда евро общо за клиентите на банката за жилищни имоти.

Такива разходи биха били в допълнение към редовните плащания по ипотека и биха направили обслужването на дълга по-малко достъпно за собствениците на жилища. Deutsche Bank заяви в последния си годишен доклад, че „най-голямата концентрация на кредитен риск в заемите от регионална гледна точка е на вътрешния пазар в Германия, със значителен дял в домакинствата, което включва по-голямата част от бизнеса с ипотечно кредитиране и жилищни заеми“.

Общата картина в цяла Европа е, че „няма достатъчно пари“, за да се приведе жилищният фонд в съответствие с целевите екологични стандарти на блока, каза Карстен Бжески, главен икономист на ING Германия. „Не можете да принудите собствениците да правят ремонти.“

За да посрещне предизвикателството, най-голямата банка в Германия се обръща към структурирани инструменти за облекчаване на капитала. В петък Deutsche разкри сделка с Европейската инвестиционна банка, която ѝ позволява да предоставя отстъпки за над 600 милиона евро зелени ипотеки на вътрешния пазар. ЕИБ ще гарантира входен транш от 150 милиона евро в секюритизация на потребителски заем, отключвайки по-ниски капиталови изисквания за германския кредитор.

Deutsche Bank казва, че вече обмисля сключването на повече подобни сделки за облекчаване на капитала, които се очертаха като част от финансовия инженеринг, който изглежда ще играе все по-важна роля в Европа.

Банките в Европа трябва да признаят, че техните портфейли от жилищни недвижими имоти са изпълнени с рискове, които екологичните жилищни изисквания извеждат на преден план.

В Нидерландия централната банка предупреди, че кредитополучателите с кредитни ограничения, които решат да не направят домовете си въглеродно неутрални, са изправени пред спад в стойността на обезпечението. В същото време кредитополучателите, които разтягат наличните финанси, за да покрият такива разходи, рискуват да станат „по-уязвими на негативни шокове“, каза централната банка. „И в двата случая рискът по заема се увеличава."

В Обединеното кралство Lloyds Banking Group Plc, която има над 300 милиарда британски лири ипотеки в своите книги, казва, че Великобритания има „най-стария и най-тежкия“ жилищен фонд в Европа. И все пак почти половината собственици на жилища в страната се отблъскват от високите първоначални разходи, свързани с подобряване на енергийната ефективност на къщите.

Ребека Хийтън, директор по екологична устойчивост в Lloyds, казва, че банката е „загрижена от неадекватния напредък в декарбонизацията на 28-те милиона домове в Обединеното кралство“.

Междувременно в Италия планът за озеленяване на жилищния фонд попадна в скандал, след като данъчните облекчения за енергосъобразни реновации доведоха до мащабни измамни инвестиции. Оттогава рамката е частично обърната и правилата за данъчни кредити са преразгледани.

Резултатът е, че европейските банки остават обременени с активи на жилищни имоти, които не отговарят на екологичните регулаторни изисквания.

По-рано тази година законодателите на ЕС приеха Директивата за енергийните характеристики на сградите. Въвеждането на новия закон ще бъде постепенно - с продължителност повече от десетилетие - но собствениците на имоти, които изостават твърде много, рискуват да бъдат обременени с активи, които вече не могат да бъдат продадени или отдадени под наем. ЕС изчислява, че около 85% от сградите в блока са построени преди 2000 г., като 75% от тях имат „лоши енергийни характеристики“.

ЕС си постави за цел да намали емисиите в строителния сектор с 60% до 2030 г. и постави пълната декарбонизация като цел до 2050 г. Отговорни за 42% от консумираната енергия сградите „са най-големият потребител на енергия в Европа“, според Европейската комисия.

Deutsche Bank казва, че въпреки предизвикателствата, очаква настоящите инвестиции в инфраструктура, зелено захранване и екологични строителни материали „да постигнат напредък към нетната нула“ в германския сектор на недвижимите имоти.

Но само в Германия повече от 60% от домовете ще трябва да преминат реновация през следващото десетилетие, за да отговорят на по-строгите енергийни изисквания на ЕС. Този процес ще струва някъде между 740 милиарда евро и 1 трилион евро, според оценки, предоставени от ING Groep NV.

Хорн казва, че Deutsche има оценки на сертификати за енергийна ефективност само за около 4% от клиентите на жилищни недвижими имоти, което значително ограничава способността ѝ да издава зелени ипотеки. Нещо повече, когато собственик на жилище изплати последната вноска по, да речем, 30-годишна ипотека, свързана с дом с високи емисии, този заем се заличава от счетоводните книги на банката, създавайки впечатлението, че емисиите на дома са изчезнали.

Всъщност „това не променя нищо за фонда от сгради в германското общество“ и създава „измамна представа“ за намаляването на емисиите, каза Хорн.

Deutsche Bank изчислява, че една трета от нейните частни клиенти в областта на недвижимите имоти в момента нямат финансови средства да модернизират домовете си до най-високия енергиен рейтинг или сграда с нулеви въглеродни емисии. В крайна сметка това представлява заплаха за целта на Германия да стане нетна нула до 2045 г.

Deutsche Bank прави каквото може, казва Хорн. Но „ако клиентът не иска да се занимава с енергийна ефективност или няма финансови средства, банките не могат да го направят“.