Правителството на Си Дзинпин обяви най-мащабния си опит досега да спаси затруднения китайски пазар на имоти, облекчавайки ипотечните правила и призовавайки местните правителства да купуват непродадени жилища, тъй като властите стават все по-загрижени за забавящия ефект на сектора върху икономическия растеж.
Пакетът за подкрепа също така включва изисквания за по-ниски първоначални плащания за купувачите на жилища и 300 милиарда юана (42 милиарда долара) финансиране от централната банка, за да помогне на подкрепяните от правителството фирми да купуват излишни инвентари от строителните предприемачи. След това тези имоти ще бъдат превърнати в достъпни жилища.
Въпреки че инвеститорите в акции приветстваха новината - изпращайки индекс на акциите на строителните предприемачи нагоре с близо 10% в петък - далеч не е ясно дали планът да се постави черта под имотната криза ще бъде успешен. Финансирането, обявено от централната банка на Китай, е само малка част от това, което според някои анализатори е необходимо за справяне с несъответствието между търсенето и предлагането на жилища и много потенциални купувачи чакат цените да паднат още, преди да се намесят.
Съобщението от петък все пак подчерта подновения фокус на Си върху подкрепата на втората по големина икономика в света, която е изправена пред редица предизвикателства от нарастващите тарифи на САЩ до исторически високата безработица сред младите хора. Въпросът сега е дали властите могат да съберат правилната комбинация от финансова мощ и корекции на политиката, за да укрепят доверието, без да се връщат към спекулативните ексцесии от предишните десетилетия.
„Това е малко подобно на спасяването на финансови институции, преминаващи през Голямата финансова криза“, каза Жу Нин, професор по финанси в Шанхайския институт за напреднали финанси, в интервю за Bloomberg. „Но в крайна сметка, освен ако централното правителство не се намеси и не предостави собствен кредит на пазара на недвижими имоти, за нас е малко трудно или твърде преждевременно да повярваме, че сме извън опасност.“
Очаква се програмата за повторно заемане да се превърне в 500 милиарда юана кредит като цяло за изкупуване на жилища, каза централната банка. Това е по-малко от оценките на анализаторите, които поставят необходимото финансиране на 1 трилион до 5 трилиона юана - в зависимост от мащаба и скоростта, с която правителството усвоява жилищния инвентар.
Пазарите реагираха положително. Имотният индекс на Шанхайската фондова борса скочи с 6,2%. Индикаторът на Bloomberg за акциите на китайските разработчици скочи с 9,6%, което доведе до печалби до 16,8% тази година.
Това бележи нова фаза за позицията на Пекин по отношение на собствеността, седем години след като Си продиктува, че „къщите са за живеене, а не за спекулации“. Последните мерки, макар и потенциално да облекчават натиска върху предприемачите, ще ускорят плановете на Си за увеличаване на обществените жилища.
Кошница с мерки
Вицепремиерът Хе Лифенг подчерта пред служители по време на среща в петък, че „секторът на имотите е свързан с интереса на масите и по-големия проблем на икономическото развитие“.
Той също така подчерта необходимостта от прокарване на така наречените „три големи проекта“, които включват достъпни жилища, градско обновяване и обществена инфраструктура.
В петък централната банка намали съотношението на минималната първоначална вноска за купувачите за първи път до 15%, което е рекордно ниско според Ян Юежин, директор по изследванията в E-house China Research and Development Institute. Купувачите на втори дом сега трябва да се включат с 25%, като и двата хода представляват намаления с 5 процентни пункта.
Всеки град все пак ще трябва да вземе своите решения относно ипотечните лихви, след като националният минимум беше отменен. Местните власти могат да решат дали все още поддържат минимална ипотечна лихва и нейното ниво.
Повече от три години след като Китай наложи строги ограничения върху дълга на разработчиците, компаниите за недвижими имоти, включително подкрепяната от държавата China Vanke Co., са на ръба. Колективно те са просрочили 124 милиарда долара дълг. Това заплашва социалната стабилност, докато протестите нарастват, а непродадените жилищни запаси се движат на осемгодишен връх.
Със спряните строителни работи и неизпълнението на задълженията на предприемачите около 5 милиона души са изложени на риск от безработица или намалени доходи. Изображения на участъци от празни сгради и незавършени обществени работи се превърнаха в глобални символи на намаляващото доверие и недоволството на нацията от начина, по който Си управлява икономиката.
Политиците внасят усещане за неотложност, тъй като официалните данни в петък показаха, че цените на жилищата през април са отбелязали най-стръмните спадове на месечна база от десетилетие. Множество мерки, издадени през последната година, не успяха да спрат спиралата надолу.
Вицепремиерът Хе също така каза, че местните власти трябва да изкупят обратно или да оттеглят парцели, които са били продадени, но остават неизползвани, като средство за облекчаване напрежението на паричните потоци на строителните предприемачи.
Програмата за повторно кредитиране на централната банка се състои от евтино финансиране, предлагано на кредиторите. То осигурява пари на стойност 60% от главницата на банкови заеми, отпуснати на регионални държавни предприятия, избрани от местните власти за закупуване на непродадени жилища на разумни цени.
Китай може също да обмисли инструменти за финансиране, включително специални държавни облигации и специални местни държавни облигации, според Брус Панг, главен икономист за Китай в Jones Lang LaSalle Inc.
Това може да влоши нивото на държавния дълг, който скочи до 56% от брутния вътрешен продукт към миналата година.
Намаляване на ипотечните лихви
Китай започна да намалява националния праг на ипотечните лихви през 2022 г. и позволи на населените места, които са претърпели най-много спадове, да определят свои собствени минимални лихви. Подобни мерки доведоха до спад на средния лихвен процент по новоотпуснатите ипотеки до 3,69% през първото тримесечие – най-ниското ниво от началото на записите през 2009 г. – но не успяха да съживят сделките.
Повече от 40% от градовете вече са намалили лихвите по ипотечните кредити или са ги премахнали до края на март, според централната банка.
„Облекчаването на политиката е само незначително облекчаване на кредитните ограничения“, каза Реймънд Юнг, главен икономист за Китай в Australia & New Zealand Banking Group Ltd. „Съмнявам се как тези мерки могат да предотвратят очакванията на домакинствата за перспективите на имотите.“
Ходовете са насочени към допълнително намаляване на маржовете на китайските държавни кредитори. Продължителният спад на имотите вече изтъни нетните лихвени маржове и доведе до увеличаване на лошите кредити.
Нетният лихвен марж на китайските банки спадна до рекордно ниско ниво от 1,69% към края на миналата година, доста под прага от 1,8%, считан за необходим за поддържане на разумна доходност.
„Ефектите ще зависят от това дали потребителите ще се насърчат“, каза Шен Менг, директор в базираната в Пекин инвестиционна банка Chanson & Co. Ако не се изпълни добре, „е малко вероятно да стимулира търсенето и да предизвика структурен обрат“.