Китайските инвеститори и техните кредитори поставят надписи „Продава се“ на имоти по целия свят, тъй като необходимостта от набиране на парични средства на фона на задълбочаващата се криза с недвижимите имоти у дома надделява над рисковете от разтоварване на падащ пазар. Цените, които те получават, ще помогнат най-накрая да се определи с точни цифри в какви затруднения се намира индустрията като цяло.
Спадът в световен мащаб, предизвикан от повишаването на разходите по заемите, вече е намалил стойността на офис имотите с повече от 1 трилион долара, заяви миналата седмица председателят на Starwood Capital Group Бари Стърнлихт. Общият размер на щетите обаче все още не е известен, тъй като са продадени много малко активи и оценителите не разполагат с актуални данни. През миналата година сключените сделки с търговски имоти в световен мащаб се понижиха до най-ниското си ниво от десетилетие насам, тъй като собствениците не желаят да продават сгради с големи отстъпки.
Регулаторните органи и пазарът са обезпокоени, че тази задънена улица може да прикрие големи нереализирани загуби, което ще доведе до проблеми както за банките, които в ерата на евтините пари продължиха да отпускат заеми на тухли и хоросан, така и за собствениците на активи.
New York Community Bancorp достигна 27-годишно дъно във вторник, след като намали дивидента си и натрупа резерви отчасти заради проблемните кредити за недвижими имоти. Европейската централна банка е загрижена, че банките в региона твърде бавно намаляват стойността на кредитите, а британският орган за финансово поведение ще преразгледа оценките на частните пазари, включително на недвижимите имоти.
Жилищният комплекс 60 Curzon в Мейфеър, където са назначени експерти по несъстоятелност от Interpath Advisory.
Сега на пазара започват да излизат нови активи в чужбина, придобити по време на продължилата десетилетие китайска експанзия, тъй като наемодателите и предприемачите решават, че искат парични средства сега, за да подкрепят вътрешните си операции и да изплатят дълговете си - дори ако това означава да поемат финансов удар. Репресиите на Пекин срещу прекомерното заемане на средства оставиха малко предприемачи невредими, дори и тези, които някога бяха считани за големи играчи. Например подразделение на базираната в Гуанджоу China Aoyuan Group Ltd., което е в средата на план за преструктуриране на дълг на стойност 6 млрд. долара, в края на миналата година продаде парцел в Торонто с около 45% отстъпка от покупната цена през 2021 г., според доставчика на данни Altus Group.
„С мотивираните продавачи замразяването на пазара може да се размрази, което ще подобри прозрачността и откриването на цените“, каза Толу Аламуту, кредитен анализатор в Bloomberg Intelligence. „Оценките на портфейлите може да продължат да падат.“
С всяка транзакция пазарът придобива все по-голяма яснота относно нормата на капитализация - мярка за възвръщаемостта, с която инвеститорът е готов да сключи сделка. След това тези данни ще бъдат използвани от оценителите за оценка на други активи, което може да доведе до по-широки обезценки. Вследствие на това на наемодателите може да се наложи да вкарат повече пари, за да отстранят евентуални нарушения на съотношението между стойността на кредита и стойността на имота, или да рискуват имотите да бъдат конфискувани от кредиторите.
Въпреки че досега в Европа е имало само няколко продажби на китайски имоти - миналата година офис сграда в Лондон, свързана с Shimao Group Holdings Ltd. Според лице, запознато с въпроса, сградата е продадена с около 15% отстъпка от по-ранна продажба, договорена през 2022 г., която не е приключила - обемът отново започва да нараства.
Само през тази седмица закъсалият предприемач Guangzhou R&F Properties Co. се съгласи да продаде дела си в проект за имоти на стойност 1,34 млрд. паунда (1,69 млрд. долара) в лондонския квартал Nine Elms срещу част от доларовите си облигации и 10 пенса, а офис блок в Canary Wharf се продава с 60% по-малко, отколкото през 2017 г., след като беше конфискуван от кредитори на китайски инвеститор. Продажбите са част от възстановяването на продажбите, след като миналата година някои предприемачи спряха да си поемат дъх, докато работеха по планове за преструктуриране.
„Откриването на цени ще се подобри през годината“, написа миналия месец Карол Ходжсън, ръководител на отдела за проучвания на недвижими имоти за Европа в JPMorgan Asset Management. Това отчасти се дължи на „активизирането на проблемните активи, които излизат на пазара“, добави тя.
Китайските инвеститори разпродават активи в чужбина
По-рано този месец луксозен комплекс в сърцето на Мейфеър, престижен район в Западен Лондон, изпадна в административна криза, след като не успя да изплати заемите си. Мажоритарната му собственост е на две китайски инвестиционни фирми - Citic Capital и Cindat, а жилищата ще продължат да се предлагат на потенциални купувачи чрез администраторите.
По-нататък на изток в столицата на Обединеното кралство запознат с въпроса, вижда, че жилищният проект, планиран от изпадналия в затруднение китайски предприемач Country Garden Holdings Co. привлича оферти на стойност под 100 млн. паунда. Дъщерното дружество е направило разходи за обезценка в размер на 10,3 млн. паунда през 2022 г., според подадена през декември информация. Междувременно подразделение на базираната в Шанхай компания за недвижими имоти Greenland Holdings Corp. е отпуснало заем за проект за небостъргач в източен Лондон, който технически не е изпълнен миналата година, показва подадената информация.
Продажбите се увеличават и извън Европа, включително в Австралия. Само допреди няколко години амбициозните китайски разработчици бяха основни играчи на местния пазар. Сега повечето от тях до голяма степен са спрели да купуват и вместо това са се насочили към продажба на проекти. Според местни медии сред последните продажби е продажбата на обект в покрайнините на Мелбърн за 250 млн. австралийски долара (163 млн. щатски долара) от подразделението Risland на Country Garden. Според друг доклад на местна медия компанията наскоро се е освободила и от актив за развитие в Сидни за около 240 млн. австралийски долара. „Продажбата на тези частични останали парцели е част от подхода на Risland за оптимизиране на портфолиото“, заяви Гуотао Ху, главен изпълнителен директор на Risland Australia, в изявление за Bloomberg, без да потвърждава подробности за продажбите или цените.
Представители на Shimao, Country Garden, R&F, Greenland и Cindat не са предоставили незабавен коментар, а обажданията до централата на Aoyuan са останали без отговор. Citic препрати всички въпроси към администратора.
Китай в никакъв случай не е единственият източник на потенциални проблеми на пазара на търговски недвижими имоти. Южнокорейските инвеститори лошо определиха времето на огромния залог на офиси, а по-високите лихвени проценти вече накараха германските и скандинавските наемодатели да продават имоти с големи отстъпки. Очаква се вълната от падежиращи заеми в САЩ също да доведе до изземване на имоти от регионалните банки и продажба на съответните активи. Но Китай е пазарът, на който може би продавачите имат най-голям стимул да продават бързо.
По-широкото въздействие на тези продажби ще се определи от това колко сериозно пазарът приема резултатите, каза Питър Пападакос, анализатор на недвижими имоти в Green Street.
„Спорно е дали оценителите ще ги вземат изцяло предвид, като се има предвид, че продавачите са „мотивирани“, каза Пападакос. „По мое мнение, те трябва да го направят.“