Тъй като недостигът на жилища води до рязко покачване на наемите в големите европейски градове, инвеститорите се редят на опашка, за да вложат пари в нови жилища, но се сблъскват с множество объркващи пречки.
Поради факта, че офис и търговските имоти страдат от тенденциите за дистанционна работа и онлайн пазаруване, инвеститорите в недвижими имоти са заделили допълнителни 82 млрд. евро (90 млрд. долара) за жилищни проекти в Европа до 2025 г., според проучване на Savills. На пътя им обаче стои блатото от правила, разпоредби и бюрокрация.
„Целият този капитал се стреми да навлезе в Европа“, казва Марк Олнут, изпълнителен директор на Greystar Real Estate Partners, частна инвестиционна компания, специализирана в отдаването на имоти под наем. „Има недостиг на предлагане и недостатъчно съществуващ фонд, но има и пречки.“
Среден ръст на наемите за двустаен апартамент от 2018 до 2023 г.
Жилищата се превърнаха в остър политически въпрос за Европа, тъй като борбата за намиране на достъпно жилище допринася за социалното напрежение и разочарованието на избирателите. Но няма бързо решение.
Пречките в Европа са различни - от контрола върху наемите до пречките при планирането - и ще изискват постоянни действия от страна на правителствата, за отключване на инвестиции и в крайна сметка да се намали натискът върху затруднените домакинства. Ето и кратък преглед на основните проблеми на различните пазари.
Развитието в Обединеното кралство често се забавя поради времето, необходимо за вземане на решения за планиране. Фотограф: Крис Ратклиф/ Bloomberg
Великобритания
Самото споменаване на британската система за планиране обикновено е достатъчно, за да предизвика неодобрението на инвеститорите в недвижими имоти. Решенията за развитие са в ръцете на изчерпани местни съвети, а общественият принос може да попречи на амбициозни проекти. „Има съвети, които го разбират, а има и такива, които не го разбират“, коментира Олнът. „Тези, които не го разбират, са повече от тези, които го разбират.“
Местните власти обикновено разполагат с осем седмици за вземане на решение, а за големи проекти - с до 13 седмици. Но според правителствената статистика само две от десет заявления за големи жилищни комплекси са били разрешени в този период между юли и септември миналата година.
Местните власти в Англия бавно вземат решения за планиране
Перспективата за нови правила също е проблем. Лейбъристката партия, която води в социологическите проучвания, обеща серия от реформи за справяне с недостига на жилища във Великобритания, а кметът на Лондон Садик Хан многократно призова за ограничаване на увеличението на наемите.
Макар че ограниченията може да са добре дошли за наемателите, те могат да доведат до траен недостиг на жилища в дългосрочен план, тъй като ограничават стимулите за ново строителство. Такъв е случаят в Шотландия, където според Шотландската федерация за недвижими имоти наемодателите могат да увеличават наемите само с до 3% годишно. „Секторът е възпрепятстван от това, което инвеститорите смятат за високо ниво на политически риск“, казва Джон Бойл, основен автор на изследването.
Увеличението на наемите в Ирландия е ограничено до 2% годишно за неопределен период от време. Фотограф: Пауло Нунес душ Сантуш/ Bloomberg
Ирландия
В Ирландия, която все още страда от жилищния балон, спукан по време на финансовата криза, увеличението на наемите е ограничено до 2% годишно за неопределено време. Това означава, че неотдавнашният скок на инфлацията не е отчетен, което оказва влияние върху инвестициите в ново предлагане.
Резултатът е задълбочаваща се жилищна криза и засилване на напрежението. Агитаторите, участвали в бунтовете с насилие в Дъблин през ноември, използваха недоволството от липсата на жилища на достъпни цени, което се сблъсква с притока на бежанци и лица, търсещи убежище.
Ирландското правителство е поело ангажимент да строи средно по 33 000 нови жилища всяка година от 2021 до 2030 г. Но за строителните предприемачи постоянно високата инфлация означава, че числата не се сумират. „Контролът върху наемите не трябва да бъде проблем“, но правилата трябва да бъдат по-добре съобразени с разходите и рисковете, казва Боб Фейт, главен изпълнителен директор на Greystar.
Германия не успя да постигне целта от 400 000 нови жилища годишно. Фотограф: Krisztian Bocsi/ Bloomberg
Германия
По-малко от половината германци притежават собствени жилища - един от най-ниските проценти в Европа - и въпреки че това означава, че в сектора на наемите има много възможности за инвестиции, закупуването на съществуващ фонд е свързано с риск от обновяване. В Германия има голямо предлагане на жилища под наем, но значителна част от тях са „много стари и неподходящи за целта“, отбеляза още Фейт от Greystar.
Управляващата коалиция на канцлера Олаф Шолц, която не успя да постигне целта за 400 000 нови жилища годишно, отложи през септември по-строгите правила за ефективност на новите сгради в опит да насърчи строителството. Но този ход не е достатъчен, за да се противодейства на високите лихвени проценти и нарастващите разходи за строителство, а инвеститорите продължават да се притесняват кога ще се върнат правилата.
„Жилищното строителство се нуждае от спешен и бърз тласък, а не от допълнителна несигурност“, казва Феликс Паклепа, управляващ директор на германското строително лоби ZDB.
Строгите правила за защита на наемателите още повече затрудняват привличането на инвеститори. Правителствените планове за по-нататъшно затягане на регулациите, като например намаляване на горната граница за увеличаване на наемите, „ще доведат по-скоро до по-малко нови сгради, отколкото до повече“, казва Ролф Бух, главен изпълнителен директор на най-големия германски наемодател Vonovia SE. „Законодателите трябва да обмислят това внимателно.“
Спадащите цени на имотите и нарастващите разходи за финансиране оказват влияние върху икономиката на Швеция. Фотограф: Андрей Рудаков/ Bloomberg
Скандинавия
Продължаващата криза в сектора на недвижимите имоти в Швеция, която напомня за катастрофата от 90-те години на миналия век, предизвикала пълномащабен финансов срив, доведе до спад на цените на имотите и до увеличаване на разходите за финансиране, което се отрази на икономиката на скандинавската страна. В Стокхолм обаче няма достатъчно предлагане, а националният контрол върху наемите възпрепятства инвестициите в строителството.
За тези, които нямат пари за покупка или години да чакат за официален договор за наем, има само малка алтернатива на сенчестия пазар на сублизинг. Подобни проблеми плашат мнозина, които искат да инвестират в ново предлагане в Европа, като съществува риск всички наемодатели да бъдат подложени на еднаква оценка.
„Инвеститорите се притесняват от проблеми, свързани с репутацията, но основният проблем е регулацията“, казва Андрю Алън, глобален ръководител на отдела за проучвания, продуктова стратегия и развитие в Savills Investment Management.
В Дания, където инфлацията все още е висока, наемите могат да се увеличават само с 4% годишно до тази година, като ограничението се прилага както за съществуващите, така и за бъдещите договори за жилища. Според правителството сделката е сключена, за да се облекчат около 160 000 наематели, които в противен случай биха се сблъскали със значителни увеличения.
През миналата година цените на жилищата в най-големите градове на Полша са нараснали с почти 20%. Фотограф: Damian Lemański/ Bloomberg
Полша
В навечерието на миналогодишната предизборна кампания полското правителство въведе ипотечни стимули за купувачите, които купуват за първи път, което допринесе за скок на цените на жилищата в най-големите градове с почти 20% през 2023 г. Сега обаче парите са изчерпани и новата администрация на министър-председателя Доналд Туск планира да възобнови подпомагането не по-рано от втората половина на годината, като добави ограничения на доходите.
Това означава, че поляците отново са изложени на структурните проблеми на пазара, като високи цени, скъпи кредити и ограничено предлагане. Очаква се тенденциите постепенно да откажат някои от собствениците на жилища, което потвърждава една от основните инвестиционни тези на чуждестранните фондове, инвестиращи в проекти за отдаване под наем от 2016 г. насам.
Строителният предприемач Echo Investment SA, който си сътрудничи с Pimco, заяви, че вижда „засилен интерес от страна на чуждестранни оператори да навлязат на пазара“. Въпреки че много поляци се присъединяват към тенденцията и сами стават наемодатели, обемът на новите сделки се увеличава.
Португалия прекратява програмата си за златни визи, тъй като се опитва да реши проблема с липсата на жилища на достъпни цени. Фотограф: Гонкало Фонсека/ Bloomberg
Испания
Жилищното строителство в Испания е в криза след последното спукване на балона преди повече от десетилетие. Най-голямото препятствие е бавната администрация. Разработчиците се оплакват, че получаването на одобрения може да отнеме повече от година, което увеличава общите разходи.
„В Испания трябва да се съобразявате с времето, което може да отнеме получаването на разрешително за строеж“, казва Джон Герман, който ръководи жилищния бизнес на Invesco Ltd. в Европа. „Дори и земята да е обособена, получаването на разрешително за строеж може да отнеме година или повече, за да се започне строителството.“
Полагат се усилия за отключване на инвестициите чрез разпределяне на риска. Испанският разработчик на жилища Neinor Homes SA създава партньорства с инвеститори като AXA IM Alts. Такива инициативи са много необходими, тъй като броят на новите жилища намалява вече 13 поредни години, а сега е най-нисък от 2007 г. насам.
Испанското жилищно строителство не се е възстановило след последния балон
В Португалия правителството се опитва да охлади пазара на жилища, като прекратява програмата за златни визи и одобрява план за намаляване на данъчните облекчения за новите жители. Тези действия стимулираха търсенето от страна на чуждестранните инвеститори и направиха собствеността върху жилище недостъпна за повечето местни жители, но хората все още се нуждаят от място за живеене и това отваря вратата за инвеститорите, които могат да се ориентират в подводните камъни.