Според брокери през последните няколко месеца руските покупки на недвижими имоти в Дубай се забавят след година, в която рублата загуби една трета от стойността си. Междувременно според брокерите има естествен отлив след бурното купуване в годината след инвазията в Украйна, а някои руснаци, които са се преселили тук, са решили, че Дубай не е за тях, и са се преместили.
Руснаците традиционно са почитатели на недвижимите имоти в Обединените арабски емирства, но те наистина навлизат на пазара през 2022 г., след като международните санкции притиснаха икономиката и финансите на Русия след нахлуването на страната в Украйна. Според CBRE Group Inc. те са част от пазарния бум след пандемията, който е довел до ръст на цените на жилищата с около 30% през последните две години до септември.
Един от брокерите на луксозни имоти казва, че руснаците са станали нетни продавачи в неговата фирма, като са репатрирали парите си след големите печалби на горещия пазар на имоти в емирството или са се отказали от сделки, които вече не могат да си позволят.
„Те прибират печалби“, казва Абдула Аладжаджи, основател на Driven Properties, чиито руски клиенти са купили недвижими имоти на стойност 146,5 млн. дирхама (39,9 млн. долара) от юни до август и са продали имоти на стойност 276 млн. дирхама за същия период.
Според Emaar Properties PJSC, най-големия строителен предприемач в Дубай, покупките от руснаци продължават и през първата половина на 2023 г.
След това през последните няколко месеца се наблюдава отдръпване, когато брокерите казват, че виждат все по-малко купувачи с руски паспорти или такива от държави-посредници, като Кипър, Сейнт Китс и Невис или Малта. Брокерската агенция Betterhomes съобщава, че руснаците са петият по големина чуждестранен купувач на жилищни имоти в Дубай през третото тримесечие на 2023 г., което е спад спрямо първото място по обем на сделките през същото тримесечие на миналата година. За първи път от второто тримесечие на 2022 г. насам руснаците паднаха под челната тройка за Betterhomes.
В частност, най-силно се усещат последиците от луксозния сегмент.
„Миналата година руснаците купуваха скъпи имоти“, отбеляза Араш Джалили, главен изпълнителен директор на базираната в Дубай брокерска компания Unique Properties. „Те не питаха дали е 10 милиона долара, 15 милиона долара или каквото и да е. Те купуваха. Но сега вече нивото не е такова.“
Джалили изчислява, че броят на транзакциите, извършени от руснаци в неговата фирма, е намалял с 15%, но стойността на тези транзакции е спаднала с 50%.
Според брокерите намаляващият интерес на руснаците е повлиян от засилените покупки от хора от други части на света. Ал Аджаджи казва, че вижда все повече европейци, американци, китайци и хора от Сингапур, които се интересуват от покупка на имот в ОАЕ от съображения за данъчна сигурност и безопасност. Индийците и британците продължават да играят традиционната си роля на водещи купувачи, докато китайските купувачи се завръщат на пазара след пандемията.
Олег Торбосов открива своята брокерска къща за недвижими имоти Whitewill в Москва през 2016 г. и разширява дейността си в Дубай през март 2021 г., година преди нахлуването в Украйна. Торбосов казва, че руските купувачи проявяват силен интерес към имоти на брега на морето в Дубай, като Atlantis the Royal - ултралуксозен нов хотел и резиденции, открити по-рано тази година от Бионсе, и Bluewaters Island - изкуствен остров, на който има магазини, виенско колело и луксозни апартаменти, в които руският акцент вече е нещо обичайно. Торбосов добави, че в наши дни често срещана шега е, че за да отидеш в Bluewaters, трябва да имаш руска виза.
През 2022 г. купувачите се втурват да купуват готови апартаменти в луксозните комплекси Bluewaters, като цените се покачват с 41% през годината до юни 2023 г., според данни на CBRE за квадратен метър. Тогава руските купувачи стават най-големите клиенти на Торбосов в Дубай, изпреварвайки британските и индийските граждани.
Сега цените намаляват. По данни на Knight Frank цените на апартаментите в Bluewaters, включително тези, които все още са в процес на изграждане, са се повишили от 23,8% през първото тримесечие на 2023 г. до едва 10,2% през третото тримесечие. Руснаците са се смъкнали до деветото място по големина сред клиентите на Уайтвил - въпреки че фирмата има много клиенти от Русия и бившите съветски републики.
„Има няколко причини“, коментира той, докато е седнал между срещите си в кафенето на DRVN by Porsche на изкуствения остров. „Първо, хората, които имат пари, вече са купили миналата година.“ С други думи, това е естествено забавяне на търсенето. Той коментира също, че някои руски банки самостоятелно са ограничили риска, като са прекратили някои услуги за парични преводи за всички, освен за най-големите си клиенти, или са ограничили месечната сума, която може да бъде изпратена.
Данните на един брокер показват, че руски клиенти са продали повече имоти, отколкото са купили през лятото, ставайки нетни продавачи
Някои руски купувачи се опитват да се измъкнат от сделките, когато окончателните плащания изведнъж се оказват много по-големи от очакваното. В бързоразвиващия се Дубай хората обикновено внасят аванс от 10% до 20% за имотите, преди да започне строителството. Руски клиенти, които са закупили три-четири жилища на етап на предварително строителство и все още могат да реализират печалба от своите дялове, се опитват да ги продадат, казва Джалили. В някои случаи руснаците продават тези дялове на загуба или дори не изпълняват задълженията си, посочи Ал Аджаджи.
Някой, който преди година е направил 10% първоначална вноска за имот на стойност 10 млн. долара, може да очаква, че ще трябва да донесе от Москва още 9 млн. долара или 54 млн. рубли. Сега същата остатъчна главница би струвала около 83 милиона рубли. Междувременно брокерите твърдят, че са видели някои руснаци да репатрират пари, за да ги инвестират в бизнес у дома.
Торбосов заяви, че руските му клиенти в тази ситуация не могат лесно да намерят купувачи, без да понесат загуби. „Ако сградата не е завършена, е много трудно да се продаде“, добави той.