Голямата жилищна криза в Европа тепърва започва

В един зелен квартал в Дюселдорф Милена и Мануел Давид планираха това лято да положат основите на ново жилище - важен етап, който щеше да ги изведе от тесния апартамент, в който делят една спалня с двете си деца. 

Но по време на 16-месечното чакане за разрешително лихвите по ипотечните кредити се утрояват, а разходите им за строеж нарастват с 85 000 евро. Двойката отново пресмята числата, преди да се сблъска с факта, че мечтата им да построят собствен дом се е провалила в рамките на най-тежката строителна криза в Европа от десетилетия насам. 

Подобни проблеми се наблюдават в голяма част от континента. Жилищното строителство се срина, тъй като разходите нараснаха, а бавната бюрокрация и все по-строгите разпоредби за енергийна ефективност се прибавят към проблемите. В условията на и без това недостатъчно жилища ситуацията заплашва да се отрази негативно на растежа и да разпали допълнително политическо напрежение, тъй като недостигът притиска все повече избиратели.

"Прекарах толкова много безсънни нощи", казва Милена, 37-годишна учителка, с поглед към обраслия с храсти и плевели терен, където би трябвало да играят децата ѝ. "Това, което ме ядосва, е, че бяхме толкова близо."

Семейство Давид са били отлични кандидати за строителство на дом. Семейството има два дохода, стабилна работа в публичния сектор и най-важното - не им се е налагало да плащат за парцела за строеж, който им е бил даден от родителите на Мануел. Тяхната борба показва колко разбит е жилищният пазар в Европа. 

Мануел Давид в градината на дома на родителите си в Дюселдорф, където той и съпругата му планират да построят къща, на 9 октомври. Снимка: Бен Килб/Bloomberg

"Ако на нас са ни дадени тези огромни предимства, а ние все пак се затрудняваме, как другите изобщо ще успеят да се справят", казва Мануел, 35-годишен ръководител на проекти в организация с нестопанска цел.

Най-тежко засегнатите страни са сред най-богатите. Разрешенията за ново строителство в Германия са намалели с повече от 27% през първата половина на годината. Разрешителните във Франция са намалели с 28% до юли, а строителството на жилища в Обединеното кралство се очаква да спадне с повече от 25% тази година. Швеция преживява най-тежкия си спад от кризата през 90-те години на миналия век, като темповете на строителство са по-малко от една трета от това, което се счита за необходимо, за да се отговори на търсенето. 

Жилищното строителство в ЕС понесе удар с покачването на лихвените проценти. Разрешителни за строеж в ЕС (ниво за 2015 г. = 100)

Спадът засяга както еднофамилните къщи - като тази, която планират Давид, така и големите жилищни проекти. Тази година Vonovia SE, най-големият собственик на жилища в Германия, спря за неопределено време всички нови строежи. А в Швеция ключов проект за производство на акумулаторни клетки за автомобили и намаляване на зависимостта на региона от доставките от Китай рискува да не успее да привлече достатъчно работници поради липсата на жилища. 

Проектът Barking Riverside в Лондон, 23 септември. Очаква се строителството на жилища в Обединеното кралство да спадне с повече от 25% тази година. Снимка: Вивиан Уан/Bloomberg

Ситуацията означава, че правителствата не изпълняват обещанията си към избирателите. Швеция е поела конституционно задължение да осигури достъпни жилища, но предлагането на апартаменти под наем не отговаря на търсенето от десетилетия, което води до повишаване на цените на жилищата и принуждава хората да живеят в подставени жилища на черния пазар. В Обединеното кралство жилищното строителство постоянно не постига целта от 300 000 жилища годишно, поставена от управляващото консервативно правителство през 2019 г. 

В Германия достъпните жилища бяха един от ключовите ангажименти, поети от управляващата коалиция на канцлера Олаф Шолц при идването ѝ на власт през 2021 г., но икономистите смятат, че правителството няма да постигне целта си за добавяне на 400 000 нови жилища годишно най-рано до 2026 г. 

"Да се гарантира, че гражданите имат къде да живеят, е едно от най-съществените задължения на държавата", заяви Коля Мюлер, съпредседател на Социалдемократическата партия на Шолц във Франкфурт. "Тя очевидно се проваля."

Намаляването на разходите за жилища рискува да задълбочи социалното разделение, тъй като принуждава хората да отделят по-голяма част от доходите си за жилище. Отношението към мигрантите също може да се влоши допълнително, тъй като те все повече се възприемат като съперници за оскъдното жилищно пространство. В Льорах - град в Южна Германия - няколко десетки наематели бяха принудени да се преместят по-рано тази година, за да освободят място за бежанците.

"Ако не успеем да решим жилищната криза, това ще бъде истинска заплаха за нашата демокрация", каза Мюлер, който отчасти обяснява възхода на крайнодясната Алтернатива за Германия - втората по сила партия в социологическите проучвания - с напрежението по отношение на жилищата.

Жилищният пазар в Германия не е в крак с времето. Ръстът на населението надхвърля броя на новите жилища средно със 100 000

Тенденциите не са ужасни навсякъде. В Португалия и Испания броят на започнатите жилища е доста над нивата от 2015 г., когато последиците от дълговата криза почти замразиха строителството на тези пазари. Но все още има сериозен недостиг, което показва колко трудно е да се реши проблемът, а инициативите за привличане на инвеститори - като програмата за златна виза в Португалия - доведоха до скок на цените на жилищата.

Борбата за построяване на достатъчно жилища на достъпни цени в крайна сметка се дължи на лошата правителствена политика. Жилищата са нещо средно между пазарно управляван актив и регулирано обществено благо. Това съчетание забавя инвестициите, като същевременно подлага сектора на нестабилност, а настоящите сътресения във финансирането и разходите за строителство често правят строителството нерентабилно, с изключение на луксозните жилища. 

Разходите за основни строителни материали нараснаха

Преди време правителствата играеха по-активна роля в областта на жилищното строителство. Значителна част от съществуващите жилища в Швеция са построени в рамките на ръководена от държавата инициатива за изграждане на един милион жилища в периода 1965-1974 г. В Германия градове като Берлин построиха огромни жилищни комплекси за работниците, които мигрираха към градските центрове след края на Първата световна война. 

Но това се промени. В Германия преминаването към разчитане на частния сектор се засили от обединението, което сви държавните хазни и накара много градове да продадат имотните си холдинги. В края на 80-те години на миналия век Германия все още разполагаше с около 4 млн. социални жилища, но през 2020 г. техният брой ще намалее до малко повече от 1 млн. Подобна е ситуацията и в Обединеното кралство, където през 80-те години на миналия век общинските жилища бяха продадени на наемателите. 

"Държавата е склонна да фаворизира индивида, а не общността, и в повечето случаи оставя на частните собственици да осигурят адекватни жилища", казва Керстин Брюквех, историк в Европейския университет "Виадрина" във Франкфурт на Одер.

Доходите в ЕС стагнират, докато цените на жилищата и разходите за ипотеки растат

В Източна Германия, където крайнодясната AfD има най-силна подкрепа, жилищната тревога е особено остра. След обединението много хора загубиха правото да живеят в жилища, които комунистическият режим някога им е предоставил. Днес вероятността източногерманците да притежават имот е по-малка от тази на западногерманските им сънародници.

Временни жилища за служителите на Northvolt AB близо до Скелефтеа, Швеция, през февруари 2022 г. Плановете за разширяване на компанията може да се забавят поради липсата на жилища. Снимка: Микаел Шьоберг/Bloomberg

В град Скелефтеа в Северна Швеция тази парадигма рискува да забави плановете на Northvolt AB за разгръщане на първия ѝ завод за акумулаторни клетки. Компанията наема повече от 100 души месечно, но заради кризата в строителството е почти невъзможно градчето с 36 000 жители да се справи с темпото.

"Можем да се сблъскаме със значителна неравност по пътя", казва Патрик Ларсен, ръководител на отдел "Земя и развитие" в общинската администрация. "Това е огромно предизвикателство."

Сривът в строителството доведе до призиви за стимули и подкрепа на индустрията, но правителствата имат ограничен апетит за допълнителни разходи след пандемията от Covid и на фона на усилията за овладяване на инфлацията. Резултатът е вълна от фалити на компании и съкращения при преструктурирането, които рискуват да намалят дългосрочния строителен капацитет. 

В Обединеното кралство през последните пет години са закрити около 45 000 строителни фирми за жилищни имоти. В Швеция през първите 10 месеца на тази година 1145 компании в строителния бранш са подали молби за обявяване в несъстоятелност, което е с 35% повече от 2022 г., според данни на Creditsafe.

Стогодишният полицейски участък в центъра на Франкфурт, Германия, на 9 октомври. Строителният предприемач, който се е заел с обновяването му, е подал молба за обявяване в несъстоятелност. Снимка: Бен Килб/Bloomberg

Съдбата на старото полицейско управление във Франкфурт е емблематична за напрежението в системата, която оставя предлагането на жилища в частни ръце. Теренът от 15 хектара в центъра на финансовия център е изоставен в продължение на повече от 15 години, преди Gerchgroup да го придобие и да обещае да възстанови грандиозната структура от 1914 г. и да построи над 440 частично субсидирани апартамента. 

Но през август предприемачът обяви несъстоятелност, оставяйки дупка в центъра на града, където има нужда от жилища. През петте години, в които Герх притежаваше забележителния обект, нито един работник или строителна машина не е работила там.

Политиците се намесват предпазливо. Британската Лейбъристка партия обеща пакет от реформи за ускоряване на бавната система за планиране в страната и за изграждане на 1,5 млн. жилища през следващия мандат на парламента. Правителството на Португалия има за цел да увеличи обема на недвижимите имоти, предназначени за жилищно строителство, и да опрости процедурите за издаване на разрешителни. Германия обеща да опрости правилата за строителство и да увеличи публичните инвестиции, но не се очаква хладните действия да доведат до голямо облекчение. 

Палети с тухли на строителна площадка в Хамбург. Жилищното строителство се срива заради нарастващите разходи. Снимка: Мария Фек/Bloomberg

"Тези промени, които се случват постепенно, създават пълна несигурност сред строителите", казва Волфганг Шуберт-Раааб, председател на лобистката група на строителния сектор ZDB. Вместо да започнат проекти веднага, те ще изчакат за още по-добри субсидии през следващата година, "когато ситуацията ще изглежда още по-мрачна", каза той.

Семейство Давид се надява, че ако промени плановете на етажите, откаже се от мазето и получи по-голямо държавно финансиране, може би все пак ще успее да започне строителството, но не се увлича. 

"Честно казано, някак си престанах да бъда оптимист, че всичко ще се случи, преди действително да можем да започнем да строим", казва Милена.

Още по темата

Забраняват земеделски земи край морето да се превръщат в строителни терени

Ипотечните лихви от 8% правят бруталния пазар на жилища в САЩ още по-лош

Спад на жилищните цени в по-малките градове вече е възможен, в София – още не