Покачващите се лихви по ипотечните кредити в САЩ са категорично предупреждение за бъдещите купувачи: Бруталният пазар става още по-предизвикателен.
През последните два месеца лихвите по 30-годишни ипотеки се извисиха до 8% по повечето показатели. Натискът върху достъпността намалява продажбите, като покупките на предишни жилища през септември са спаднали до най-ниското ниво от 2010 г., според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR).
Положението е трудно за ловците на жилища от началото на пандемията. След като блокировките започнаха да отпадат, жестоката конкуренция подхранва войни за наддаване и масивни увеличения на цените. След това дойдоха покачващи се лихви, които отблъснаха потенциалните купувачи, докато собствениците също станаха по-неохотни да продават. Наличностите намаляха, поддържайки цените високи.
Тези дни малкото купувачи, които все още търсят, се борят за остатъците. И по-високите нива на лихвите влошават положението. Заявленията за заеми за закупуване са паднали до най-ниското ниво от 1995 г. насам. Договорите за закупуване на жилища бяха анулирани през септември с най-висок процент от почти година, според Redfin Corp. Дори строителите, които са се възползвали от ограниченото предлагане на жилища за препродажба, стават все по-загрижени за перспективите.
„Това не е просто шокът или психологическият ефект от кръгло число като 8%“, каза Грег Макбрайд, главен финансов анализатор в Bankrate. „Но покачването на лихвените проценти по ипотечните кредити от най-ниските нива в края на 2021 г. ограби потенциалните купувачи на жилище с 40% от възможността им да вземат заеми. Това е монументално и просто никога не сме виждали нещо подобно преди.“
Все още има голямо задържано търсене на жилища. И някои хора с пари за първоначални вноски се опитват да намерят начин. Индекс на договорите за закупуване на употребявани жилища неочаквано се увеличи през септември спрямо месец по-рано, въпреки че се движи близо до най-ниското ниво в историята. Продажбите на новопостроени имоти нарастват през септември.
Но строителите изразяват повече предпазливост. Близо една трета от компаниите казват, че търсенето е по-бавно от очакваното и предизвиква безпокойство, според проучване от октомври на консултантската фирма за недвижими имоти Zonda. Това е увеличение от 14% през август и 16% през септември.
PulteGroup Inc. е сред строителите, които са предложили да изкупуват лихвите по ипотечните кредити за клиентите, стимул, който се нарича „мощен“ в тази среда. Все пак по-високите лихви, примесени с глобалната несигурност, изглежда тежат на някои бъдещи купувачи, каза главният изпълнителен директор Райън Маршал тази седмица.
„Търсенето беше малко по-накъсано през първите няколко седмици на октомври, с по-голяма нестабилност в ежедневните числа на продажбите“, каза Маршал.
Обикновено продажбите започват да се забавят през това време на годината, но сезонните модели на пазара се усложняват от „финансовия и умствения праг на повишаване на лихвените проценти“, според Али Улф, който проследява продажбите на нови жилища като главен икономист в Zonda.
„Това, което се е развило според мен, е обикновената стара достъпност“, каза Улф. „Няма много хора, които виждат че доходите им се повишават достатъчно, за да съответстват на факта, че продължаваме да виждаме как цените се покачват и лихвените проценти се покачват.“
Пазарът беше толкова затегнат през последната година, че купувачите, които са в състояние да се справят с по-високи ставки, или тези, които плащат в брой, виждат това оттегляне като възможност.
„От 6,5% до 8%, има някои, които са отложили покупката, но тези, които изглеждат сериозно, все още търсят“, каза Стефани Бекуит, агент на Redfin в Атланта. „Всичко, което е абсолютно готово за нанасяне, то наистина бързо излиза от пазара.“
Мелиса Кон, регионален вицепрезидент на William Raveis Mortgage, каза, че клиентите ѝ се връщат при нея наскоро с мисълта, че покупката в пика на цикъла на лихвените проценти означава, че могат да получат по-добра цена. Ако лихвените проценти паднат, повече купувачи ще се върнат обратно на пазара, тласкайки цените нагоре и изчиствайки ограничените наличности.
Парите също променят уравнението, каза Дейвид Харис, базиран в Бруклин агент в Coldwell Banker Warburg.
„Имах редица купувачи, които разполагаха с пари в брой, така че не бяха толкова засегнати от лихвените проценти и просто си казаха: „Това е възможността да свърша нещо – имам достатъчно пари", каза той.
Купувачите, които могат да си позволят да продължат да търсят жилища, започват да виждат светла точка, когато става въпрос за инвентар. Новите обяви се повишиха с 1,4% през септември спрямо месец по-рано, най-голямото месечно увеличение, отчетено от Redfin от февруари 2022 г. Дарил Феъруедър, главен икономист на брокерската компания, приписва това на собствениците, решили, че вече не могат да останат в домовете си, дори ако това означава отказ от 3% ипотека. Често собствениците на жилища трябва да се преместят поради някаква промяна в живота си, каза Феъруедър.
„Има граница колко хората могат да останат в домовете си, преди нещо в живота им да наложи да продадат“, каза Феъруедър. „Те се притесняват от тази възможност, тъй като цените са толкова високи сега, че цените ще бъдат по-ниски или поне няма да се покачат през следващата година. Това означава, че сега е добър момент за продажба.“