Проблемите с имотите започват да удрят финансовите квартали в Европа

Финансовите центрове от Париж до Лондон продължават да губят наематели, докато банките се изнасят и ситуацията е на път да се влоши

20:00 | 27 юли 2023

Автор: Джак Сидърс

Снимка: Bloomberg

В лондонския Канари Уорф HSBC излиза от офисите си и Credit Suisse скоро може да я последва. DekaBank реши да остави стареещия си небостъргач в квартала на Франкфурт, известен като Mainhattan, докато Дефанс в Париж губи един наемател след друг.

Изпълнените с небостъргачи финансови райони в Европа бяха най-силно засегнати от сътресенията, обхванали пазарите на офиси по света, и с нарастването на нивата на незаетите площи и падането на оценките болката ще се засили.

Банките и другите първокласни наематели се стремят да направят посещението в офиса по-желано като част от рестартирането след пандемията и вместо гигантски стъклени и стоманени кули по примера на "Уолстрийт", те избират по-малки обекти на места, по-близо до магазини и ресторанти. Това също така отразява променящите се нужди на банките, тъй като преминаването от търговия на едро означава, че има по-малка нужда от огромните етажи, които бяха нормата преди финансовата криза.

Тенденцията означава, че квартали като лондонския Мейфеър и 7-ми район на Париж, където се намира Айфеловата кула, процъфтяват. За разлика от това, големи финансови центрове като Канари Уорф, Дефанс и Франкфурт, който наподобява американски град са изправени пред огромни, високорискови инвестиции, за да избегнат превръщането си в градове-призраци.

Moody’s Corp. може да бъде следващият основен наемател, който ще напусне Канари Уорф. Рейтинговата агенция е назначила брокера Cushman & Wakefield Plc да консултира вариантите за нови помещения, които вероятно ще бъдат почти една трета по-малки от сегашната им база, казаха хора, запознати с процеса.

„За тези монокултурни райони, ще трябва да видим как се променят с течение на времето“, каза в интервю Катлийн Маккарти, глобален съпредседател на отдела за недвижими имоти в Blackstone Inc. Те ще трябва да се харесат на по-широк набор от наематели и да се превърнат в по-скоро комбинация от работа, живот и забавление, „което може да отнеме много време и може да бъде малко неравномерно за хората, които притежават тези активи“, каза тя.

За да съживят съществуващите квартали, политиците нарушават десетилетията на строго планиране, което предписваше само определени употреби на сгради във всяка област. Лондонското Сити - традиционно фокусирано върху офис пространството - добави още ресторанти и сега се стреми да преустрои по-стари сгради в хотели, докато Ню Йорк настоява за преустройства в жилищни сгради.

Градското планиране отдавна се е изместило към пространства със смесено предназначение, които съчетават жилища, търговски обекти и офиси заедно с обществени услуги. Концепцията за „15-минутен град“ изисква ежедневните нужди да бъдат на кратко разстояние от нечий дом. Всички нови големи проекти в Европа следват някои аспекти на тенденцията - от Баркарби край Стокхолм и Елиникон близо до Атина до преустройството на летище Тегел в Берлин и бившия Експо център на Милано.

Възраждането става все по-неотложно за бизнес кварталите, които преживяха своя разцвет в началото на хилядолетието. Процентът на незаетите площи в Дефанс – най-големият специално изграден бизнес район в Европа, разположен на пет километра от Триумфалната арка – достигна 20% в края на първото тримесечие, в сравнение с 3% в централен Париж, според CoStar Group. Около 15% от офис площите в Канари Уорф са празни, над два пъти повече от 6% в лондонския Уест Енд, показват данни на доставчика на данни за недвижими имоти.

Подобна е ситуацията във Франкфурт, където процентът на свободните площи е два пъти по-висок от Берлин и Мюнхен. Над 1 милион квадратни метра пространство е празно във финансовия център на Германия. Това е еквивалентно на повече от осем пъти пространството в Commerzbank Тower, най-голямата офис сграда във Франкфурт. А новият комплекс Four, където ще се премести Dekabank, допринася за конкуренцията.

„Никой от нас не иска да работи в офис район, където всичко, което ще получите, е Pret a Manger“, каза Крис Стейвли, ръководител на офиса за Европа, Близкия изток и Африка във фирмата за недвижими имоти JLL, имайки предвид британската верига за сандвичи. „Наемодателите бавно мислят за крайния потребител.“

В Дафанс собствениците на Tour Eqho чакат нервно, за да видят дали KPMG, която заема почти 60% от сградата, ще реши да напусне. От счетоводната къща отказаха да коментират дали смятат да се възползват от опция за разтрогване на лизинговия договор догодина. Времето е деликатно заради заем, използван за финансиране на закупуването на сградата - наречена "писоарът" от брокерите на недвижими имоти заради отличителната ѝ форма - падежът е през 2026 г. и предстоят надстройки за 40-етажната кула, построена през 1988 г.

Южнокорейските инвеститори, които притежават две от най-големите сгради във Франкфурт – Commerzbank и Trianon – са в разгара на опити за рефинансиране, след като закупиха сградите на високи цени преди Covid. В знак на притесненията, Samsung вече се опита и не успя да продаде кулата на Commerzbank веднъж през изминалата година, въпреки че втората по големина регистрирана банка в Германия все още има още осем години от наема си.

Избледняващите богатства на тези райони повдигат дилемата какво да правят със застаряващите гиганти, които банките оставят след себе си. Мащабът на сградите ги прави невероятно скъпи за ремонт и не е сигурно какво ниво на търсене може да има за пространството, дори ако собствениците плащат за подобрения.

Рисковете вече са станали реалност на Canada Square 20 в Канари Уорф. 12-етажната сграда вече е в ръцете на синдици, след като нейният китайски собственик не успя да изплати заем от £265,5 милиона. Цената на модернизирането на почти празната кула е около £120 милиона, според хора, запознати с плановете.

След като се вземат предвид необходимата инвестиция и свързаните рискове, потенциалните купувачи се очаква да предложат значително по-малко от непогасената стойност на дълга, обезпечен в момента срещу сградата, което означава, че тя може да се продаде за доста под половината от £410 милиона, платени през 2017 г.

Предложенията за промяна на употребата ѝ включват преобразуване на пространството за използване от компании в областта на науките за живота. Но създаването на лабораторно пространство може да бъде още по-скъпо, изисквайки подобрени вентилационни системи с потенциално отделни канали за вредни газове. Допълнителните машини може да изискват по-дебели подови плочи, което означава, че тези видове преустройства могат да работят само в сгради с по-високи тавани.

Надолу по улицата, глобалната централа на HSBC на Canada Square 8 е изправена пред несигурност, след като банката реши да напусне в полза на по-малко офис пространство в лондонското Сити. Сградата от 1,1 милиона квадратни фута се нуждае от значителни подобрения, за да отговаря на правилата за енергийна ефективност и да привлече нови потребители. Но колкото по-голяма е сградата, толкова по-високи са разходите за модернизация.

Прилагайки подобни разходи на квадратен фут като предложения проект за Canada Square 20, модернизирането на 45-етажната сграда на HSBC ще струва около £250 милиона. Въпросът е дали подобни начинания в крайна сметка ще се изплатят, когато дори напълно ремонтираните сгради в Канари Уорф изпитват трудности. Наскоро завършената сграда YY - цялостен ремонт на бившата централа на Thomson Reuters извън метростанцията на квартала - все още не си е осигурила наематели.

Това е ярък контраст с условията в шикозния Мейфеър, на няколко километра. Миналата година Blackstone подписа договора за наем на изцяло ново строителство, преди строителните работи дори да са започнали. Фирмата няма да се нанесе в сградата по-рано от 2028 г.

Разходите и рисковете от преоборудването на масивен блок-кула представляват голяма инвестиция дори за добре капитализирани наемодатели като Qatar Investment Authority, който контролира Canada Square 8 и е съсобственик на Canary Wharf Group заедно с Brookfield Corp. В 21-годишната сграда на HSBC, държавният инвестиционен фонд скицира опции, които включват комбинация от приложения, включително споделена аудитория, превръщане на част от сградата в лабораторни помещения и запазване на някои като офиси.

За да бъдем честни, Canary Wharf Group е планирала за постфинансово бъдеще от поне десетилетие. През 2012 г. назначава архитект Тери Фарел да разработи генерален план за съседен обект. Дори тогава планът беше, че там трябва да има много различно усещане и да включва домове.

Този план доближава проекта до превръщането му в "15-минутен град" и сега Канари Уорф разполага с почти 150 места за храна и напитки, пет търговски центъра, лекарски кабинети и дори училище. Ресторантите и магазините в района са пълни през уикендите и наскоро откритата метро линия Elizabeth Line, която стига до летище Хийтроу през централен Лондон, подобрява достъпа.

Но постепенното преобразяване може да е твърде малко, твърде късно за международните инвеститори, които грабнаха активи на високи цени преди пандемията, когато парите бяха евтини. Сега те са изправени пред огромни тежести за рефинансиране и модернизация и без търпелив капитал и местно ноу-хау могат да бъдат хванати в капан.

„Често ме питат защо имаме хора на място“, каза Джоан Макнамара, изпълнителен вицепрезидент за Европа и Азия на Oxford Properties, подразделението за недвижими имоти на общинския пенсионен фонд на Онтарио, Канада. „Това е за да управляваме точно този риск. Тези големи залози на един актив, независимо дали е в Дефанс или където и да е, всичко се свежда до избор на активи.“