Разтревожени от растящите разходи по заемите и падащите оценки, които заличиха 148 милиарда долара от стойността на акционерите, европейските наемодатели се подготвят за нова вълна от болка.
Компаниите за недвижими имоти имат около 165 милиарда долара облигации с падеж до 2026 г., докато банките намаляват експозицията си към индустрията и разходите за кредитиране са най-високи от финансовата криза насам. Това оставя някои от фирмите в риск да бъдат понижени до статус на боклук, което прави вземането на заеми още по-скъпо за тях.
Насрещните ветрове включват срив в стойността на офисите от лондонското Сити до Берлин, оставяйки имотите най-малко популярната индустрия сред мениджърите на фондове за трети пореден месец, според проучване на Bank of America Corp. Надути от дългове, много наемодатели ще трябва да се обърнат към продажба на активи и намаляване на дивиденти в опит да оразмерят фирмите за по-бурно бъдеще.
„Матуритетната стена може да бъде катализатор за извършване на транзакции, защото ако кредитополучателите не могат да рефинансират, те ще трябва да излязат“, каза Джаки Боуи, ръководител на EMEA в Chatham Financial. „Подозирам, че ще имате повече активи, продадени на пазара, на ниски нива.“
Воденичен камък от дълг
Нарицателна за разгрома е шведската фирма за имоти Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, която се срина с повече от 90% от рекордния си връх.
Нейната купчина дългове от 8 милиарда долара, използвани за изграждане на портфейл от повече от 2000 имота, се превърна във воденичен камък след края на ерата на евтините пари. Усилията на компанията да се свие привлякоха интерес от страна на компании като Brookfield Asset Management, което доведе до покачване на цената на акциите в петък.
Наемодателят вече е понижен до боклук, което го накара да се откаже от планирано издаване на акции, а пазарът определя цените в перспективата, която други ще последват. По-голямата част от облигациите за недвижими имоти в индекса за висококачествени облигации в евро са емитирани от компании, които сега имат кредитно качество, по-типично за тези със статус на боклук, според количествено моделиране, направено от Bloomberg.
Освен ако не успеят да намалят купчините си дългове или лихвените проценти по заемите паднат отново, тези така наречени кандидати за паднали ангели вероятно ще трябва да плащат по-високи ставки за кредита си, когато в крайна сметка започнат да рефинансират.
„Силен стимул“
„Ще има много силен стимул за много от тези емитенти да се върнат към инвестиционен клас. Вече ги видяхме да се опитват да защитят тази линия в пясъка, тъй като техният бизнес модел не е естествено високодоходен“, каза Виктор Хьорт, глобален ръководител на кредитната стратегия и анализатори в BNP Paribas SA.
Запазването на рейтинга обаче може да се окаже непосилно за някои, не на последно място защото хибридните облигации на наемодателите се сринаха на вторичния пазар.
Някои притежатели на облигации губят търпение, продавайки облигации обратно на фирмите за недвижими имоти, които са ги издали, включително Aroundtown SA и шведската Heimstaden Bostad AB. Привлекателността на управлението на пасивите за наемодателите е очевидна: цените на висококачествените книжа, деноминирани в евро, са паднали с почти една пета от началото на 2022 г.
„Големите и внезапни движения на номиналните лихвени проценти създават несигурност и е важно да се поддържа финансова дисциплина, за да се справите с такива периоди“, каза главният инвестиционен директор на Heimstaden AB Кристиан Фладеланд. „Смятаме, че това е отразено в нашия силен баланс, политиката за хеджиране и балансирания матуритетен профил на нашия дълг.“
Aroundtown и SBB не отговориха на искания за коментар.
Други фирми ще се обърнат към издаване на акции или скъпи алтернативни форми на дълг, за да намалят своята тежест, изяждайки печалбите с течение на времето.
Това поражда ъгли на пазара на акции, за които мигат предупредителни сигнали, невиждани от финансовата криза. Форуърдните коефициенти на цена-към-стойност предполагат, че тези акции се търгуват на най-евтините нива от 2008 г. насам. Показателят измерва стойността на акциите на компанията спрямо стойността на нейните активи.
Разпродажбите от пика до най-ниската цена от август 2021 г. наближават 50%, или 148 милиарда долара, оставяйки Stoxx 600 Real Estate Index на рекордно ниско ниво спрямо референтния индекс на европейските акции.
По-широкият смут тази седмица коства мястото на British Land Plc в FTSE 100 след повече от две десетилетия, докато собственикът на финансовия район Canary Wharf в Лондон беше понижен още повече до боклук. Говорител на British Land отказа коментар. Canary Wharf Group не отговори на поканата за коментар.
Това също остави пазарите на недвижими имоти почти замръзнали с купувачи, които изискват по-високи доходи, за да компенсират риска от повишаване на лихвените проценти и напускане на наематели. Цената на първокласните офис сгради в Париж, Берлин и Амстердам е спаднала с повече от 30% за 12 месеца, според брокера Savills Plc.
„Настроенията все още са доста лоши и това е отразено в това пазарно ценообразуване“, каза Боуи от Chatham Financial.
Допълнителен спад
Може да има и по-лошо. Стойностите на търговските недвижими имоти в Европа може да паднат с до 40% поради степента, до която дълговите пазари са преобърнати, пише анализаторът на Citigroup Inc. Арън Гай в бележка по-рано този месец.
Освен това, пише той, наемодателите може да трябва да предоставят около 50% допълнителен капитал, когато рефинансират актив, за да задоволят показателите, срещу които банките и частните кредитни фондове отпускат заеми. Това се основава на процент на рефинансиране от 6%.
Несигурността кара паричните мениджъри да бъдат предпазливи.
„Стоим извън сектора“, каза Лукас Марури, фонд мениджър в MAPFRE Asset Management, който управлява около 40 милиарда евро. „Ние оценяваме, че все още има рискове, които пречат на доброто представяне на акциите на компаниите за недвижими имоти, REIT и европейските предприемачи през следващите месеци.“