Европейската централна банка призова за ограничаване на фондовете за бизнес недвижими имоти, за да се справят с риска, че спад в сектора от 1 трилион евро може да предизвика ликвидна криза, ако инвеститорите побързат да изтеглят парите си.
Предложенията на ЕЦБ отразяват загрижеността на регулаторите и инвеститорите, че неотдавнашните сътресения в банковата индустрия могат да изострят напрежението на пазара на бизнес имоти и да тласнат сектора по-близо до криза.
Фондовете, които инвестират в неликвидни имотни активи и позволяват на инвеститорите да изтеглят парите си в кратък срок, са изложени на „несъответствие на ликвидността“, което може да ги принуди към „панически продажби“, предупредиха служители на ЕЦБ в бюлетин в понеделник.
„Трябва да се разработят политики за справяне със структурните уязвимости“ на такива отворени фондове за имоти, казаха служителите, „предвид рисковете, които те представляват за пазарите на бизнес имоти и по-широката финансова стабилност“.
Докладът добавя, че „ясните признаци на уязвимост“ включват „намаляваща ликвидност на пазара и корекции на цените, водени до голяма степен от несигурността в макрофинансовите перспективи и от затягането на паричната политика“.
Индексът MSCI Europe Real Estate на големите и средни компании за недвижими имоти се срина с 14% през март, за да се доближи до най-ниското си ниво от началото на 2009 г.
ЕЦБ цитира неотдавнашното решение на Blackstone Real Estate Income Trust да ограничи обратното изкупуване на инвеститорите след скок в исканията за теглене на пари от неговия фонд на стойност 125 милиарда долара. Банката също така отбеляза ограниченията, наложени от фондовете за имоти в Обединеното кралство върху изходящите потоци, след като миналогодишният „мини“ бюджет доведе до разпродажби на пазарите на държавни облигации.
В доклада се казва, че по-строгите правила ще позволят на фондовете за имоти да „управляват скоковете в търсенето на ликвидност и да интернализират разходите за обратно изкупуване, които могат да възникнат по време на напрежение на пазара“. Добавя се, че без достатъчно инструменти за управление на ликвидността, такива фондове може да „трябва да прибягнат до продажба на активи, като по този начин засилят стреса на пазара“.
Мерките, предложени от ЕЦБ, включват намаляване на честотата, с която инвеститорите могат да теглят парите си, изискване от тях да дадат по-дълго предизвестие и въвеждане на по-дълги минимални периоди на държане.
Призовавайки за последователно прилагане на правилата за фондовете за имоти в еврозоната от 20 държави, ЕЦБ каза, че фондовете също трябва да начисляват такси за обратно изкупуване на инвеститорите и да налагат „прегради“, за да ограничат по-нататъшните изходящи потоци.
„От страна на активите може да се проучи политика за увеличаване на дела на притежаваните ликвидни активи, тъй като това би намалило ликвидното несъответствие“, казаха служителите, добавяйки, че тези мерки ще направят сектора по-способен да се справи с период на пазар стрес.
Нетната стойност на активите на инвестиционните фондове за недвижими имоти се е увеличила повече от три пъти за десетилетие, нараствайки от 323 милиарда евро през четвъртото тримесечие на 2012 г. до 1,04 трилиона евро през четвъртото тримесечие на миналата година, каза ЕЦБ. Фондовете, от които около 80 процента са отворени, сега представляват 40 процента от пазарите на бизнес имоти в еврозоната.
Но броят на сделките в сектора на бизнес имотите в еврозоната е намалял с 44% на годишна база през последните три месеца на миналата година, се казва в доклада. Цените на първокласните офис имоти в блока паднаха с 14% през второто и третото тримесечие на 2022 г. в сравнение с предходната година.
ЕЦБ каза, че използването на дълг във фондове за имоти ще увеличи загубите за инвеститорите по време на спад и ще увеличи рисковете от заразяване на всяка криза в банковата система.
Съветът за финансова стабилност, който обединява водещи политици, заяви през декември, че не е имало „измеримо намаляване на степента на структурно несъответствие на ликвидността“, откакто издаде препоръки за отворени фондове през 2017 г.