Какво счупи Швеция? Сривът на недвижимите имоти разкрива голямото разделение

В основата на икономическата и социална криза в страната е разбитият жилищен пазар, който засили социалните разделения

15:07 | 1 април 2023

Автор: Антон Вилен и Крис Райтер

Снимка: Bloomberg

Полузавършен мост, предназначен да свързва два квартала на Стокхолм, олицетворява сеизмичната промяна, през която преминава Швеция. От една страна, заможен квартал, който е част от едно от най-старите предградия на Стокхолм, от друга, анклав от обществени жилищни блокове от 70-те години на миналия век с гъсто население от мигранти и репутация на проблемно място.

Двете предградия - Урсвик и Ринкеби в покрайнините на шведската столица - са физически разделени от четирилентова магистрала. И все пак разделенията са много по-големи от тези в страна, изградена върху егалитарни идеали, но която сега се намира в хватката на икономическа и социална криза. Някои местни политици се оплакват, че мостът, първоначално планиран за обществен транспорт, но сега използван като пешеходен преход за жителите на Ринкеби, за да посещават магазини от другата страна, вреди на цените на имотите им и че може да доведе до разпространение на престъпността.

Няколко искат да го съборят.

Докато Швеция се намира между Франция и Швейцария в класацията на милиардерите в долари, много по-бедни шведи могат само да гледат как разликата между имащите и бедните се увеличава драстично напоследък. Икономиката беше засегната от нарастващата инфлация през последните 12 месеца, повишенията на лихвените проценти и падащата валута. Последствията предизвикаха най-лошия срив на цените на жилищата в Европа и спад в потреблението на домакинствата. Въпреки катаклизмите от войната в Украйна, които поразиха други европейски нации, Швеция е единствената икономика в региона, която се очаква да се свие през 2023 г.

В основата на бедите на Швеция е нефункциониращият жилищен пазар, който не само затвърди социалните разделения, но ги изостри.

Имотният бум в страната – при който цените се увеличиха с почти 250% през последните 20 години – беше подхранван от изключително ниските разходи по заеми и недостига на имоти под наем. Тази липса на жилища притиска по-бедните семейства в пренаселени жилища. И подтикна други към покупки – общата стойност на ипотеките се увеличи с 459% през двете десетилетия до 2022 г. Преди последната криза дългът на домакинствата, включително ипотеките и потребителският дълг, беше скочил до над 200% от разполагаемия доход, според данни на OECD от 2021 г. Това е двойно повече от нивото в Германия.

Досега тези проблеми бяха прикривани от евтини пари и непрекъснато растяща икономика. С приключването на двете уязвимостите в системата се поазват. Свръхзадлъжнялата средна класа сега е изправена пред перспективата да не може да си позволи да плаща ипотеките си, още по-малко ежедневния лукс.

В същото време броят на корпоративните фалити скочи до най-високото ниво от най-малко десетилетие през януари, тъй като строителните компании бяха под натиск. Скоростта на жилищно строителство сега се очаква да спадне до приблизително половината от необходимото, за да се поддържа нарастването на населението, създавайки порочен кръг, който засява семената за по-голямо жилищно напрежение през следващите месеци и години.

Централната банка разглежда кредитирането на недвижими имоти като най-големия риск във финансовата система и предупреди за въздействието на нарастващия дълг на домакинствата върху всичко - от потреблението до фалити и банкови загуби. Тя многократно е призовавала за жилищни и данъчни реформи, като бившият гуверньор Стефан Ингвес критикува нивото на данъка върху имотите, който е сред най-ниските в света.

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB, строител и мениджър на апартаменти под наем, е загубила 70% от пазарната си стойност, откакто Riksbank започна да повишава лихвите миналата година. Фирмата отложи почти всичките си строителни работи поради несигурността на пазара. „Ако гледате на ситуацията от гледна точка на обществото, това е огромен проблем“, каза главният изпълнителен директор Йохан Кнауст. "Ще има голям вакуум в строителството."

Проблемите за правителството се увеличават. Въпреки че безработицата остава относително стабилна - компанията за телекомуникационно оборудване Ericsson AB и Electrolux AB, производителят на електроуреди, са сред онези, които обявиха съкращения на работни места - увеличаването на фалитите и забавянето на икономиката може да доведе до тази промяна. Междувременно най-големият пенсионен фонд в Швеция получи удар от цели 2 милиарда долара в резултат на срива на Silicon Valley Bank. Дори членството в НАТО, което изглеждаше бързо след като Русия нахлу в Украйна, затъна в геополитически спорове.

„Има риск жилищното строителство да се забави с повече от 50% тази година“, каза икономистът на Nordea Bank Сузане Спектор. „Това ще натежи на БВП и има риск други строителни инвестиции да спаднат. Някои силно задлъжнели фирми за имоти и общини вероятно ще забавят проектите."

Нарастващото социално напрежение стана ясно на миналогодишните избори. На фона на опасенията относно груповото насилие, което накара някои да нарекат Швеция столицата на престъпленията с оръжие в Европа с почти 400 стрелби миналата година, някога маргиналната партия "Шведски демократи" стана втората по големина партия. Националистическата група сега подкрепя правителството на малцинството на премиера Улф Кристерсон.

Мостът Ринкеби-Урсвик е планиран да бъде завършен тази година. Но местен клон на "Шведските демократи" вече намери алтернативно приложение за него, опитвайки се да го превърне в политическа сборна точка за своето антиимигрантско послание. „Мостът от Ринкеби улеснява престъпниците да въвличат децата ви в престъпления“, каза партията на местните избиратели по време на миналогодишната кампания. „Ние се отнасяме сериозно към безопасността на вашите деца. Съборете моста!“

Черен пазар под наем

Кристина Абдулахад си спомня ясно момента, в който мечтата ѝ да наеме апартамент в тих квартал на шведската столица се превърна в кошмар. 28-годишната жена, възпитаничка на университета в Лунд, където е съветвала други студенти как да избегнат измами при наемане на жилища, е направила надлежна проверка, преди да се съгласи да поеме новия апартамент.

Но докато чакаше да вземе ключовете пред къщата с три стаи, тя се разтревожи, когато откри, че други хора се появяват, за да направят същото. Оказа се, че Абдулахад и около девет други са предали депозитите си на жена, която е откраднала самоличността на законния наемател. Абдулахад каза, че е била измамена с 43 500 шведски крони (4200 долара), част от сложна измама, включваща множество банкови сметки, които са събрали общо около половин милион шведски крони, изчислява Абдулахад, която се е срещнала с много други жертви.

„Чувствах се като в кошмар“, каза Абдулахад, задавяйки се, когато си спомни как е влачила вещите си до новия апартамент в шведската столица. „Това обърна живота ми с главата надолу.“

Карл-Йохан Ланц, офицерът, ръководещ разследването на случая на Абдулахад, каза, че полицията е идентифицирала още няколко инцидента със „същия начин на действие“. Той добави, че те са готови да разпитат заподозрени за престъпления за „измама и вероятно пране на пари“.

Критиците твърдят, че подобни случаи са страничен продукт от дисфункцията на пазара на имоти, която се влошава.

„Не виждам никакво подобрение за следващите години с настоящите политики“, каза Александър Уилсън ван Деурс, председател на групата за застъпничество Jagvillhabostad.nu. „Повече хора ще пострадат.“

Швеция отдавна не изпълняваше конституционното си обещание да осигури достъпно място за живеене за всичките си 10,4 милиона души, но доскоро това беше маскирано от растящата икономика, която помогна да се прикрият недостатъците в системата.

Недостигът на достъпни квартири удря набирането на персонал. Стокхолмската търговска камара съобщи миналата година, че трима от четирима ръководители на човешки ресурси са казали, че жилищната ситуация затруднява техните фирми да наемат нов персонал.

Наемите се договарят ежегодно от наемодателите и асоциацията на наемателите. Защитниците казват, че системата помага за създаването на пазар на наеми в Стокхолм, където учители, полицаи, чистачи на улици и други работници от обществения сектор могат да си позволят да живеят заедно с банкери, разработчици на софтуер и държавни служители. И все пак предлагането не е в крак с търсенето от десетилетия. Средното време на чакане за апартамент с контролиран наем сега е 9,2 години, но може да достигне до 20 години в някои части на столицата.

Това предизвика черен пазар на договори за наем, които сега са много ценни за тези, които ги държат, но недостъпни за много от онези, които наистина се нуждаят от тях. Освен това отвори вратата за измами като тази, която впримчи Абдулахад.

Това може да бъде доходоносен бизнес за тези вътре в схемата. Те получават хубаво място за малко пари и могат да го задържат за приятели и семейство, или могат да спечелят, като продадат договора за наем под масата. Но за мигрантите и другите без ресурси или връзки за осигуряване на жилище, те са уязвими и са принудени да сключват сенчести сделки за апартаменти под наем. Една жена, която се нуждаеше от жилище за себе си и дъщеря си, плати 40 000 долара за един от тези незаконни договори за наем в предградие на Стокхолм.

„Какво трябваше да направя“, каза жената, пожелала анонимност, „да живея под мост или да чакам 15 години на опашка за апартамент?“

Черният пазар работи само за тези, които могат да си го позволят. „Срещаме много жени, които се връщат към насилствени връзки, защото не могат да намерят къде да живеят“, каза Фани Хансен, координатор в група за подкрепа на жертви в Содертале, южно от Стокхолм.

Правителството се опита да пресече тази незаконна търговия през 2019 г., като наложи санкции на купувачите на лизинг втора употреба, а не само на продавачите. И все пак незаконната търговия е широко разпространена, дори ако данните са оскъдни. В един правителствен доклад от 2017 г. делът на препродадените договори за наем е между 10% и 50% от общественото предлагане на жилища.

„В момента тече разследване за въвеждане на повече ред в пазара на наеми и това е важна част от работата на правителството за борба с престъпността, включително организираната престъпност,” каза Андреас Карлсон, министър на жилищното настаняване и инфраструктурата на Швеция. „Това е компонент в тази работа."

Строителна криза

Няколко километра северозападно от Стокхолм е един от най-амбициозните проекти в страната, предназначени да запълнят недостига на жилища. Но строителните екипи са оредяли на място в Баркабистаден - комплекс, който трябва да приюти 30 000 души. Работата по клъстер от 200 апартамента, които трябваше да бъдат завършени до началото на март, беше забавена, за да бъдат пускани постепенно на пазара в отговор на спада. А местните власти забавят предоставянето на нови права за строеж поради икономическата среда.

Емели Гринд, директор по развитието на общността в Йарфала, общината, която реконструира това, което някога е било военна въздушна база, оправда забавянето на разрешителните като каза, че първо „нещата трябва да се уталожат“.

Обектът, който ще бъде свързан с центъра на Стокхолм чрез градската система за масов транспорт, е пример за това какво иска да бъде Швеция. Заобиколен от природни резервати и осеян с паркове и обществени пространства, новият градски център е проектиран за смесица от семейства и необвързани и се обслужва от електрически самоуправляващи се автобуси от 2018 г.

Но, каза Мартин Хофверберг, главен икономист на асоциацията на наемателите в Швеция, има разрив на пазара. „Имаме система, която е проектирана да не строи къщи. Когато икономиката се забави, строителството се срива."

За да съживят жилищното строителство, местните лидери искат правителството да възстанови инвестиционната помощ. Инициативата, която предоставяше субсидии за изграждане на апартаменти под наем и студентски квартири, беше прекратена от коалицията на Кристерсон, която каза, че е твърде скъпа.

Превърна се и в политическо минно поле. Да се позволи на наемодателите да събират повече за атрактивни апартаменти, което може да направи повече жилища достъпни, не е популярно сред избирателите.

Карлсън изключи всяка нова инвестиционна подкрепа, но каза, че правителството наистина трябва „да разшири собствеността, така че повече хора да могат да навлязат на пазара“.

За Абдулахад и десетки хиляди други това ще изглежда като несбъдната мечта. „Нямам никакви надежди, че ще си върна парите“, каза тя. „Просто искам тези хора да бъдат спрени. Това не може да продължава да се случва отново и отново.“