От Свилен Колев
"Богатите хора придобиват активи. Бедните и средната класа придобиват пасиви, които смятат за активи", казва Роберт Кийосаки в своя бестселър „Богат татко, беден татко“.
В света на финансите нетното благосъстояние, или нетното богатство, се приема като разлика между стойността на активите, които дадено физическо лице, домакинство или компания притежава, и размера на задълженията, които е натрупал.
Нетното благосъстояние е важен показател за измерване на натрупаното богатство, но служи и за измерване финансовото здраве на дадена компания или домакинство. Може да се приеме и като показател, обратен на ниво на бедност.
Всеки би могъл да изчисли своето нетно благосъстояние като определи стойността на всичките активи, които притежава, както размера на натрупаните задължения. За активи се приемат парични средства, спестявания по разплащателни и спестовни сметки, депозити, злато, инвестиции във финансови инструменти - акции, облигации, вложения във взаимни фондове, средства за пенсионно осигуряване. Автомобилът също може да се причисли към категорията на активите, макар че Робърт Кийосаки споделя съвсем различна гледна точка.
Задълженията включват потребителски кредити, ипотечни кредити, задължения по кредитни карти, студентски кредити (ако има такива), кредити за покупка на автомобил или ремонт, както и други краткосрочни и дългосрочни задължения (напр. неплатени сметки). Има и една особена и много важна категория активи, която също следва да се включи в списъка с активи за изчисляването на нетното благосъстояние – притежаваните лични имоти.
Защо говоря за „особена“ категория? На първо място, защото 2/3 от населението на ЕС живее в собствени жилища. Към 2021 година в България делът на гражданите, живеещи в собствен имот, е 84,9%, по данни на Националния статистически институт (НСИ) и Евростат. Тоест само 15,1% от българските граждани живеят под наем. В сравнителен план, България е на седмо място сред страните от ЕС по дял на домакинства, живеещи в собствени жилища. И обратно: България е двадесет и първа по дял на хората, живеещи под наем.
Успоредно с парите в брой и депозитите, притежаваните имоти са с много голям дял и висока относителна тежест в общата сума на активите и съответно – в нетното благосъстояние на домакинствата в България.
Защо това е така? А и защо най-вероятно стойността на имотите е с най-голям дял от активите, определящи нетното благосъстояние. Основната причина се крие в еволюцията на цените на имотите през последните години.
В ЕС след 2010 година се наблюдава силен тренд за покачване цените на имотите, особено в периода между 2015 и 2021, когато средното поскъпване достигна 37%. С най-големи повишения в периода 2010 - 2021 са цените на имотите в Естония (+139%), Унгария (+122%), Люксембург (+115%), Латвия (+101%) и Австрия (+100%), според данни на НСИ и Евростат.
В България за този период ръстът е само 41%, но ако добавим още поскъпването от около 25% само за 2022, повишението вече става доста значително. Съответно през последните години нетното благосъстояние на средностатистическото домакинство в България е също нараства значително. Данните за 2021 показват, че ръстът на общите финансови активи на домакинствата в България спрямо предходната 2020 нарастват най-силно спрямо всички страни членки на ЕС – с близо 30% (при ръст от само 10% на финансовите задължения на българските домакинства през 202 спрямо 2020). Отделно от това, само задълженията по ипотечни кредити представляват 10% от БВП през 2022, което е доста ниско ниво в сравнение с държавите от ЕС.
Съпоставянето на тези данни с размера на минималната работна заплата, по който България е на последно място в ЕС, се получава интересно сравнение. Трябва да се подчертае и констатацията на Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) в последния Икономически преглед на България от март 2023, че половината от данъкоплатците декларират, че са на минимална работна заплата. Доходи от работна заплата в размер над 3 000 лв. (€1530) декларират малко над 6%.
Разбира се, в почти всички държави-членки на ЕС (с изключение на Германия), притежаването на имот е по-често срещано от живеенето под наем. В Германия животът под наем взема лек превес над собствеността на имот, като малко над 50% от населението са наематели. Следват Австрия и Дания с дял от 46% и 41% (по данни към 2021).
Разбира се, при равни други условия, стойността на притежаваните имоти в нетното благосъстояние трябва да се разглежда през призмата на промяната в цените. През последното тримесечие на 2022 цените на жилищата в ЕС спадат за първи път на тримесечна база от 2015 насам. Данните на Евростат показват, че в 15 от 27-те членки се отчита понижение на цените, като средната стойност за ЕС е намаляла с 1,5% през последните три месеца на 2022. Най-сериозно е понижението в Дания и Германия, съответно с 6,5% и 5%. А през втората половина на 2022 Германия регистрира най-големия спад на цените за шест месеца от две десетилетия насам.
Показателен пример е Швеция, където през последните месеци и тримесечия цените на имотите не спират да спадат. На практика, цените на жилищата в Швеция заличиха почти целия си ръст от времето на пандемията. Bloomberg смята, че най-голямата скандинавска страна преживява едно от най-сериозните сътресения на жилищните пазари в света. Една от основните причини за това е продължаващият цикъл по повишение на лихвените проценти от страна както на Централната банка на Швеция, така и на ЕЦБ, а така също и охлаждането на активността на имотния пазар и спадът в търсенето на ипотечни кредити.
В контекста на повишаването на лихвените проценти от ЕЦБ и по-бавното му пренасяне в българската икономика, по-високите цени на имотите не са непременно лоша новина. Напротив, те определено са добра новина за нетното благосъстояние на всеки българин. Предстои да се види как ще се отрази преносът на по-високите лихвени проценти и повишените минимални задължителни резерви за банките в България върху ипотечния пазар и върху цените на имотите на фона на очакванията за нормализиране на цените през 2023, но не и за колосални спадове. Така че, аналогията с развитията след Глобалната финансова криза от 2008 просто няма да е релевантна.
Следователно, нетното благосъстояние и нивото на бедност са относителни. Както е относителна и промяната в богатството на най-богатите хора на планетата, следено ежедневно от Bloomberg Billionaires Index, когато акциите на Tesla или Facebook поевтиняват или поскъпват рязко. Подобна е ситуацията и с нетното благосъстояние на домакинствата, когато не само цените на финансовите им инструменти и депозитите растат, но и когато цените на притежаваните от тях имоти нарастват.