От Изабела Клисарска
Първо малко теория и прагматизъм.
От какво се влияе пазарът на недвижими имоти? Естествено от търсене и предлагане. Но от какво реално се определят търсенето и предлагането?
Всеки икономист и човек, който чете или просто се интересува от темата, разбира, че за да купуваш, трябва да имаш пари – лични/фирмени или заемни. За да продаваш, трябва да имаш необходимост да се освободиш от един имот или често – нужда от свободен финансов ресурс. Но и в двата случая, трябва да имаш цел.
Когато пазарът е в еуфория, прагматизъм липсва – защо се получава това?
В нашата страна през последните години населението намалява, а строителството на нови сгради се увеличава. По официални данни на националната статистика през последните 10 години населението на България е намаляло с около 6%. С интерес ще очакваме данните от продължаващото и към момента национално преброяване, но при всички случаи, не очакваме да има съществена разлика в общата картина.
Същевременно, по данни на НСИ, през последните 10 години, само в гр. София са построени около 1 200 000 кв.м жилищна площ или нови около 10 000 жилищни единици, а общо в страната – над 9 000 000 кв.м. и почти 100 000 нови жилища. Ако погледнем данните на статистиката за издадени и влезли в сила разрешения за строеж, те са дори още по-показателни: само в София за последните 5 години са издадени разрешения за строеж за над 6 500 000 кв.м. жилищни площи, в ход е реализирането на редица мащабни жилищни проекти, които предстои в близките няколко години да бъдат завършени и въведени в експлоатация. Това се случва не само в София, но и в някои от другите големи градове в страната.
Всичко това подсказва за някакъв парадокс, при който хората продължват да търсят и купуват имоти, при положение че сградният ни фонд не е никак малко.
Ето и едно от обясненията за това. Хората, които вече имат добри доходи в градовете, търсят по-добър стандарт на живеене, в по-нови жилища, по-големи и по-чисти. В София например по официални данни средната месечна работна заплата вече надвишава €1000, като за някои професии тя е дори до няколко пъти по-висока. Тези хора не се задоволяват да живеят в стари сгради със съседи без добри доходи и възможности и при недобре поддържани жилищни входове. Те са пътували много, виждали са повече и търсят дори и по-добро обитаване от това, до което са се докосвали. Те повишават своите изисквания към средата, която обитават, а не само вътре в апартамента или къщата, в която живеят.
От казаното до момента, можем да определим една група от хора с добри доходи, които търсят по-висок стандарт на обитаване, което в най-общия случай е свързано и с много по-голямо жилище – къща или апартамент.
Клиентите с по-високи доходи закупуват и имоти близо до града, в които живеят за уикенд-ползване, за празници или за „локдаун“. Факторът „локдаун“ много съществено допринесе за пазара на крайградски, селски, черноморски и други курортни имоти. За периода след началото на пандемията в България – вече година и половина – запитванията за къщи и парцели средномесечно са се увеличили над 5 пъти спрямо предходната 2019 година. Локдаунът доведе и до друг интересен факт – търсене на имот с допълнителна стая за работа от вкъщи, за да можем да работим „хоум офис“ от място, на което сме или в дома, в който живеем или временно обитаваме – селски, крайградски, черноморски или курортен имот.
Този факт беше допълнителен стимул за някои хора да станат купувачи на нови, по-големи имоти и да продадат обитавания от тях до този момент имот. Заедно с това, тези хота потърсиха отново по-голям и по-качествен имот, който да им е удобен и комфортен за ползване.
Развитието на новото строителство от типа затворени комплекси от апартаменти и къщи или смесено от двата типа имоти доведе и до друго търсене на хората със свободни средства или високи доходи. Техният интерес е ориентиран към среда от съседи с подобен стандарт на живот и възможности и едно добре поддръжано и организирано „околно“ пространство – това са новите сгради в градовете или около тях с много услуги, охрана и добре организирано обслужване и поддръжка от професионални фирми. Хората са склонни да плащат за добър сервиз, но при нормални вече пазарни цени, а да не се занимават с поддържане и обслужване на имота или имотите, които притежават. Предприемачи, които отговорят на това търсене и организират качествено дългосрочно обслужване, имат добра перспектива за бъдещ бизнес и препоръки.
Какви са факторите, довели до този бум през 2021 година в пазара на имоти?
Малко цифри. По официални данни на Агенция по вписванията за първото шестмесечие на настоящата година имаме регистриран ръст в сделките с недвижими имоти от почти 40% за цялата страна, спрямо същия период на 2020 г. и с около 14% спрямо първото полугодие на 2019 г., която беше изключително силна за имотния пазар (тази съпоставка изключва влиянието на коронакризата през второто тримесечие на миналата година). За сделките в София увеличението спрямо 2019 г. е с над 23%, а за Пловдив – с над 27%.
Интересно е да се видят и официалните данни за деветте месеца, които очакваме до средата на октомври, и дали те ще потвърдят наблюденията ни за дори още по-ускорени темпове на пазара от изминалото тримесечие. Това, което прави силно впечатление е и увеличеният брой сделки с учредени ипотеки и делът им от общия брой сделки. За първата половин година само в София почти 50% от вписаните сделки са с ипотеки, във Варна – около 35%, в Бургас и Пловдив – около 30%. В областните градове почти всяка трета сделка е с кредит. Ръстът в кредитирането е и един от факторите, подпомогнали излизането на имотния пазар от коронакризата през изминалата година и предизвикали „бума“ през настоящата.
Много може да се напише за факторите, довели до този „бум“, но ето някои от тях накратко:
- Първи фактор, до който всеки се докосва ежедневно – страхът от инфлация и че парите, които притежава ще намаляват;
- Втори фактор, но не по-малко важен от първия – липса на стимул за държане на пари в банките, предизвикан от наложените вече в редица банки такси за съхранение на средства (такса наличност) над определен праг, т.е в банките, парите намаляват;
- Трети фактор – спирала на еуфорията, на която сме свидетели в момента. Чисто психологически фактор – когато един купувач направи няколко огледа на имоти и вземе решение за покупка след няколко седмици, разбира, че повечето от избраните от него имоти вече са продадени. Оттук нататък, той вече е фактор за „донаелектризиране“ на този горещ пазар;
- Четвърти фактор – банките продават своите кредити при изключително конкурентни лихвени проценти и условия, чрез реклама и голяма активност;
- Пети фактор – сравнение на всеки кандидат-купувач с цените на имотите в други европейски градове и столици и въздействието от това, че цените тук все още са ниски. Еуфорията не е само при нас, а и в повечето други страни.
Какво да очакваме на пазара на имоти, в следващите месеци и година?
Никой не може да предскаже кога ще спре покачването на цените и надценяването на актива „недвижим имот“ – не само в София, не само в страната ни, а и по света. „Изливането“ на огромни средства в размер на трилиони долари в света, без срещу тях да стои ръст на БВП, за всеки икономист означава ръст на инфлацията и търсене на „котва“ за стабилност на спестените от населението средства.
Ако спре „печатането“ на пари, ефектът от вече усвоените средства сред населението, ще затихне.
Ако централните банки и водещите икономисти с позиции в държавите се решат да поемат обратен тренд за лихвите, вече към покачване на лихвените равнища по депозитите, то това ще доведе до:
Стимул за държане на пари в банките;
Укротяване на строителството и покупката на имоти с високи нива на кредитиране.
За нашия пазар това би довело до успокояването му до едно „по-здравословно“ ниво. Това означава устойчивост на пазара, предвидимост в следващите години, повишаване на професионализма в бранша като цяло и повишаване доверието на клиента в недвижимия имот като актив.
В РЕЗЮМЕ Парадоксът на пазара за недвижими имоти: българите продължават да търсят и купуват имоти, при положение че сградният ни фонд не е никак малко. Защо?
