Прегрява ли имотният пазар?

Кога ще спре покачването на цените на недвижимите имоти? Това имотен балон ли е? Кога ще се пукне? Близо ли сме до хиперинфлация? Логични въпроси на фона на случващото се в момента – голямо търсене на недвижими имоти и доста ограничено предлагане. За първите шест месеца на тази година пазарът на недвижими имоти е много силен, ръстът на сделките с недвижими имоти е между 10 и 30 процента в различните райони на страната, в сравнение с 2019 година.

Основните фактори, които движат пазара на недвижими имоти у нас са:

Традиционният интерес на българина да притежава имот, да бъде собственик на дома, в който живее. 95% от българите притежават имот – дома, в който живеят; дома, който са наследили и не обитават, но не продават; имот, който да отдават под наем; земеделски земи, парцели и т.н. Притежаването на дом, който да не ползваш и дори да не поддържаш е мотивирано освен от изконното желание на българина да има собствен имот, но и от изключително ниските данъци за недвижим имот. /За тристаен апартамент в София данъкът е около 400 лв на година, като само една/трета от сумата е данък сграда, а по-голямата част е за данък битови отпадъци и може да се спре временно. /

Пандемията предизвика преоценка на стойността и характеристиките на собствения дом. Ускори се процеса на закупуване на къщи в крайградските райони, партерни жилища с прилежащ двор, апартаменти с много големи тераси .

Достъпността до жилищно кредитиране и исторически ниските лихви по ипотечните кредити. Повече от 5 години банките финансират над 80% от пазарната стойност на имота, а лихвеният процент днес е под 3%. /За сравнение преди години ипотечните кредити се отпускаха при лихва 6-8%/. Отрицателните лихви при депозитите на финансови средства в банките и добрата възвращаемост от недвижим имот – 3-5% в различните райони на страната. Увеличаването на спестяванията на физическите лица в периода на пандемията.

Сигурността на инвестицията в недвижим имот, особено в големите градове – София, Пловдив, Варна и Бургас.

Повишаването на доходите през последните 10 години. Типичният кредитополучател за жилищно финансиране в банките е семеен, на възраст до 35 години, с висше образование, среден доход от 2200 лв. и купува своя първи основен дом. Предстоящото влизане на България в Еврозоната през 2024 година. Страхът от инфлация.  Очакването, че отдаването под наем на жилище ще остане доходоносно и през следващите години. Увеличението при цените на строителните материали мотивира купувачите по-бързо да  изберат готово жилище ново строителство.

Изисквания на купувачите на жилище от втората половина на 2020 и началото на 2021 г.

По-големи жилища – с три и повече спални. В продължение на над 20 години българинът предпочиташе да купува малки двустайни имоти – една спалня с едно общо помещение за кухня, трапезария и хол. Пандемията с принудителната изолация, работата от вкъщи, съвместното съжителство на няколко поколения в един дом, наложи търсенето на по-просторни, с повече помещения, с наличие на тераса или двор, жилища.

По-качествени и луксозни имоти. Независимо от намалялото предлагане на имоти, изискванията на купувачите не спаднаха, а напротив повишиха се. Много по-внимателно се преценява качеството на новото строителство, икономическия живот на старите жилища, използваните технологии, близостта до парк, до зони за спорт и отдих, до здравни заведения и спирки на градския транспорт.

Къщи с двор. Започналата преди 10 години тенденция за закупуване на еднофамилни къщи в крайградските райони предимно на София, Пловдив и Варна придоби по-голям мащаб. От началото на тази година в регион Варна купуването на къщи е нарастнало със 167%; във Великотърновски регион с близо 80%; около София и Пловдив – с над 50%. Търсят се предимно готови къщи, с поддържан двор, на средна цена от около 100 000 евро. Във всички посочени области се предпочитат южните райони.

По-кратък срок за вземане на решение. Нормалният срок за вземане на решение за покупка на имот до 2020 г. беше около 6 месеца, но още през втората половина на годината срокът стигна по-малко от 3 месеца.

Ваканционен или селски имот като втори дом. Интересът отново е продиктуван от здравната криза. Много български граждани от големите градове или работещи в чужбина се ориентираха към придобиване на втори дом за кратки или дълги почивки по Черноморието, в ски курортите, в красивите райони на Габровско и Великотърновско. Руски граждани и рускоговорящи граждани от Израел, САЩ, Канада, Европа  пренасочиха интереса си към градски имоти по Черноморието за целогодишно живеене.

Цените на жилищата плавно, но ежегодно растат от 2015 година. За последната година ръстът е 5-7%, но за 5 години в някой големи български градове се е формирала доста сериозна разлика.

Жилищата в София поскъпнаха с близо 59% за този период. Цените на апартаментите ново строителство в София през четвъртото тримесечие на миналата година са с 51,4% по-високи спрямо 2015 г., показват данни на Националния статистически институт. При съществуващите апартаменти поскъпването за същия период е доста по-голямо - с 61,9%. Данните за такъв дълъг период от време показват, че в София има сериозно търсене както на ново строителство, така и на съществуващи къщи и апартаменти.

На второ място е Пловдив, с повишение на цените на имотите с 52% за период от пет години. За разлика от София, в Пловдив поскъпването на новото строителство е по-голямо от това на старите жилища. Цените на новите апартаменти там са с 54,6% спрямо 2015 г. , а жилищата в съществуващи сгради - с 51,5%.

В Стара Загора и Русе нарастването на цените за периода е с близки темпове - с 40-42%. Все пак с малка преднина  е Стара Загора (+42,2%), следвана от Русе (+39,6%). В Стара Загора значително по-голямо е поскъпването на новото строителство - с 54,2%, като в този сегмент от пазара градът изпреварва дори София и се нарежда на второ място след Пловдив. При съществуващите апартаменти в Стара Загора нарастването на цените също е сериозно - с 38,4%, сочат данните на националната статистика.

В Русе ситуацията е различна - апартаментите в съществуващи сгради са поскъпнали с 42% за периода, докато при новите нарастването на цените е значително по-малко - с 23,6%.

Варна остава на пето място с поскъпване на жилищата с 32,1% за пет години. Във Варна новите апартаменти са поскъпнали с 22,6% за периода, а при съществуващите нарастването на цените е много по-голямо - с 37,8%. Като в данните на НСИ не са включени сделките с имоти в курортните комплекси. Последното шесто място за поскъпване на имотите в най-големите градове е за Бургас. Цените на жилищата в морския град са нараснали средно с 25,7% спрямо 2015 г., показват данните на НСИ. При новите апартаменти поскъпването е само с 16%, но при жилищата в съществуващи сгради повишението на цените е доста по-голямо - с близо 35%.

Общо за страната жилищата за периода са поскъпнали с 41,2% като при движението на цените на новото и старото строителство има преднина за съществуващите жилища. Апартаментите в стари сгради са поскъпнали с 44,3%, а ръстът на цените на новото строителство е с 36%.

Само за година и половина в някои квартали на София средните цени на двустайни и тристайни апартаменти надхвърлиха ръст от 20%. Това са южните райони Витоша, Младост 1А, Симеоново, кварталите Банишора, Гео Милев, Иван Вазов и Оборище.

На двете графики – за двустаен и за тристаен – сравнение между 2019 и 2021 г, месец юни:

Днес нямаме основание да говорим за имотен балон, защото ръстът на цените следва логиката на пазара – повече търсене и по-малко предлагане.

*Анализът е изготвен от Снежана Стойчева, мениджър на сайта за обяви на недвижими имоти Imoti.net, който е част от портфолиото на втората най-четена медийна група в България Investor Media Group.