.jpg)
Трудно е да пренебрегнем приликите: рекордните цени, битките при наддаване, парцелите, които се пълнят веднага след застрояването им, находчивият купувач, който сключва изгодна сделка, като изтърва на пода тарталета, в същия цвят като този на интериора на жилището. Днешният пазар на недвижими имоти напомня много за балона около 2006 г. „Цифрите са безумни. Как да направите рационално предложение за къща, когато участниците в играта са нерационални? " пита Джеймс Кармър, софтуерен инженер, обиколил повече от 100 къщи в Остин.
Цените на жилищата в САЩ растат по-бързо, отколкото при големия скок преди срива на жилищния пазар. 1 Главната причина е, че строителите не са успели да отговорят на растящото търсене 2 , така че предлагането е малко. 3 Ниските лихви по ипотечните кредити обаче помогнаха за достъпността. 4 Плюс високи стандарти за кредитиране. 5
Промяна в индекса на жилищните цени.
4/2002 to 4/2007
3/2016 to 3/2021
И така, дали това не е още един жилищен балон? Надяваме се да не е така, защото когато последният се спука, предизвика глобална финансова криза и най-дълбокия икономически спад за онова време след Голямата депресия. За повечето американци домът е най-ценният им актив, както и обезпечение за огромния дълг. Ако има спад в жилищния пазар, има спад и в икономиката. „Недвижимите имоти балонират на почти всеки интересен пазар в света“, каза инвеститора на мечия пазар Джереми Грантъм на неотдавнашната инвестиционна конференция на Morningstar Inc. в Сидни. „В края на краищата ще дойде ден за равносметка.“
За да се разбере дали жилищния пазар в САЩ подлежи на корекция, е необходимо да се заровим в стотина фактори, от скоростта на формиране на домакинствата до производството на дървопреработвателните предприятия. И не е ясно в коя посока сочат тези сигнали.
Има обаче една много голяма разлика между тогава и сега: ипотечните заеми са много по-трудни за получаване. Индексът на достъпност на ипотечните кредити достигна почти 870 през юни 2006 г. През март беше само 125. Кредиторите повишиха стандартите за кредитиране дори над изискванията на Закона на Дод-Франк от 2010 г., който беше приет в отговор на финансовата криза. Кредитите са по-малки спрямо цените на жилищните имотите и доходите на кредитополучателите. Средният кредитен рейтинг на кредитополучателите е по-висок. Също така няма как да си проправите път към ново жилище блъфирайки, така че да получите заем без или с малко документи, т.е. без да докажете кредитоспособността си като предоставите подробна документация.
Крайният резултат е, че докато цените на жилищата могат да се задържат на едно ниво през следващите няколко години, условия за нова катастрофа отсъстват. Вместо свръх лесното кредитиране, основните фактори за настоящия скок на цените са ограниченото предлагане и голямото търсене, като и двете вероятно ще продължат.
В момента най-голямата заплаха за жилищния пазар е рязкото увеличение на настоящите свръх ниски ипотечни лихви, които смекчиха ефекта от нарастващите цени на жилищата. Това обаче не е непосредствен риск. Откакто възобнови покупките си през март 2020 г., Федералният резерв е купил почти 1 трилион долара, обезпечени с ипотечни ценни книжа, за да задържи ниски лихвите на ипотечните кредити и не планира скоро да спре. Асоциацията на ипотечните банкери прогнозира, че процентът на средната 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент ще се повиши от 3,1% през това тримесечие до 3,5% в края на 2021 г. и 4,2% в края на 2022 г. (Средният процент през 2006 е бил 6,4%.)
Друга положителна страна е, че само около 0,1% от ипотечните заеми, отпуснати тази година, са с регулируем лихвен процент в сравнение с около 60% през балонните години. Така че собствениците на жилища днес няма да бъдат изхвърлени от домовете си поради нарастващи цени.
Скокът в цените на жилищата може да не е толкова дестабилизиращ по отношение на финансовата система в сравнение с този от последния балон, но допринася за нарастващото неравенство, като увеличава богатството на собствениците на жилища за сметка на наемателите. Доставчикът на данни CoreLogic Inc. изчислява, че само през миналата година капиталът на собствениците на жилища, купени с ипотека, се е увеличил с 16%, или 1,5 трилиона долара. В него се казва, че само 2,8% от хората дължат по своите ипотеки повече, отколкото жилищата са стрували в края на годината, в сравнение с 26% с отрицателен собствен капитал в края на 2009 г. Това прави пазара по-малко неустойчив. Повечето хора, които не могат да плащат вноските си - да речем поради загуба на работа - могат да продадат на печалба и да избегнат възбраната.
В един имот надничат наемателите Кармър на 35 години и съпругата му Бетси Херингтън, учителка, а 38 години. Основен приоритет за тях е хубавия заден двор за 3-годишната им дъщеря Клоуи. Винаги обаче се намира някой, който да наддаде. Според онлайн посредника Redfin Corp., с когото работят, само през 2021 година 72 къщи в Остин и околността са продадени с 300 000 долара или повече над обявената цена. Херингтън казва, че на Клоуи вече и писва от този лов на къщи. „Няма нерви за още една. Казва: „Не искам повече да гледаме къщи, мамо?“
Как да направите рационално предложение за къща, когато участниците в играта са нерационални?
Има противоречиви признаци дали скокът на цените през изминалата година губи инерция. Индексът на заявленията за ипотечни кредити за покупка на жилище на Асоциацията на ипотечните банкери (за разлика от този на рефинансирането) е спаднал до 269,6 през седмицата на 4 юни, спрямо 342,8 за седмицата от 16 април. Спадът в ипотечните молби обикновено предшества спад в покупките на съществуващи жилища месец или два по-късно, казва Майкъл Фратантони, старши вицепрезидент по проучванията в асоциацията. На 19 май групата прогнозира, че средните продажни цени на нови и притежавани преди това жилища ще бъдат малко по-ниски през четвъртото тримесечие на 2021 г., отколкото през текущото тримесечие. Индексът на предстоящите продажби на жилища на Националната асоциация на брокерите, който е прогнозен показател, е паднал с 4,4% през април и е с 19% по-нисък от пика през август 2020 г.
„През последните няколко седмици темпото се позабави. Изглежда, че достигаме върха в конкуренцията на жилищния пазар, “казва Дарил Феъруедър, главен икономист на Redfin. „Хората като че прегоряха“, казва тя. „Това лято няма да станем свидетели на толкова абсурди, каквито имаше през първата половина на годината.“ И все пак, надпреварата все още не е завършила, защото пазарът е все така тесен.
Месечно предлагане на домове за продажба
/ Нови / Съществуващи
■ 4/2002 до 4/2007
■ 4/2016 до 4/2021
Индекс на достъпност на жилища
■ Q1 2002 до Q1 2007
■ Q1 2016 до Q1 2021
По-достъпни ▲
Индекс за наличност на ипотечни кредити за полугодие
■ 6/2004 до 6/2007
■ 6/2016 до 12/2020
Съотношение на строителството на стартови жилища към нарастване на възрастното население
Намаляване на предлагането Увеличаване на предлагането
През април бяха продадени жилища на цена равностойна на сумата от 2,4-те месеца преди това при сегашните темпове на продажби. Най-ниското ниво в годините на балона беше 3,6 месеца (въпреки че една от причините за спада са информационните технологии, които позволяват по-бърз оборот).
Едуард Пинто, специализант в Американския корпоративен институт, прогнозира, че цените ще се покачат с до 18% годишно до края на юли, а през 2022 г. ще нараснат с около 10%. „Мисля, че ще станем свидетели на още малко повишение на цените“, казва Джон Бърнс, главен изпълнителен директор на John Burns Real Estate Consulting, без да споменава цифри. „Това,“ казва той, „ще направи пазара още по-рисков“.
Една от причините да очакваме, че нещата няма да се разхлабят веднага е, че години наред те са се затягали. Според изчисленията на Бърнс за броя на жилищните единици, добавени за всеки допълнителен пълнолетен от населението на САЩ, след като през 2000-те години са строили повече от необходимото, през 2010-те отрезвените строители са строили по-малко.
И сега младите възрастни, които са най-многобройното поколение, достигат своите най-добри години за закупуване на жилище във време, когато те са най-малко. На 7 юни Bank of America Merrill Lynch изчисли, че през 2020 г. са завършени само 65 000 стартерни жилища, което е по-малко от една пета от броя на строените годишно в края на 70-те и началото на 80-те.
Инвеститорите, които искат да купуват и дават жилища под наем заради оборота, създават допълнителен стрес на пазара, тъй като намаляват предлагането на съществуващи жилища за закупуване. Според оценката на Бърнс, от 2019 г. търсенето на жилища се определя "почти по равно" от инвеститорите и собствениците на жилища.
Пандемията също остави своя отпечатък върху жилищния пазар. Високите цени на дървения материал поради затварянето на много дървопреработвателни заводи през миналата година са добавили почти 36 000 долара към цената на нов дом, според Националната асоциация на строителите на жилища.
На днешния пазар определено има спекулативна пяна. Априлско проучване сред потребителите от Университета в Мичиган установи, че средните очаквания за повишаване на цените на жилищата през следващата година са 3,5%, най-високите от началото на задаването на въпроса през 2007 г. Ако цените на жилищата се задържат или паднат, някои купувачи несъмнено ще поизчакат, за да видят дали няма да им се отвори по-добра сделка и така ще увеличат спада. От друга страна, консервативното даване на ипотечни кредити ограничава риска от каскадни неизпълнения. Да, къщите са скъпи, но това не изглежда да е опасен балон. – Питър Кой
Заключение: Цените на жилищата се повишават с много по-бързи темпове, отколкото в началото на последната жилищна криза, но с някои ключови мерки има по-малък риск от спукване на балона.
