От Роселина Петкова
Над 2 000 000 кв. м. разгърната застроена площ ще бъдат реализирани у нас през следващите пет години. За първото шестмесечие в България се наблюдава ръст на издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради с 30%. Точната квадратура е 2 865 000 кв. м., но под въпрос стои кога и дали ще бъдат реализирани. Един от най-следените и трудно прогнозируеми пазари е имотният. Много са факторите, които вляят върху цените на имотите – война, инфлация, пандемия, недостиг на материали. Всичко това се стовари върху сектора, както в България, така в по света в рамките на 3 години. Сегментът със строителството на нови жилища и продажбите на зелено също бяха силно повлияни.
Недостигът на ключови материали за строителството поради нарушени вериги на доставки в факт. Войната в Украйна създаде хаос в цените на продуктите от стомана. Инфлацията доведе до проблеми при някой договори сключени „на зелено“ заради преизчисляване на цените. Въпреки всичко, имотните сделки бяха в разгара си. Но дали ще станем свидетели на спад в цените и промяна в потребителското настроение?
Разрешенията за строеж и тяхното реализиране
Ръстът е изключителен - 30% за разрешения в цялата страна за първите 6 месеца. В София увеличението с 18% на разрешителните, което е за площ от 1 108 000 кв. м. РЗП. Във Варна повишението е с 40% и е за 383 000 кв. м., а в Бургас със 30% - 149 000 кв. м. В Пловдив се наблюдава най-големият ръст на броя разрешителни – 60% или за 383 000 кв. м. Председателят на Национално сдружение Недвижими имоти Добромир Ганев акцентира на факта, че по-правилният индекс, който трябва да се наблюдава не е на броя разрешителни, а каква част от тях се изпълнява. „За България се наблюдава спад с 31% по-малко на започнатото ново строителство за първото шестмесечие, което е логично на базата на проблемите с войната в Украйна. Това не важи за големите градове“, обяснява Ганев. При тях се наблюдава ръст – за София град с 26%, за Варна 44%, Пловдив 3%. „Това показва точно как предприемачите се нагаждат на конюнктурата. Този бизнес е доста инерционен. Дългоцикличен е. Строителството на една сграда може да продължава от 2 до 5 години. Разбирате колко е рискова за предприемачите една такава ситуация, в която те не знаят как да ценообразуват своя краен продукт на базата на променящите се цени. Точно поради тази причина виждаме намаление в обема на започнатото ново строителство за цялата страна“, обяснява Добромир Ганев.
Сделки на зелено
Странна година за бизнеса с имоти и строителството на нови жилища. Така Добромир Ганев определя 2022 г. Въпреки че бизнесът я е започнал с добри очаквания, изградени на базата на предходните две, неприятната новина за войната в Украйна променя картината. „С часове се променяха цените на строителните материали, на суровините и това се отрази изключително негативно на пазара на жилища ново строителство“, обяснява Ганев. Той допълва, че предприемачите са оттеглили доста от единиците на вече започналите проекти. „Простата причина беше тази ежедневна, постоянна промяна на цените на основните продукти за строителство на жилища“, обяснява Добромир Ганев. Въпреки, че през последните две години новото строителство е предпочитано, но именно заради тези процеси купувачите променят своето поведение и се насочват към вторичното предлагане на имоти.
Строителните материали
Увеличение на цените се наблюдава при материалите – цимент, сухо строителство, гранитогрес, метални профили и различни видове вата. Причината е, че тяхното производство е свързано с употребата на газ. Това обясни за Bloomberg Businessweek Bg Атанас Атанасов, съсобственик на строителната компания „Бараж Груп“. „Увеличение се усети във всички разновидности на строителните материали и бяха в различни диапазони – от 20%-30% за продукти като вата, дограми и врати. До около 70% за профили за сухо строителство и метални изделия“, обяснява той. Атанасов допълва, че при някой от материалите има тенденция цените да се успокоят, или поне да не правят резки скокове, както през март/април 2021 г. и февриари/март 2022 г. „Например армировката направи около 70%-процентен скок в рамките на около 40 дни и в последствие плавно се върна до нивата от февруари 2022г. В момента отново срещаме леко увеличение, което е по-скоро сезонно“, обясни Атанасов. Войната в Украйна създава хаос в цените и доставките на армировка и стоманени профили за няколко месеца. „Решения се намериха. В момента основните вносители на стомана в България внасят от Турция, Грузия и други страни, като съобразяват и квотите, които имаме за внос“, допълва Атанас Атанасов. Строителни материали у нас се внасят от целя Европа. „В последните години много се разви производството на строителни материали от румънските и сръбските пазари“, пояснява Атанасов. Положителна е тенденцията и България да развива производството на строителни материали за износ на чужди пазари. „Тази година Турция успя да получи по-голям пазарен дял на вноса на строителни материали в България, запълвайки празнината от срива на доставки от Украйна, както и предлагайки по-конкурентни цени спрямо някои от европейските производители“, допълва Атанасов. Но хаос има и при доставките. Като това се усеща при по-технологичните продукти, които се сглобяват от множество компоненти и ползват множество доставчици. „Всичко това бави доставките с от 3-4 до 12-15 седмици, което в някои случаи е критично за проектите“, пояснява Атанасов.
Цени на имотите на зелено
От 2014 г. сме свидетели на постоянен ръст на цените на жилищния пазар, като според Добромир Ганев то е с повече от 50%. При ново строителство през последните няколко години сме свидели на ръст от 15%-20%, а в някой случай и с 25%. „Последните две години бяха изключително силни за новото строителство. Работя от 30 години на този пазар и никога не съм виждал толкова много фактори, които влияеха едновременно позитивно на този пазар“, обяснява Ганев. Това са ниските лихвени проценти, много добрите макро параметри през повече време, ниската безработица и покачването на доходите. „Очакванията и последвалата реална инфлация, която ние видяхме от третото тримесечие на 2021 г. и сега, също повлия изключително на пазара на недвижими имоти поради желанието на хората да запазят спестяванията си. Те се опитаха да инвестират в различни типове активи и имотите обичайно са едни от тях“, допълва Ганев. Доц. Драгомир Стефанов, от катедра "Недвижима собственост" в УНСС, също посочва, че инфлацията и страха сред инвеститорите са сред фактори, които вляят на цените. „Липсата на реални други инвестиционни алтернативи у нас (слабо развит капиталов пазар, ниска инвестиционна и финансова култура сред населението) и голямата депозитна база в търговските банки - вече над 106 млрд. лева спестявания на населението и бизнеса“ също са сред факторите влиеещи на цените на недвижимите имоти според доц. Стефанов. Той пояснява, че „това е един от силно конкурентните пазари у нас, който до голяма степен се доближава до определението за съвършено конкурентен пазар, т.е. никой от участниците сред потенциалните купувачи и продавачи няма достатъчно влияние върху пазара, за да влияе върху цените на имотите“.
Инвеститорският интерес към имотите на зелено
„Интерес към новото строителство има, както сред купувачите, така и сред дивелъпърите. През следващите месеци този интерес ще спада и при двете страни“, категоричен е доц. Стефанов. Добромир Ганев обяснява, че след След Ковид през 2020 г., жилищният пазар е изключително атрактивен за предприемачите в цял свят. „Това се дължеше на факта, че офисните и търговските площи, имаха проблем заради ковид рестрикциите. Тези проблеми продължават и в сегашния момент. И вероятно този пазар няма да се възстанови изобщо по начина по който функционираше до преди Ковид“, появнява Ганев. Той допълва, че това е причината да няма големи фондове, които да инвестират сериозно в търговски площи. Какъв обаче е броят на хората, които инвестират в имоти на зелено? В последните години голяма част от дела на продажбите в новостроящи се сгради се извършва на етап преди въвеждане на сградата в експлоатация. Това е шанс за купувачите да се сдобият с имот на по-ниска цена, отколкото при Акт 16, обяснява доц. Драгомир Стефанов. „Но рисковете за този тип сделки растат, което ще ограничи броят им. Банките също усещат това и започнаха да ограничават финансирането на подобни сделки“, допълва той. Според Добромир Ганев този тип покупки в България са рискови заради това, че сделка се сключва между юридическо лице, строителна компания или предприемаческа компания и физическо лице. „Обичайно физичските лица, които излизат на този пазар не винаги са подготвени и не използват консултантска помощ и рискът за тях е изключително голям“, допълва Ганев. Той разказва за случай, в които предприемачи едностранно вдигат първоначално договорените цени или развалят договорите без неустойка. „Аз лично бях предложил на КЗП да помислят дали не трябва да се контролират тези договори, за да бъде запазен интересът на гражданите“, обяснява Ганев.
Специфика на договорите за покупка на зелено
Лоша практика е да се предлагат на кандидат – купувачите небалансирани договори, които в по – голямата си част са в полза на продавача. В тези договори се включат клаузи като отказ от договора без неустойка за продавача, липса на конкретни срокове за етапите на строителство и липса на срокове за снабдяване на инвеститора за разрешение на ползване на сградата. Това обяснява за Bloomberg Businessweek Bg адв. Пламен Киров, съдружник в адвокатска кантора „Иванов, Киров и Василева“. Такъв е и примерът с инвеститорите, които осъзнаха в началото на второто тримесечие на 2022 г,, че продавайки на цените от 2020 г. и началото на 2021 г., в най – добрия случай ще са на малка печалба след продажбата на сградата. „Тогава започвана натиск към купувачите за увеличаване на крайната цена, спекулирайки с цени между 10% и 30% над договорената, заплахи към клиентите си със спиране на строителството, фалит на дружеството и загуба на парите, които купувачите са дали до момента в изпълнение на договора“, обяснява Киров. Следван от логиката „защо да плащам повече от това, за което сме се договорили“ купувачът отказва да заплати индексацията в цената, съмнявайки се, а доста често и основателно, в размера на исканото увеличение. „За строителя остава единствената възможност да иска индексация на цената от българския съд, което в добрия случай ще се случи след повече от година, ако въобще претенцията му бъде уважена“, обяснява още Пламен Киров. На другия полюс обаче са опитните фирми в бранша. „Те успяха да предвидят турболенцията на пазарите и инфлационните процеси още през 2021 г., и включиха в предварителните договори клауза за индексация на цената чрез специална формула, включваща обективни критерии и индекси, публикувани от Евростат“, обяснява адв. Киров. Той счита този ход за разумен и за двете страни. „По този начин се установява сигурност в отношенията между продавач и купувач, както и сигурност за реализацията на строежа“, пояснява Пламен Киров. „Mного от проблемите, възникващи в процеса на договорните взаимоотношения продавач - купувач, могат да бъдат избегнати, като се използва квалифицирана юридическа услуга, както от инвеститорите, така и от купувачите. Изключително важно е предварителният договор да бъде балансиран и за двете страни, да бъдат предвидени ясни срокове за реализация на строителството и при какви условия може да бъде индексирана цената на имота. Трябва да бъдат предвидени неустойки и за двете страни при неизпълнение на поетите задължения, ясен срок за сключване на окончателен договор и предаване на владението върху недвижимия имот“, категоричен е Пламен Киров.