От Павел Бандилов
Призракът на инфлацията броди по света и набира сила. За добро или лошо както и предвид, имотите остават основна инвестиция за всеки българин. Те се купуват в период на силно нарастване на цените поради еуфория и очаквания за големи печалби, както и от страх да не би бъдещата покупка да е на още по-висока цена. Купуват се по и време на криза с цел защита на спестяванията ни.
С оглед на повишаването на лихвите в банките, високата инфлация и спада на цените на активите на капиталовите пазари все повече хора започват да си задават въпроса има ли смисъл от инвестицията в недвижим имот в момента?!
Глобалната инвестиционна среда е изключително предизвикателна. Отлагат се големи инвестиционни сделки, цените на строителните материали скочиха до небесата, а оттам и строителната себестойност. Сделките на зелено се развалят, а ипотечните кредити поскъпват.
Дали достигнахме до върха при цените на недвижимите имоти или ще сме свидетели на скорошна корекция?!
Известния американски икономист Робърт Шилер, казва, чe балонизирането или нагорещяването на даден пазар e пpичинeно oт мacoв пcиxoлoгичeн фeнoмeн, a имeннo: нepaциoнaлнo пoтpeбитeлcĸo тъpceнe, пoдxpaнeнo oт гpeшнoтo вяpвaнe, чe цeнитe нa жилищaтa мoгaт caмo и eдинcтвeнo дa ce движaт нaгope. Най-често в подобен капан попада жилищният сектор, тъй като той представлява интерес за населението и съответно търсенето се поддава по-лесно на емоции като еуфория и прекален оптимизъм, а не толкова на трезв бизнес анализ и търсене на разумна възвращаемост.
Първото условие за развитие на пазара на недвижимите имоти към по-високи цени е да има постоянен и солиден ръст на БВП. Обикновено подобен стадии се характеризира с ниско ниво на безработицата и постоянен ръст на доходите. Спокойната политическа обстановка също е идеална среда за покачване на цените, които се подхранват от засилена урбанизация, ниски ипотечни лихви, агресивна търговска политика на търговските банки, както и липса на алтернатива или финансова култура за други инвестиции.
Ако проследим изброените по-горе показатели на фона на пазарната конюнктура в България става ясно, че тези фактори вече не са налице, а това подсказва, че у нас липсва реална база за достигнатите нива на цените. Всичко това подсказва, че перспективата е по-скоро за движението им в една низходяща посока. Сегашната конюнктура е част от пазарните фази и тя се случва дори когато не става въпрос за балон на цените, а просто пазарът се ребалансира според новите икономически условия. Известна борсова поговорка казва, че дъно и връх се хващат само на късмет. Но за пазара на жилищни имоти като че ли по-подходяща е максимата: цените на активите се качват по стълбите, а падат с асансьора.
Факт е, че депозитите на българските домакинствата до 2021 се увеличиха до 66,747 млрд. лв. Това е най-високото им историческо ниво и спрямо предходната година нарастването им е с 8,3% на годишна база. Около 41 млрд. лв. от тези пари са в депозити без договорен матуритет. Това са бързоликвидни средства на домакинствата и те имат нужда от защита срещу инфлацията. Предвид финансовата култура и традициите на населението, недвижимите имоти ще са една от основните алтернативи.
Стрували си покупката на имот с инвестиционна цел в България или съседна дестинация като Гърция е една по-добра алтернатива?!
През първите три месеца от новата година броят на сделките с имоти, отчетени в Агенцията по вписванията, продължава да расте. Единствено в Пловдив се забелязва лек спад, но и там като цяло нивото остава високо – вписани са 3534 сделки, спрямо 3644 през същия период на миналата година. През първото тримесечие на годината в София са вписани 7268 сделки, което е ръст с 8,7% спрямо същия период на миналата година, когато вписаните сделки са 6683. Това е най-високият скок на сделките в столицата от 2008 г. до момента.
По данни на Агенцията сделките за двустайни апартаменти се случват на нива от €85 000 до €125 000, а сделките с тристайни апартаменти се случват на нива от €120 000 до €180 000. Купуват се основно тристайни и по-малки жилища в големите градове, като този сегмент на недвижимите имоти предизвиква най–голям интерес.
За разлика от България, Гърция е отдавна на радара на глобалните инвеститори в сектора. Гръцките имоти са едни от най-достъпните сред европейските страни със средна цена на имота под €1600 на кв.м в големите мегаполиси. Цената на имота зависи от близостта до морето, инфраструктурата и транспортната достъпност. Може да се купи малък апартамент на цена от €50 000 или луксозна вила на брега – от €1 000 000.
Гръцкият пазар на имоти расте стабилно, особено в столичните райони на Атина и Солун. През последните три години цените на недвижимите имоти се покачват с 30-32% в Атина, с 21-25% – в Солун, и с 9-14% – в останалите големи градове. Средното увеличение на цените на гръцкия пазар на имоти се равнява на 10-16% за тригодишния период. Въпреки покачването, цената на гръцките имоти все още не се е върнала към пика от 2007 г., когато достигна ниво от €1900 -€2200 на кв.м в зависимост от местоположението. Аз считам това за важен знак, че в един бъдещ период цените имат потенциал за растеж. Покупката на недвижим имот на стойност €250 000 в Гърция дава възможност да получите разрешение за пребиваване в ЕС.
Придобиване на жилище в южната ни съседка би било по-скъпо от гледна точка на допълнителни комисионни за юридически услуги, които се налага да ползваме на пазар, който не познаваме. Иначе ценовите оферти не се различават драстично с тези в България, като изгодни сделки биха могли да се намерят и на двете дестинации. По-важния въпрос е къде инвестицията ни би била по-защитена от пазарни флуктоации и къде бихме получили по-бърза или по-висока възвръщаемост. Отговора е индивидуален, а поемането на риск е най-самотното занимание в света.
Проблемите пред глобалната икономика не могат да бъдат решени локално с антикризисни мерки в отделните държави. От тази гледна точка рискът от навлизане в рецесия няма как да заобиколи даден географски район или сектор. Илюзия е да се мисли, че недвижимите имоти в България ще падат, а в Гърция ще растат, или обратното.
Съдейки по представянето на капиталовите пазари по света от началото на година, както и от данните за глобалната икономика, вероятността да влезем в рецесия е доста голяма. А това ще упражни натиск върху цените на инвестиционните активи – акции, облигации както и на недвижимите имоти.
Но както се казва, всяка криза ражда възможност. Уорън Бъфет дава следния съвет на инвеститорите: „Ще ви кажа как да забогатеете. Страхувайте се, когато другите са алчни. Бъдете алчни, когато другите се страхуват. Просто е!“
Всяка една рецесия дава страхотна възможност за придобиване на активи. Това би бил правилен ход, стига да контролираме емоциите си, защото без значение дали купуваме жилище в България или Гърция, цената е това което плащаме, а стойността е това което ще получим.