В рубриката „Генезисът на един имотен проект“ обсъждаме важни теми, свързани с отделните етапи на архитектурния процес. В новия епизод темата е за градоустройството - какво трябва да се промени в нормативната уредба, за да живеем в по-добри градове? Разговаряхме по темата с арх. Вержиния Николова, собственик и управител на „Конструктив България“. Тя ще участва и в специалния проект на тв Bulgaria ON AIR „Бъдещето: Начин на живот“, където ще разкаже повече за ролята на архитектурата и модерното строителство в устойчивия начин на живот.

Участието ѝ може да гледате на 9 март от 19.30 ч по Bulgaria ON AIR, а повече за проекта да научите на платформата Investor Media Pro.

Христо Николов, Bloomberg TV Bulgaria: Първо, що е то Общ устройствен план (ОУП) и защо този план се определя като най-важния документ за цялостното устройство и пространственото развитие на една община?

Арх. Вержиния Николова:

Това е много хубав въпрос и доста горещ в последно време. Искам да дам известна яснота, защото доста се спекулира в медийното пространство. Какво е това Общ устройствен план и защо влияе положително или не на урбанизацията на града?

Като цяло Общ устройствен план трябва да има всяко селище, защото той определя общите параметри на града, определя различните зони, тяхното предназначение и като цяло устройствените параметри – максимална плътност на застрояване, кинт (коефициент на интензивност на застрояването).

Това е едно число, което умножено по площта на урегулирания имот дава максималната разгъната застроена площ (която може да се реализира). В общи линии това е Общият устройствен план. Той има и редица схеми, които няма сега да засягаме - схеми за транспорта и много други, които също са важни. Но по-важно за хората е да разберат неговия смисъл и как той влияе на урбанизацията.

Този пример за Общ устройствен план на София показва цветни петна - всеки квартал със съответния цвят отговаря на определена устройствена зона. Определената устройствена зона има своето име и своите показатели, които определят максималната плътност на застрояване. В последно време се спекулира доста с Общия устройствен план, че той определя отстоянията между сградите и презастрояването - този термин, за който все още не мога да получа определение, но това не е така.

Общият устройствен план мога да го оприлича на една кутия с определени размери. В тази кутия как ще подредите сградите - дали просто ще ги изсипете вътре или ще има някакъв ред, се определя от Подробния устройствен план. Аз като специалист съм против нов Общ устройствен план (на София), защото той ще се прави страшно много време, може би десет години, ще има редица обсъждания и няма да промени кой знае колко устройството на София, защото тя вече е застроена.

Bloomberg TV Bulgaria: Като журналист на мен често ми се налага да отварям приложението към Общия устройствен план на Столична община, най-вече да правя справки за позволените параметри на застрояване в отделните устройствени зони - плътност на застрояване, кинт, максимална кота корниз, минимум озеленяване. Има ли какво да се подобри според вас в тези параметри в отделните устройствени зони, за да изглежда градът по-добре и хората да живеят по-добре?

Арх. Вержиния Николова:

Реално погледнато всички тези параметри са максимални. Това е кутията, в която как ще подредим ние сградата зависи от Подробния устройствен план.

Едни промени в Общия устройствен план няма да променят начина ни на живот. Реално тези условия, които искаме да се случат в застрояването, тези параметри трябва да се уредят в Подробните устройствени планове.

Общият устройствен план определя максималната плътност на застрояване, максималното застрояване. Но как то ще се реализира? Дали ще имаме зелени тротоари, зелени улици, това зависи вече от Подробните устройствени планове, а в София няма принципни схеми към тях.

Bloomberg TV Bulgaria: От общата картинка да се насочим към конкретното предназначение и начин на устройство на отделните поземлени имоти, тук вече идва ролята на Подробните устройствени планове (ПУП). Има няколко вида ПУП: План за регулация, План за застрояване, План за регулация и застрояване, Работен устройствен план и парцеларни планове. На кой вид ПУП ще се спрете?

Арх. Вержиния Николова:

По-скоро ще се спра на Плана за застрояване. Тези планове са обвързани, но Планът за застрояване е това, което трябва да се регулира, за да изглежда градът ни добре. От тази извадка, която виждаме сега, може да се види какво представлява Общият устройствен план. Това са зони. ОУП не определя регулации, не определя отстояния между сгради, не определя озеленяване в пространството. Това са зони, които казват: това са максималните параметри на застрояване или минималните параметри на озеленяване. По-нататък ще засегна и въпроса с параметрите, които инвеститорът трябва да спази в имота и как те липсват в уличната регулация. Тоест, ние имаме минимално озеленяване в имота, но нямаме минимално озеленяване в уличната регулация.

Сега виждаме Подробен устройствен план на „Малинова долина“, обичам да давам пример с него, защото това е ПУП, който е правен в полето. Той не е зависим от никакво съществуващо застрояване, от съществуващи параметри, които ни пречат да направим един прекрасен град. Какво представлява той? Имаме отделни квартали, улична регулация, самите улици. Този план е правен без ограничения, даден е на градоустроителя със задание от общината да направи един ПУП, по който инвеститорите да строят и да реализират новия градски квартал на София.

Сега виждаме Подробен устройствен план отблизо. Имаме устройствена зона Жм, в която кота корниз трябва да е максимум 10 метра - това са триетажни сгради, като изключим подпокривните пространства, и кинт 1,3. Този коефициент на интезивност на застрояване (1,3) е много нисък. Общо взето в централните зони на София (кинтът) е 2,5, 3.0, 3,5 и 5,0, както и без ограничения. При този нисък коефициент човек ще каже: „Ето един град с нисък коефициент на застрояване колко добре би изглеждал“.

Обаче Подробният устройствен план какво казва: в този квартал тротоарите са направени с два метра широчина и това се регулира от общината, тоест инвеститорът няма волята да промени тази регулация, освен ако няма ново възлагане на цял квартал.

При тази обстановка ние в зона Жм като инвеститори ще построим сграда, ще направим озеленяването, но обикновено озеленяването ще бъде във вътрешното дворно пространство. На улична регулация, на тротоар с 2 м широчина, няма да може да се реализира озеленяване, защото в тротоара има инфраструктура и няма да има място за озеленяване на квартала. И какво се оказва – ние в този квартал ще живеем пак като в бетонов град въпреки ниските устройствени показатели, които са по Общ устройствен план. Тоест, ние какво трябва да направим в Общия устройствен план, за да направим града ни по-добър?! Той (ОУП) няма функция за устройството на отделните улици в детайл – да повлияе на това, което ние усещаме в града.

Bloomberg TV Bulgaria: Когато говорим за озеленяване на улици, сега ще покажем една снимка, за да придобият зрителите ни впечатление. Какво виждаме тук?

Арх. Вержиния Николова:

Това е една снимка от централна градска част, може би някои жители ще си разпознаят улиците. Това е централна градска част от една устройствена зона, реализирана по еднакви устройствени показатели. Виждате огромната разлика между горната и долната снимка. Защо на горната снимка няма дървета? Естествено, заради малките тротоари. Това е заварено положение, аз по никакъв начин не казвам, че трябва да се промени, но казвам какво ще стане, ако се промени Общият устройствен план. Няма да се промени застрояването, градът ни няма да се промени, ако не се променят параметрите на Подробния устройствен план.

Един Общ устройствен план ще струва много пари и време, задължително придружен с много съдебни дела от недоволни хора. Но ако се внедрят стандарти на Подробния устройствен план, които няма да струват почти никакви пари, ще се направят служебно от градоустроителите на общината и те се заложат в изискванията за Подробен устройствен план в града, където задължително да се изпълняват улична регулация и тротоари, да кажем, с 5 метра ширина, с озеленени пояси между улиците, нашият град ще изглежда такъв.

Bloomberg TV Bulgaria: Не трябва ли Подробните устройствени планове да следват философията на Общия устройствен план?

Арх. Вержиния Николова:

Те третират различни неща. Общият устройствен план казва, че в тази зона има определени максимални параметри. Не говоря за отделните схеми към Общия устройствен план, те също са важни. Но човек, който живее и се разхожда в града, усеща тези размери и отстояния, които се залагат от Подробния устройствен план. Ако общинската управа иска да направи един хубав и зелен град, тя ще заложи стандарти към Подробните устройствени планове,

Законът позволява минимални отстояния, минимални ширини на тротоари и на улицата, но не е необходимо да се придържаме към тях. Ако ние заложим стандарти, в които уличното платно е задължително с тротоар 5 м, от който два метра задължително зелена площ, всички Подробни устройствени планове ще се правят по този начин и улиците ще бъдат зелени.

За мен е парадоксално защо ние, като инвеститор, спазваме минималните озеленени площи, които са във вътрешното дворно пространство на самия парцел, но при уличната регулация няма такива изисквания.

Bloomberg TV Bulgaria: Специално обаче за тези райони на столицата, където почти всичко е застроено, как да се направят нови стандарти за тротоарите, когато няма място - сградите вече се построени и няма как да се вземе площ от тях?

Арх. Вержиния Николова:

Там е вече невъзможно, но за мен е притеснително, че Подробните устройствени планове продължават да се правят така. За заварените положения също има решения. Ако впрегнем всички усилия на архитектите, ние ще предложим много интересни решения, които са прилагани и в други градове - да вкараме зеленината в града, да се върнем към по-естествен и здравословен начин на живот. София ще расте, тя е европейска столица, има накъде да расте, не можем да я спрем. Но как ще расте? Вече зависи от регулациите, които общината ще наложи.

Следващата снимка показва моста на бул. „Драган Цанков“, до метрото. Наложи ми се да сляза от колата един ден и към средата на моста мръсотията (пясъкът) от това място ми скърцаше в зъбите. Нека да помислим реално кое определя как ще живеем в този град. Дали ще бъде така или ще бъде една озеленена територия? Първо, реализирането на града, урбанизирането, е изключително важно, но в крайна сметка поддръжката на този град трябва да залегне задължително в управленската визия на града. Тази улица („Драган Цанков“) според мен никога не е мита.

Bloomberg TV Bulgaria: Дъждът може би я мие...

Арх. Вержиния Николова:

Мантинелата никога не е мита. Тя имаше наслоена мръсотия от десетилетия, може би. С тази мръсотия тротоарът там става излишен. Никой не се движи по него, освен ако няма такъв случай като мен – наложи ми се да сляза от колата и да мина по това трасе. И добре, че ми се наложи да мина по този мост, за да видя реалната ситуация в този район. Това е един от най-скъпите квартали в София – „Изгрев“.

Bloomberg TV Bulgaria: Като говорим за стандарти, преди няколко години направление „Архитектура и градоустройство“ възложи изготвянето на правила (стандарти) за фасадите на сградите в историческия център на София. Това ли е посоката?

Арх. Вержиния Николова:

Това е част от тези стандарти. Задължително трябва да имаме една визия, защото тя е изключително разнородна. Когато говорим за фасада на сграда, трябва да имаме предвид и фасада на улицата. Всички силуети на сградата определят и фасадата на улицата. Трудно бихме могли да вкараме естетиката в рамки. Тук идва субективният фактор - ако заложим естетиката като фактор за одобряване на един проект, как той ще бъде одобрен без субективното мнение на одобряващия орган. Но има неща, които могат да се определят, които няма да са субективни, а ще са обективни и ще могат да се спазват от всички проектанти.

Другото, което задължително трябва да се заложи в стандартите на Подробния устройствен план, това са зелените пояси. Всяка улица, малка или голяма, трябва да има зелен пояс между автомобилния и пешеходния трафик.

Това първо ще изкара хората от колите, на тях ще им е приятно да вървят по тротоара, от точка А до точка Б ще ползват колело или ще ходят пеша. Сега в София е изключително мръсно и не е безопасно човек да се движи с колело.

Bloomberg TV Bulgaria: Тези стандарти ще решат ли един от големите проблеми на София в последните две десетилетия, свързани с по-засилено строителство в тези нови квартали като „Манастирски ливади“ и „Малинова долина“? Виждаме как там инфраструктурата много изостава в сравнение с жилищното строителство и хората недоволстват, че около техните нови, скъпи комплекси им се налага да газят в кал, образно казано. Има ли как, преди да се направят сградите, да се направи поне базовата инфраструктура в тези нови райони?

Арх. Вержиния Николова:

Този проблем е свързан не само с устройството, но и със собствеността, с отчуждителните процедури. Управата се опитва да наложи като задължително условие за строително разрешение да се даряват имотите, които са в улица. Обаче идва моментът, в който съседните имоти, които не са обект на строителното разрешение, трябва да се урегулират от общината. Това е юридическият проблем на този казус. Това с асфалтирането на улиците, завършването им, общо взето общината го е делегирала на строителите (предприемачите), но целият разход отива към крайния потребител, защото строителят начислява този разход върху продажната цена.

Но това не е толкова голям проблем. Всеки инвеститор казва: „Добре, ще асфалтирам тази улица, това ще ми струва толкова, продажната цена ще е толкова.“ Ние имаме нужда от административна помощ от общините. Това е по-големият проблем. Финансовата тежест може да се поеме от инвеститора. Така е в София, всички го знаем, но имаме нужда от административна помощ.

Искам да обърна внимание на тази скица - това е част от наш проект, в който за наша сметка ще направим улицата. Имам предвид за сметка на територията на комплекса, защото знаем как се случва регулацията. Но в нашия имот ще вземем част от площта, за да реализираме този принцип: улица, зелена площ, тротоар. Жилищната част задължително се изолира от автомобилното движение с минимум един зелен пояс от иглолистна растителност, която много помага за справянето с фините прахови частици.

Bloomberg TV Bulgaria: От няколко десетилетия обаче икономиката е най-отгоре в дневния ред на обществото. Каква е ролята на градоустройството за икономиката и оттам за благосъстоянието на хората?

Арх. Вержиния Николова:

Архитектурата има много голяма сфера на действие. Тя надхвърля сферата, в която пряко участва и реално тя създава кръвоносната система на града. Мога да дам редица примери от ежедневието на човека – как му се налага да се придвижи от една точка до друга, за да свърши определена работа и как това става трудно, бавно и мъчно. И съответно това отнема от неговото време за работа, в което произвежда продукт и плаща данъци. Но има един фактор, който също много е важен – емоционалният. Когато човек е в мръсна, неурегулирана и неподдържана среда, тя му влияе негативно психически. Неговият капацитет на действие, неговата работоспособност намалява, неговата креативност намалява. Средата, в която живеем, има пряко отношение върху това как се чувстваме, какъв продукт произвеждаме и съответно върху икономическото благосъстояние.

Bloomberg TV Bulgaria: За това ли като отида във Виена, като се разходя по чистите улици и гледам красивата архитектура там, се чувствам вдъхновен да правя всичко?

Арх. Вержиния Николова:

Така е. Ние сега разработваме тип офиси, които са отворени към външната среда, тоест има закрито и открито работно място. Креативните професии много се влияят от това. Дали една среда е добре урбанизирана, има огромно отношение към икономиката на града и към благосъстоянието на човека.

Bloomberg TV Bulgaria: И на финала - в днешно време много често се коментира темата за привидното право на свободен избор на хората. Има ли такова привидно право, когато говорим за градоустройство и архитектура?

Арх. Вержиния Николова:

Това е тема, която много често засягам и говоря за нея. Привидно ние имаме право да живеем както желаем. Но обстоятелствата около нас ни ограничават в този избор. Един елементарен пример - обичаме да караме колело, но къде да стане това? Няма къде да караме. Обичаме да спортуваме, но около нас няма спортен център. Трябва да се качим на колата или да намерим спортен център близо до работата. Ние не успяваме да го направим, времето минава и не спортуваме. Това влияе на нашето здраве.

В този контекст мога да кажа, че много от нашите проектни решения произлизат точно от това – какво искат да правят хората, и ние да създадем условия за това. Архитектурата не се ражда в ателието, тя се ражда на улицата. Ние като архитекти трябва да наблюдаваме обществото от какво има нужда и как ние да съобразим средата, за да живее така. Обществото иска най-вече пълноценен живот. А нещата, които можем да правим, те стават все повече и повече в живота. Искаме да караме ски, искаме да караме колело, искаме децата да спортуват. Но всичко това е свързано с условията дали една среда ни го позволява.

Всички гости в предаването „ИмоТиТе“ може да гледате тук.

Още по темата

Защо местната власт в Барселона купи сграда, символизираща жилищната криза

Минималното поевтиняване на новите жилища в Китай сочи за стабилизиране на пазара

Пазарът на офис площи у нас: Слаб, но стабилен. Еврозоната ще привлече инвеститори

Финансовата достъпност до жилища в България е доста по-добра от Западна Европа