Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) организира през ноември 2024 г. Десетата национална конференция Inspire to Higher 2024 по случай празника на професионалните брокери в България. Събитието се проведе в Пловдив под надслов „Бъдещето на имотите. Очаквайте неочакваното!“. Основни теми на форума бяха тенденциите на жилищния пазар в страната и факторите, които оказват влияние върху развитието му – макроикономически показатели, банкови политики, мерки на БНБ за намаляване на риска в системата. По този повод Александър Бочев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“, гостува в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

Bloomberg TV Bulgaria:

Г-н Бочев, надсловът „Очаквайте неочакваното!“ звучи сякаш е трудно да се прогнозира движението на имотния пазар през 2025 г. Какви основни изводи може да направите от конференцията?

Александър Бочев, НСНИ:

Кръстихме конференцията „Очаквайте неочакваното!“, защото има доста различни мнения за това какво предстои за имотния пазар и за жилищното кредитиране. Това е на фона на неясната ситуация за това дали ще бъдем приети в еврозоната или не. Успяхме да обобщим какво предстои през 2025 г. и в крайна сметка се обединихме около мнението, че няма да се случат чак толкова неочаквани неща. Надсловът на конференцията беше по-скоро с цел да привлечем водещи специалисти в сферата на финансите, макроикономиката, банковото и кредитното дело, недвижимите имоти.

Bloomberg TV Bulgaria:

От една страна, има фактори, които ще поддържат „огъня“ на имотния пазар – това са ниските лихви по ипотечните кредити, ниската безработица, предстоящото присъединяване към еврозоната. От друга страна, има притеснителни тенденции в европейската икономика, които биха представлявали риск за българската икономика и за нагласите на хората да теглят кредити и да купуват имоти. По време на конференцията се изразиха опасения за състоянието на германската икономика, която е най-голямата в Европа. Германия е и основен търговски партньор на България. Стана ясно и, че МВФ намали прогнозата си за ръста на българската икономика през 2025 г. - от 2,90 на 2,50%. Как оценявате този макроикономически риск?

Александър Бочев, НСНИ:

На конференцията се откроиха две основни виждания за бъдещето на имотния пазар. Макроикономистите очертаха по-песимистична рамка в сравнение с прогнозите на представителите на имотния сектор и кредитните посредници, предвид състоянието на икономиката в Европейския съюз и рецесията в някои европейски държави. В последните години се радваме на добър пазар (имотен и кредитен) и смятаме, че тази тенденция ще се запази и през 2025 г. в България. Разбира се, рисковете, свързани с макроикономическата рамка, както и с ниския дял на частните инвестиции в икономиката на страната, са предпоставка за по-нисък икономически растеж. Ако икономиката забуксува, вероятно в имотния сектор също ще се появят определени проблеми, ние не сме остров сред морето.

Bloomberg TV Bulgaria:

На събитието в Пловдив беше отбелязана и кризата в европейската автомобилна индустрия, която е поставена под натиск от китайските производители на електромобили. „Фолксваген“ обмисля затваряне на три завода в Германия, „Ауди“ ще затвори завода си в Брюксел. В България има над 150 предприятия, които произвеждат автомобилни части и компоненти. В последните месеци имаше съобщения, че компании от този сектор ще затворят заводи в Плевен и Мездра. Как подобни съобщения за масови съкращения, за затваряне на заводи, влияят на имотния пазар – стават ли купувачите по-предпазливи?

Александър Бочев, НСНИ:

Имотният пазар не е остров. Той е свързан изцяло с икономическата ситуация в страната. Имайте предвид, че в момента един от основните фактори за активността на пазара и засиленото търсене на имоти, освен ниските лихви по ипотечните кредити, е сравнително ниският процент на безработица в страната. Това дава увереност и сигурност на хората, че в дългосрочен план биха могли да си позволят недвижим имот, особено когато го купуват с ипотечен кредит и се обвързват с банката за периоди от 15-20-30 години. Така че затварянето на подобен тип заводи и оттеглянето на такива стратегически инвеститори от страната и от ЕС неминуемо би се отразило на имотния пазар, но с малко по-дълъг хоризонт. Затварянето на такава производствена мощност не би се отразило утре, но в дългосрочен план би се отразило негативно.

Bloomberg TV Bulgaria:

Какво е мнението ви за изкуствения интелект – една тема, която се обсъди на конференцията на НСНИ. AI вече е значим фактор за пазара на труда, особено в развитите държави. Бурното развитие на тази технология позволява оптимизация на бизнес процеси в технологични и др. компании и вече предизвиква вълни от съкращения в колцентровете, например. Ако купувачите от тези икономически сектори в България намалят активността си на жилищния пазар, какъв ще бъде ефектът?

Александър Бочев, НСНИ:

В България секторът на IT специалистите и високотехнологичните производства е доста активен на имотния пазар. Това са едни от основните потребители на нашите услуги, които движат имотния пазар. Разбира се, съкращения в тези сектори биха се отразили негативно на пазара на недвижими имоти. Наблюдаваме, че изкуственият интелект действително може да замени редица хора, които изпълняват тези длъжности, но и на конференцията стана ясно, че AI без особен контрол и без професионална човешка намеса не би могъл да изпълнява редица дейности, които ние изпълняваме. Така че не смятам, че това (технологично развитие) ще доведе до някакви сериозни сътресения на имотния пазар в България.

Bloomberg TV Bulgaria:

По-високата инфлация вече е няма в България. По данни на НСИ към края на септември 2024 г. годишната инфлация е 1,20%. Това пречи ли на вас и на вашите колеги да убеждавате хората да купуват имоти с мотива да си спасят спестяванията, както се случваше в последните 2-3 години?

Александър Бочев, НСНИ:

Бих отговорил на вашия въпрос с въпрос: „А какво да правят с разполагаемите средства?“. В България е обусловено поради редица причини хората да влагат парите си в имоти, а не в други активи. Също така лихвите по депозити в банките в момента са на едни от най-ниските нива (под 1%), докато доходността от наем на жилищен имот може да бъде 3,50-4,00%. Още по-добре, че няма инфлация. Покачването на цените на имотите, което изпреварва инфлацията, както и доходността от наемите, за мен е още по-добър довод хората да влагат парите си в недвижими имоти.

Bloomberg TV Bulgaria:

Тъй като ми зададохте въпрос, да ви отговоря. Ние сме борсова телевизия и следим пазарите на различни видове активи – акции, държавни облигации, борсово търгувани фондове (ETF), които инвестират в индекси, суровини и други активи, има инвестиционно злато. Много са възможностите са инвестиции.

Александър Бочев, НСНИ:

Напълно съм съгласен с вас. За съжаление, не съм запознат с точната статистика, но ако сравним какъв процент от българите си влагат парите в борсови операции, в злато, в друг финансов инструмент или в недвижим имот, ще видите, че най-вероятно, че процентът на недвижимите имоти е в пъти по-голям. Може би поради непознаване на капиталовите пазари, може би по традиции.

Bloomberg TV Bulgaria:

Друга голяма тема на конференцията беше за мерките на БНБ за ограничаване на риска при жилищното кредитиране, които влязоха в сила от 1 октомври 2024 г. Има ли вече достатъчно данни и наблюдения за ефектите върху потребителското поведение или трябва да изчакаме статистиката до края на 2024 г.?

Александър Бочев, НСНИ:

До края на 2024 г. ще е недостатъчен период. Смятам, че трябва да минат около шест месеца, за да се отчете някакъв ефект от тези мерки. Според мен две от тези мерки няма да дадат резултат, такъв ще има най-вероятно от третата – ограничаване на съотношението дълг/доход до 50%. Единствено това би дало някакво отражение върху кредитния пазар и оттам върху пазара на недвижими имоти. Моето мнение е, че тези купувачи, които ще бъдат ограничени от тази мярка, по-скоро ще пренастроят търсенето си към по-евтини райони или по-евтини имоти. Едва ли всички тези хора ще излязат от имотния пазар.

Bloomberg TV Bulgaria:

Отворихме темата за банките – те са фактор, който влияе силно на жилищния пазар чрез ниските лихви и достъпните кредити. България вече дълго време е страната с едни от най-ниските лихви в целия Европейски съюз. Само Малта е преди нас в това отношение. Какво се чу от лагера на банкерите на конференцията – ще продължи ли този лихвен рай и през 2025 г.?

Александър Бочев, НСНИ:

От мненията им разбрах, че най-вероятно това ще продължи и през 2025 г. Очаква се леко завишаване на лихвените проценти, но това го слушам вече трета-четвърта година и непрекъснато сме в очакване това да се случи. Това може би допълнително мотивира хората да действат и да предприемат стъпки за покупка на недвижим имот. Така че смятам, че през 2025 г. няма да има сътресения – както на кредитния пазар, така и на имотния пазар.

Bloomberg TV Bulgaria:

На конференцията на НСНИ имаше специален панел, посветен на еврозоната и предстоящото присъединяване на България към паричния съюз. За еврозоната се смята, че би се отразила на имотния пазар по две направления – би накарала хората да си извадят парите от дюшеците и би привлякло чуждестранни купувачи в България. Започнаха ли вече тези процеси?

Александър Бочев, НСНИ:

Две основни тези бяха застъпени на конференцията. Едната е тази, която вие казахте. Но тези процеси вече започнаха. Първо ще се върна на ниските лихви по кредитите и това, което вие споменавате, че хората имат спестявания, които не държат в банките. Недвижимите имоти са един от начините тези пари да бъдат официализирани. Присъединяването ни към еврозоната може да накара и хора от съседни на България страни да насочат инвестициите си към имоти в страната ни, вече като част от еврозоната. Цените на имотите у нас все още са много по-ниски, отколкото в останалите европейски държави, особено тези в еврозоната.

Bloomberg TV Bulgaria:

В обобщение на всички фактори, които обсъдихме до момента – оптимизмът или песимизмът ще надделее на имотния пазар в България през 2025 г.?

Александър Бочев, НСНИ:

Зависи какво влагате в думите песимизъм и оптимизъм. Лично аз съм оптимист, защото вярвам, че имотният пазар през 2025 г. ще бъде стабилен, без особени сътресения. Това всъщност е най-добрият пазар – и за купувачи, и за продавачи, и за посредници. Пиковите стойности в посока нагоре или надолу не са предпочитани, така че съм по-скоро оптимист в тази посока.

Bloomberg TV Bulgaria:

Има агенции и брокери, които затварят имотите, които предлагат на пазара само за техни клиенти и за частни лица. Това е гореща тема сред членовете на националното сдружение, която беше обсъдена в Пловдив. Успяхте ли да промените Етичния кодекс на НСНИ, за да повлияете на тази практика и да промените поведението на тези посредници?

Александър Бочев, НСНИ:

Дори бих определил темата не като гореща, а като болна от доста години. И то не само за Национално сдружение „Недвижими имоти“, а за целия пазар и най-вече за потребителите на нашите услуги. Изповядвайки тази практика, редица агенции в страната пренебрегват интересите на клиентите, които са ги наели. Какво имам предвид?

Когато бъда нает от собственик, за да продам имота му, най-вероятно той го прави, защото иска активът му да бъде продаден за възможно най-кратък срок на възможно най-добра цена. За да постигна тази цел, аз трябва да предоставя възможност на целия пазар, на всеки един купувач, да има достъп до този имот и да даде оферта. Когато кажа на останалата част от пазара: „Този имот е само за частни лица“, тоест, ще го продавам само на лица, които станат мои клиенти, това означава две неща: или целя да взема непременно комисиона от двете страни или не съм бил достатъчно добър професионалист, за да успея да договоря моето възнаграждение от продавача и по този начин ще го търся от ответната страна.

И в двата случая по какъв начин защитавам интереса на моя клиент, на продавача, който ме е наел?! По никакъв. Аз не знам дали купувачът, предоставен ми от друга агенция, е най-добрият купувач за този имот. Аз трябва да го отворя за целия пазар, за да получа най-добрите условия за моя клиент.

Bloomberg TV Bulgaria:

Как променихте Етичния кодекс на сдружението?

Александър Бочев, НСНИ:

Това ни беше цел от близо една година. Сега имахме възможността на общо събрание, което се състоя веднага след конференцията, да променим Етичния кодекс и да вкараме в него един стандарт, в който се казва, че агенциите в Национално сдружение „Недвижими имоти“ имат задължението да предоставят информация и оглед на имота, който те продават, на всички участници на пазара. Според нашия Етичен кодекс ние вече нямаме право да затваряме офертите си само за частни лица или за кръг отбрани агенции.

Bloomberg TV Bulgaria:

Няма ли да има недоволни агенции в НСНИ, защото вие ги задължавате да си отворят офертите за целия пазар, но има компании извън сдружението, които няма да бъдат задължени да правят това?

Александър Бочев, НСНИ:

Да, попитаха ме колеги: „След като те не искат да показват техните имоти, защо ние да показваме нашите?“. Ето тук е разковничето. Това не са наши имоти, те са на нашите клиенти. Трябва да обърнем нещата и да не гледаме само нашия интерес, между брокерите. „Той не ми показва имоти, значи и аз няма да му показвам“. „Той ощетява продавача си, значи и аз да ощетявам продавача си“.

Не! Ние агенциите в Национално сдружение „Недвижими имоти“ твърдо заявяваме, че прекратяваме такава практика, ако въобще е съществувала в това сдружение, и няма да ощетяваме правата на продавачите, които представляваме.

Питаха ме на общото събрание – дали не трябва да отворим офертите си само за членовете на сдружението? Тук е въпрос на етика – или си коректен или не си. Тук няма нюанси на сивото. Не, ние казваме, че сме коректни към нашите клиенти.

Bloomberg TV Bulgaria:

Очаквате ли с тази промяна в Етичния кодекс да предизвикате „движение“ сред членовете на НСНИ - да има агенции, които ще напуснат и в същото време да привлечете нови?

Александър Бочев, НСНИ:

Най-вероятно това ще се случи. Няма как в сдружение с над 30-годишна история всички да са съгласни с подобно решение на общото събрание. Най-вероятно ще има някакво оттегляне поради приемането на тази практика, но аз съм изключително голям оптимист, че много повече агенции, които са коректни и етични на пазара, ще се влеят в редиците на сдружението, защото успяхме да приемем това задължение. И се надявам оттук нататък много стриктно да го изпълняваме.

Вижте разговора във видеото!

Всички гости в предаването "ИмоТиТе" може да гледате тук.

Още по темата

Българският пазар на луксозни имоти се подмладява – с крипто пари и инфлуенсъри

Жилищното кредитиране ще забави ръста през 2025 г., лихвите засега остават ниски

Жилищата ще поскъпнат до 15% през 2025 г. заради административно бездействие

Цените на имотите в големите градове се очаква да растат с 9-15% през 2025 г.