БНБ засега не налага тавани на отделните параметри на жилищното кредитиране в България, а преминава към детайлно наблюдение на тази дейност, което също ще има ефект. Това наподобява ситуацията по пътищата – в случая БНБ инсталира камери, които показват как се движат колите, тоест с какъв темп се развива жилищното кредитиране при банките. Таван на скоростта още няма, но интересно е, че когато нещо започне да бъде наблюдавано, всеки участник в процеса става по-осъзнат. Когато знаеш, че има камери на пътя, започваш да караш по-внимателно. Това заяви Деян Василев, зам.-председател на Асоциацията на кредитните посредници в България, основател и изп. директор на „Кредитланд“, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

Управителният съвет на БНБ разгледа преди дни аналитичния материал „Преглед на въведените от БНБ макропруденциални мерки във връзка с рисковете пред банковата система“. Предвид ръста на жилищното кредитиране, Централната банка разпореди на банките и банковите клонове да прилагат минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане и предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни имоти.

Сред тези показатели са: съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението (имота) при отпускане, съотношението между размера на текущите плащания по жилищния кредит и месечния доход на кредитополучателя при отпускане, съотношението между размера на текущите плащания по дълга (всички кредити) и месечния доход на кредитополучателя при отпускане, максималният срок на кредита.

Според БНБ към настоящия момент няма „прегряване“ при жилищното кредитиране. Има икономисти обаче, които от известно време предупреждават за бързия ръст на ипотеките. Фактите са следните: през април 2024 г. обемът нови жилищни кредити, отпуснати от банките в България, е 668 млн. лв. (без предоговорените и тези за рефинансиране). Това е увеличение със 73% спрямо април 2023 г. През март 2024 спрямо март 2023 г. ръстът на новите ипотеки е 39%, а през февруари 2024 спрямо февруари 2023 г. - 71%. Тези ръстове са далеч от определението устойчиви, дори да приемем, че част от тях се дължат на поскъпването на жилищата (ръстът на цените е 10% средно за България през 2023 г.).

С това решение БНБ казва на банките: „Ще следим скоростта, с която отпускате кредити. Там, където има превишаване на скоростта, си запазваме правото да реагираме на следващ етап“, коментира Деян Василев.

През първото тримесечие на 2024 г. среднопретегленият показател LTV-O, съотношението между размера на жилищния кредит и стойността на обезпечението при отпускане, е 74,2%. Това означава, че ако оценката на един имот е 100 000 евро, кредитополучателите са теглили за покупката му средно 74 200 евро. Има обаче клиенти на банките, които са получили между 80 000 и 90 000 евро кредит за имот със стойност 100 000 евро. Има и такива, които са получили над 90 000 евро.

„Банките са склонни да правят изключения за хора с по-високи доходи. Понеже цените на имотите растат в последните години, банката знае, че ако отпусне нов кредит при 90-95% LTV-O, след две години съотношението ще намалее. Но това разсъждение не работи, ако цените на имотите спрат да растат или ако намалеят.“

В доклада на БНБ се отбелязва, че 24 държави от Европейското икономическо пространство са въвели до момента лимити на показателя LTV. В 15 държави „таванът“ е за кредит между 90 и 100% от стойността на имота, а при 9 държави – 80 или 85%.

Ако БНБ иска да редуцира броя на кредитите с високо LTV, тази мярка (налагането на лимит) би била разумна и ефективна, с цел намаляване на потенциалния риск, каза Деян Василев. Ако се въведе „таван“ от 90% LTV, това означава, че за имот от 100 000 евро, кредитополучателят вече няма как да получи 95 000 евро кредит, а максимум 90 000 евро. И клиентът ще трябва да намери пари за самоучастие или да отложи покупката.

Гостът коментира и т.нар. „игра с оценката на имота“ - действащата от години неофициална практика в България, която позволява чрез подходящ оценител и съответната оценка на имота клиентът да получи по-голям размер на кредита.

„В България все още няма база данни с реалните цени на сделките. И тъй като се вземат оферти от интернет, за съжаление, има възможност да бъде манипулирана пазарната оценка. Докато оценителят прави оценка, тези оферти могат да бъдат повишени и след това да бъдат свалени. Но това не е масова практика, а и някои банки използват само вътрешни оценители, където такива „трикове“ не минават.“

През първото тримесечие на 2024 г. среднопретегленият показател DSTI-O при жилищните кредити е 38,5%. Това означава, че ако месечният доход на лицето при отпускане на кредита е 1000 евро, вноските по всичките му кредити са 385 евро. Има обаче лица, при които обслужването на кредитите отнема над 50% от месечния им доход, има и случаи, при които за вноските отиват над 60% от дохода.

До момента 15 държави от Европейското икономическо пространство са въвели мерки за ограничаване на новите кредити с този показател. Една държава е наложила лимит от 35%, шест държави са наложили лимит от 40%, три държави – от 50%, и пет държави – от 60% или над 60%.

Основно правило при управление на личните финанси е, че вноските по кредитите не бива да надвишават 30% от месечния доход на домакинството. Когато съотношението дълг/доход надвиши 50%, започва да свети червена лампичка за „превишена скорост“, обясни Деян Василев. Тук обаче има следният елемент: заплатите на населението се увеличават бързо в последните години, а сивата икономика в България все още заема голям процент, макар и да намалява. Има хора, например, в секторите „строителство“, „транспорт“, „туризъм“, „ресторантьорство“ и „услуги“, които продължават да си получават парите на ръка. Има хора, които не декларират приходите си от наем на имоти, допълни той.

Банките имат сериозен проблем с оценяването на доходите. Те все още вземат под внимание неофициалните доходи на кредитополучателите, но внимават много повече в сравнение с годините преди кризата от 2008-09 г. На въпрос дали при евентуална икономически сътресения има риск от ръст на необслужваните кредити, Деян Василев каза:

„Със официални доходи или без, ако даден икономически сектор бъде застрашен, има опасност за обслужването на кредитите. Ако един програмист взема висока заплата, 10 000 лв. на месец, но вноските по кредитите му са общо 6000 лв., това е сериозна червена лампа. В момента има тенденция за забавяне в IT сектора и хората, чиито заплати нарастваха непрекъснато в последните 10 години, трябва да се замислят и да внимават.“

Среднопретегленият срок на новите ипотечни кредити в България е 25,2 години през първото тримесечие на 2024 г. До момента 12 държави от Европейското икономическо пространство са въвели мерки по отношение на максималния матуритет на жилищните кредити, като при повечето „таванът“ е 30 години.

Налагането на 30-годишен максимален срок на кредита би довело до това, че най-рисковите клиенти, граничните случаи по отношение на показателя дълг/доход, няма да получат ипотечен заем от банката, коментира Деян Василев.

Целия разговор гледайте във видеото.

Още по темата

Китай трудно ще продаде натрупаните 60-те милиона жилища, дори и в големите градове

БНБ вероятно ще вземе мерки за жилищното кредитиране, но след време

Мадрид е начело в Европа по ръст на цените на жилищата с двуцифрен скок

Доц. Пламен Ненов: Скъпите жилища в София вече пречат на трудовия пазар

Всички гости в предаването "ИмоТиТе" може да гледате тук.