В предаването „ИмоТиТе“ беше излъчено интервю с Кевин Търпин, регионален директор „Капиталови пазари“ за Централна и Източна Европа в консултантската компания Colliers. Търпин има над 18 години опит в сектора на бизнес имотите в ЦИЕ. Като регионален директор той отговаря за шест пазара – България, Румъния, Полша, Чехия, Словакия и Унгария, като наблюдава инвестиционната активност в следните сегменти: офиси, търговски площи, индустриални и логистични площи, жилища. Ето какво сподели Кевин Търпин пред водещия на предаването „ИмоТиТе“ Христо Николов.

Водещ: Високите лихви нанесоха огромни щети върху инвестициите в бизнес имоти в страни като Германия. Каква е ситуацията в страните от Централна и Източна Европа, когато говорим за обема инвестиционни сделки през 2023 г.?

Кевин Търпин:

Обемът на инвестиционните сделки в региона (бел. ред. - за шестте пазара, които наблюдава) намаля в последната година с малко над 50% до 5,2 милиарда евро. Процентът варира в отделните страни – от минус 30% до минус 60%, в зависимост от пула инвеститори. Така че, да, високите лихви се отразиха върху инвестициите в региона.

Водещ: Пазарът на бизнес имоти в България отличава ли се от този в другите страни от ЦИЕ?

Кевин Търпин:

Това е въпрос за зрелостта на пазара в определени аспекти. Пазарите в Полша и Чехия, например, нарастваха с по-бърз темп и по-дълго в сравнение с България и така имаха повече време за развитие. Това е важно. Географското положение също има влияние - Чехия и Полша са по-близо до германския пазар. Така че, в зависимост от сектора, има страни, които са облагодетелствани от това, че са по-близо до западните пазари в сравнение със страните от Югоизточна Европа.

Водещ: За офис сградите в световен мащаб се коментира, че в момента преживяват най-голямата криза от 2008 г. В специален материал на Bloomberg се казва, че празните офис сгради в САЩ са бомба със закъснител и че това е секторът на бизнес имотите с най-висок риск. Има ли „бомби със закъснител“ и на офис пазара в Европа?

Кевин Търпин:

Чухме много тежки истории от Съединените щати. Част от тях може да се обяснят с пренасищането на пазара, с прекалено многото офис сгради и площи в САЩ. Не мисля, че пазарът в Централна и Източна Европа ще пострада толкова силно. Може би ще има стари офис сгради, които ще се нуждат от модернизация, които сега не са толкова атрактивни или локацията им не е толкова привлекателна. Но не мисля, че скоро ще видим „бомби със закъснител“ в Европа.

Водещ: В същия материал на Bloomberg се казва, че в САЩ се предлага офис сграда за по-малко от 1 долар, но с 800 млн. долара дълг. Има ли в момента проблемни бизнес имоти на пазара в ЦИЕ? Има ли имоти, които се предлагат с големи отстъпки в цените?

Кевин Търпин:

Една от основните разлики между нашия регион и пазарите в Германия и САЩ е, че тук строителните предприемачи и инвеститори са с по-ниско ниво на задлъжнялост. Затова пазарът на бизнес имоти засега е стабилен. Има сгради в региона, които са по-стари или се намират в неатрактивни райони, които бяха продадени на по-ниски цени (rеplacement value). Но тези случаи са много малко. Все още не виждаме големи нива на стрес на пазара.

Водещ: Има много бизнес сгради, чиято заетост още не се е възстановила от пандемията и последвалия хибриден модел на работа. Какво да направят собствениците на такива офис сгради – трябва ли да чакат пазарът да се възстанови или могат да пристъпят към по-смели и нестандартни действия?

Кевин Търпин:

На някои собственици на офис сгради ще се наложи да вземат определени решения в следващите 12-24 месеца. Това може да e свързано с рефинансиране или с голямо текучество на наематели. Въпросът е доколко сградата е достатъчно привлекателна, за да запази наемателите си или ще се наложат промени.

Тези решения все по-често могат да се дължат на ESG, защото все повече компании, особено големите, трябва да се отчитат за своите ESG цели и политики. И техните изисквания към наемодателите ще бъдат за по-енергийно ефективни и по-екологични сгради, за по-приятни места за работа.

Ако собствениците искат да задържат наемателите си в бъдеще, те със сигурност трябва да инвестират в тази посока. Ако обаче не могат да привлекат повече наематели на тази локация, те ще трябва да обмислят промяна на предназначението на сградата. Например, да превърнат офис сградата в жилищна или с друга функция.

Водещ: Споменахте ESG – една от най-популярните абревитуари напоследък. Как ESG ще промени света на бизнес имотите в следващите години?

Кевин Търпин:

Задават се много закони и други нормативни актове в тази посока. Те ще засегнат основно банките, а не собствениците на сгради и наемателите. Тази година е първата, в която банките трябва да докладват своя дял на „зелени“ активи (Green Asset Ratio, GAR) – тоест какъв процент от активите, които са финансирали, отговарят на определени стандарти. За много участници от имотния сектор покриването на тези стандарти ще зависи от това дали ще получат финансиране, дали ще привлекат наематели, дали ще ги задържат дългосрочно и дали ще постигнат наемни нива, които ще докажат дългосрочната стойност и устойчивост на сградите.

Водещ: Какво е бъдещето на класическите търговски центрове от типа „мол“? Важи ли за тях приказката „промени се или умри“?

Кевин Търпин:

Със сигурност важи. Класическите молове пострадаха тежко по време на пандемията, бяха затворени за определени периоди. В много страни, за които отговарям, най-добре представящите се молове вече достигнаха предпандемичните нива по отношение на посещаемост и обороти. Но ситуацията не е такава с всички търговски центрове. Има обекти, които са по-малко атрактивни, на по-непривлекателни локации. Със сигурност те имат нужда от реновация или от промяна на микса от наематели, от промяна на активностите в мола, за да върнат обратно посетителите. Ако те не се променят и решат да не правят нищо, вероятно няма да има бъдеще за тях. Но тези, които инвестират и полагат повече усилия, ще бъдат възнаградени.

Водещ: От кои региони на света са най-активните купувачи на бизнес имоти в Централна и Източна Европа в момента?

Кевин Търпин:

Това са местните инвеститори - от Централна и Източна Европа. Международните инвеститори в голяма степен отсъстват от пазара в момента. Те имат по-големи проблеми на основните си пазари и в други части на света.

Централна и Източна Европа е малък пазар по отношение на инвестиции. В добра година обемът на инвестициите е около 10 милиарда евро – за шестте пазара, които покривам. Ако поставим тези 10 милиарда в контекст, това са 15-20% от обема на германския пазар, също в добра година. А от тези 10 милиарда, делът на България е около 2 процента. Така че пазарът е малък, но местните инвеститори се чувстват много уверени в своите страни. Те също така инвестират и в съседни страни – например, чешки компании купуват в Полша и т.н.

Единственото изключение в момента са големи азиатски инвеститори, които правят сериозни вложения в индустриални и логистични сгради. В тази група влизат суверенният фонд на Сингапур, както и китайски капитали.

Водещ: Очаквате ли промени в профила на компаниите, които инвестират в бизнес имоти в ЦИЕ, свързани с геополитическото напрежение в света, с политиките за минимизиране на риска по отношение на Китай?

Кевин Търпин:

Цялото геополитическо напрежение и близостта до войната в Украйна се посочва от някои компании като причина да не инвестират в Централна и Източна Европа. По отношение на Китай - вече видяхме много китайски инвестиции в региона, разпределени в производството и веригата на доставки в определени сектори, като производството на батерии, например. Но заради геополитическите промени и предизвикателствата във веригата на доставки – не само предвид случващото се в Китай, но и заради ситуацията в Червено море и войната в Украйна – виждаме интерес от компании да преместят производствата си от страни като Китай по-близо до Европа.

Разликата в заплатите в производствения сектор между Китай, Мексико и ЦИЕ вече не е толкова голяма. Основното предизвикателство в региона е човешкият капитал. Ние се конкурираме с Китай, която има над 1 милиард и 400 милиона население. А в шестте страни от нашия регион населението е 90 милиона, с много ниска безработица. Така че се нуждаем от повече хора, които да живеят и работят тук.

Водещ: България има ли потенциал да се възползва от тези процеси и да привлече инвестиции, особено в индустриалния и логистичен сектор?

Кевин Търпин:

Мисля, че имате потенциал. Предвид местоположението на България в Югоизточна Европа, вие извличате ползи от близостта до пристанищата в Гърция и в други страни в региона. Автомобилната индустрия е много развит сектор в целия регион, има големи европейски играчи като „Фолксваген“ и други. Ще има компании, които ще проучват кои са най-подходящите за тях локации в ЦИЕ. Тези процеси вече се случват, но ще отнемат време. Ако строите завод за чипове или полупроводници, ще са нужни 5 години работа до откриването му. Така че решенията за инвестиции в региона вече са взети, но ще отнеме известно време за реализирането им и стартирането на операциите. Но като цяло регионът ще извлече големи ползи от тези решения.

Водещ: Споменахте автомобилния сектор в Европа, но как ще се отрази на развитието му възходът на китайските производители на електромобили като BYD, който стана №1 в този сегмент?

Кевин Търпин:

Възходът на електромобилите е факт и повечето автомобилни производители, представени в региона, се адаптират към електрическите автомобили под една или друга форма. Разбира се, че заплахата от китайските компании е сериозна, тъй като те могат да произвеждат по-евтино, а и по-бързо понякога. Ще видим и как потребителите ще реагират на тези промени и нови продукти. В Европа имаме много разнообразна потребителска база, която предпочита качеството и е трудно да се каже дали тези китайски марки ще успеят. В определена степен това се наблюдава на пазара на смартфони, например, но предстои да видим.

Водещ: Вие познавате отлично пазара на бизнес имоти в ЦИЕ. Кой сегмент е най-привлекателен за инвестиции в момента? Къде е най-добрият баланс между нисък риск и висока доходност?

Кевин Търпин:

Моментът е особен, защото все още имаме високи строителни разходи. Да, те се стабилизираха и дори леко намаляха от пика им след ковид. Бих казал, че има много добри перспективи за индустриалния и логистичен сектор. Там все още няма достатъчно предлагане, ако направим сравнение със Западна Европа или САЩ по показателя „площи спрямо броя на населението“. Това е секторът, който се предпочита от повечето инвеститори, с които разговаряме. Предизвикателството е, че голяма част от предприемачите са дългосрочни – те строят и запазват тези сгради, разчитайки после на приходи от наеми. За съжаление, има много малко продажби в този сектор.

Другият много атрактивен сектор, но отново със слабо предлагане, е на частните жилищни сгради за отдаване под наем. Въпреки че лихвените нива в момента правят трудна покупката на жилище, особено за младите хора, и алтернативата за тях е да живеят под наем. Но предизвикателството е, че няма достатъчно имоти, които да се отдават под наем. Това е много атрактивен сектор, но за международните инвеститори има казус и от факта, че повечето страни в региона не са в еврозоната. Защото, за разлика от бизнес имотите, където договорите са в евро, наемите на жилища са основно в местна валута и за инвеститорите това е вид утежнение.

Но като цяло индустриалните и логистични площи, както и жилищните имоти за отдаване под наем, са двата актива с най-голям потенциал в момента.

Водещ: Какво ще кажете за потенциала на медицинските центрове, на площите за здравно обслужване, които са много атрактивни в САЩ?

Кевин Търпин:

Към момента това е малък и много нишов пазар. При алтернативните видове имоти са и жилищата за възрастни хора, както и домовете за грижа за възрастни хора - места, където бихте се наслаждавали на старините си. Това все още не е голям феномен в региона, но с увеличаването на средната продължителност на живота и с подобряване на здравеопазването, все повече ще искаме да си прекарваме старините в хубави имоти. Определено ще видим развитие в този сектор през следващите години, както и нарастващо предлагане на по-качествени студентски жилища, както и на медицински центрове.

Водещ: И на финала – очаква се България да се присъедини към еврозоната от 1 януари 2025 г. Какви промени ще настъпят при бизнес имотите след това?

Кевин Търпин:

Наемите на бизнес имотите вече са деноминирани в евро. Може плащанията да се извършват в местна валута, но посочените наеми в договорите са в евро. Българската валута така или иначе е обвързана към еврото от години. Така че особени промени в това отношение не се очакват, но със сигурност ще има определени ползи от еврозоната. Например, ще има по-голям потенциал за развитие в сектора на частните жилищни сгради за отдаване под наем.

Водещ: Очаквате ли нова вълна инвестиции в България предвид факта, че има фондове, които инвестират само в страни от еврозоната?

Кевин Търпин:

Да, това би могло да подпомогне пазара. Но когато инвеститорите проучват България, те разглеждат и възможността за изход, тоест за тях е важна и активността, ликвидността на пазара. А в момента тази активност е много ниска и поддържана основно от местни инвеститори. Влизането в еврозоната би могло да насочи още малко капитал към България, но не очаквам това да стане веднага и в огромен мащаб.

Всички гости на предаването "Имотите" може да гледате тук.