През 2023 г. жилищният пазар в Европейския съюз продължи да понася негативи от високите лихви и намалялата активност при ипотечното кредитиране. Осреднените данни за всички 27 страни в общността показват, че жилищните цени през третото тримесечие на 2023 г. са нараснали с минималните 0,80 процента, след като през първото тримесечие отбелязаха спад с 0,70%, а през второто имаха незначителен ръст с 0,40%. Това се казва в обобщение на жилищния пазар в Европейския съюз, излъчено в предаването „ИмоТиТе“.

За периода юли-септември спад в цените на тримесечна база се наблюдава в шест държави: Люксембург (-6,3%), Финландия (-2,7%), Германия (-1,4%), Латвия (-0,9%), Естония (-0,3%) и Унгария (-0,3%).

В други седем държави се наблюдава задържане на цените или лек ръст до 1%: това са Словакия (+0,8%), Словения (+0,7%), Кипър (+0,5%), Франция (+0,4%), Чехия (+0,3%), Хърватия (+0,3%), Италия (без промяна). А по-значителни ръстове на тримесечна база има в Полша (+4,5%), Румъния (3,4%) и Дания (3,1%).

Жилищният пазар в Германия e сред най-пострадалите в ЕС. Данните на Бундесбанк показват, че броят на сделките с апартаменти започна да намалява бързо още през 2022 г., когато стана факт рязкото увеличение на лихвите по ипотеки. Тенденцията продължи и през първата половина на 2023-а. Това даде основание на института GEWOS, базиран в Хамбург, да прогнозира, че за цялата 2023 г. ще има не повече от 592 000 покупки на къщи и апартаменти. Очаква се това да бъде най-ниската активност на германския жилищен пазар от 1995 г. - когато започна събирането на подробни данни за броя трансакции. За сравнение, през 2021 г. сделките с жилищни имоти в Германия са били близо 940 000.

Жилищните цени в Германия отбелязват спад за пето поредно тримесечие, като кумулативното понижение на цените вече е над 11%. Основни фактори за това за по-високите лихви по ипотечни кредити, инфлацията и намалялата покупателна способност на германците. По данни на ЕЦБ средната лихва за нови жилищни кредити в Германия през ноември 2023 г. е 4,22%, докато две години по-рано беше 1,32%. Увеличението е с близо три процентни пункта.

^{Динамика в цените на жилищата в Германия}

Преди дни Институтът за световна икономика в Кил излезе с анализ на жилищния пазар в Германия, който показва, че цените през 2023 г. са отбелязали най-големия и рязък спад от 60-те години на миналия век (откакто се събират данни). Понижение има и в трите основни сегмента на пазара – апартаменти (-8,9% за година), еднофамилни къщи (-11,3%) и многофамилни къщи (-20,1%). А най-големият спад на цените от пика в началото на 2022 г. е отчетен при апартаментите в Щутгарт – 18,7%. Данните са от нотариално заверени договори, които се събират от експертни комисии.

Парадоксът е, че Германия е с един от най-ниския процент на населението, обитаващо собствен дом. Близо половината германци, 53%, живеят под наем, а наемите не спират да нарастват. В същото време няколко милиона чужденци са мигрирали в Германия за десетте години между 2013-а и 2022-а и нуждата от жилищен фонд нараства.

Правителството на Олаф Шолц беше поставило за цел в страната да се строят по 400 000 нови жилища годишно, но в последните месеци изграждането на къщи и апартаменти в страната намалява по ред причини, най-вече заради по-високите лихви, нарасналите разходи за строителство, правилата за защита на наемателите и спирането на субсидиите за енергийно ефективни нови сгради. Прогнозата на главния икономист за Германия в ING Карстен Бжески е, че през 2023 г. в страната ще бъде завършени не повече от 250 000 нови жилища.

Пример за тежката ситуация в жилищното строителство е случващото се с германската компания Vonovia - най-големият притежател на жилища в страната, с близо половин милион имота. Дружеството неотдавна обяви, че планира да продаде бизнес сгради за 3 милиарда евро, за да намали дълговото си бреме.

Финландия е друга европейска държава, в която има сериозен спад на жилищните цени – с 2,7% за третото тримесечие (спрямо второто) и със 7% на годишна база. През лятото на 2023 г. финландската икономика отбеляза най-големия си спад след пандемичната 2020-а. Брутният вътрешен продукт на страната се сви с 0,9% на тримесечна база, като фактори за това са негативните тенденции в износа на страната и нарасналите лихвени разходи за бизнеса. Финландия вече навлезе в рецесия, след като първите данни за четвъртото тримесечие на 2023 г. показват спад на БВП с 0,4%.

Повишението на основните лихви от ЕЦБ достигна бързо до кредитополучателите в страната. Средната лихва по нови жилищни кредити във Финландия се увеличи от 0,73% през юни 2021 г. до 4,39% през ноември 2023 г. Засегнати са и хората със стари кредити, защото над 95% от ипотеките в страната са с променливи лихви. А това отнема разполагаем доход и удря по разходите за потребление.

Едно от големите предизвикателства за финландската икономика е ситуацията с жилищното строителство. От Конфедерацията на финландската строителна индустрия прогнозираха, че през 2023 г. ще бъдат започнати около 16 000 нови жилища. За сравнение, през 2022 г. бяха започнати 37 000 жилища. Заради срива на строителството, броят на построените нови жилища в следващите години има опасност да падне до нива от 40-те години на миналия век, предупредиха от конфедерацията.

Спадът на жилищни цени във Финландия последва този в други скандинавски държави като Дания и Швеция. Сделките с апартаменти и къщи в Дания отбелязаха рекордния за Евросъюза срив с 32% през 2022 г. Това доведе до спад с над 10% на жилищните цени в Дания през второто полугодие на 2022 г., преди цените да се стабилизират в началото на 2023 г. и да отбележат ръст от 3,1% през третото тримесечие. Средната лихва за нови ипотечни кредити в Дания е 5,59% през ноември м.г., а в Швеция е 4,80%. Цените на жилищата в Швеция падат през 4 от последните 5 тримесечия.

Строителната криза не подминава и Франция, втората по население страна в Европейския съюз. Разрешенията за строеж на жилища намаляват с 28% към юли миналата година. От есента на 2022 г. страната, която се готви да посрещне Летните олимпийски игри това лято, отбеляза три поредни тримесечия на спад на жилищните цени, но все под 1%. През третото тримесечие понижението на цените спря, но предстои да видим дали това е трайна тенденция или спадът ще продължи.

Цени на жилищата - тримесечни и годишни темпове на изменение

В някои източноевропейски страни, които са в Европейския съюз, но са извън еврозоната, средните лихви по нови жилищни кредити достигнаха в средата на миналата година нива от 7, 8 и дори 10%. Това се отнася за Полша, Румъния и Унгария. Въпреки това цените в Полша не отбелязаха спад, тъй като на пазара се яви друг силен фактор, който поддържаше силното търсене – украинските мигранти, които напуснаха родината си след началото на войната. Те бързо се превърнаха в най-активната група чуждестранни купувачи в Полша, заемайки близо 40-процентен дял от тези сделки още през 2022 г.

От 1 юли 2023 г. полското правителство въведе и специална програма „Сигурна ипотека“ (Safe mortgage), с която субсидира купувачите на първо жилище в страната. По този начин те могат да се възползват от 2% фиксирана лихва за първите 10 години на ипотечния заем, която се гарантира от държавата. Условията са три: кандидатите да са на възраст до 45 г, преди това да не са притежавали друго жилище и крайната цена на закупувания имот да не надхвърля определена сума. Само за първите 6 месеца над 94 000 души са поискали да се възползват от схемата.

Като прибавим към всичко това и недостига на ново строителство в Полша, едва ли е изненада, че цените на жилищата в страната нараснаха с 4,5% през третото тримесечие на м.г., а на годишна база увеличението е с 9,3%.

Целия коментар гледайте във видеото.

Всички гости в предаването "ИмоТиТе" може да гледате тук.