В предаването „ИмоТиТе“ беше излъчено интервю с Лорън Хахфелдър, съизпълнителен директор на Morgan Stanley Real Estate Investing – звеното за управление на инвестиции в имоти на американската инвестиционна банка Morgan Stanley. Интервюто е дадено за предаването Wall Street Week с водещи Дейвид Уестин и Ромейн Бостик.

Дейвид Уестин, водещ:

2023-а беше много трудна за сектора на имотите и сега въпросът е какво предстои тази година. Ще попитаме Лорън Хахфелдър, съизпълнителен директор на Morgan Stanley Real Estate Investing. Благодаря, че се присъединявате към нас! Преживяхме трудна година за недвижимите имоти, която обаче завърши с обнадеждаващи думи от Джей Пауъл (бел. ред. - председателя на Федералния резерв Джером Пауъл). Какво очаквате от 2024-а година?

Лорън Хахфелдър:

Ние инвестираме в недвижими имоти в глобален мащаб и го правим от 30 години. Смятаме, че възможностите днес са сред най-добрите, които сме виждали. Откриваме сериозни затруднения при някои видове бизнес имоти, но по-интересно е цялостното разместване в сектора. За да видим как ще се представят различните активи, трябва да започнем с това какво представляват недвижимите имоти. А те са функция на начина, по който хората използват пространството, как искаме да купуваме стоки, къде искаме да живеем, къде бихме искали да ходим на работа, ако въобще смятаме да се върнем в офиса. Това е отправната ни точка и смятаме, че ще има значително разделение* между отделните класове при бизнес имотите, дължащо се на тези промени в поведението на хората.

Дейвид Уестин, водещ:

Когато казвате „разместване“, това ме кара да мисля за предизвикателства на пазара, при които може да купувате евтино. Ако не евтино, то поне с перспектива за известен ръст. Къде виждате подобни възможности?

Лорън Хахфелдър:

Ние искаме да следваме тези дългосрочни мегатенденции, които изменят поведението. Започваме с индустриалните имоти. За последните десет години всичко в тази сфера се свеждаше до ръста на електронната търговия. Ние идентифицирахме този тренд на ранен етап и започнахме да купуваме и строим складове, от които стоките тръгват към домовете ни. Това беше невероятна възможност за инвеститорите, тъй като за периода, в който инвестирахме, активите удвоиха и утроиха стойността си. Виждаме още има някои възможности в този сегмент, но забелязваме и още две тенденции, които дават тласък на търсенето.

Първата е свързана с промeните във веригата на доставки, която наблюдаваме в световен мащаб. Компаниите диверсифицират своите снабдителни вериги, след като по време на ковид пандемията разбраха по трудния начин, че не бива да слагаш всичките си яйца в една кошница. Освен това те усещат натиска, идващ от деглобализацията, геополитиката и така нататък. Така се поражда по-голямо общо търсене, променя се мястото на търсене, като има печеливши и губещи.

Ромейн Бостик, водещ:

Любопитен съм за други сегменти на бизнес имотите. Наблюдаваме силен интерес към площите за здравеопазване, които се представят много добре засега. Вие поехте ли в тази посока и ако – да, в каква степен?

Лорън Хахфелдър:

Абсолютно. Ако разгледаме конкретно САЩ, какво имаме - милениали и буумъри. Буумърите застаряват и това променя нуждите им по отношение на недвижимите имоти. Наблюдаваме повишено търсене на имоти за възрастни хора, това е силен двигател, както и ръст в търсенето на лекарски кабинети. Разходите за здравеопазване нарастват експоненциално и нуждата от специализирани помещения също нараства. Така че, да, ние сме много активни в този сегмент и възможностите са страхотни.

Ромейн Бостик, водещ:

Да поговорим за лихвите. Лихвите на пазарите вече се понижават и повечето хора очакват Фед също да намали основните лихви в близко бъдеще. По-рано миналата година много се говореше за казуса с рефинансирането, особено при офис имотите. Дали вече забелязвате светлина в края на тунела, някакъв край на тази сага? Ако лихвите наистина се понижат, дали това ще намали напрежението при тези имоти и по-скоро за собствениците им, които на практика се сблъскаха с проблема с рефинансирането?

Лорън Хахфелдър:

Всичко зависи от това с колко и с какъв темп ще се понижат лихвите. Ако вземем предстоящите падежи на дълговете при бизнес имотите в САЩ, които възлизат на трилион и половина долара през следващите години, както и огромните падежи по корпоративните дългове, които биха могли да дадат тласък на активността в сферата на недвижимите имоти - всичко това подсказва, че възможностите все още са налице.

Просто има отдръпване от страна на кредитните институции. Традиционните банки - както големите, така и малките регионални, се опитват да свият експозицията си към бизнес имоти, било то по регулаторни причини или по други. И това създава дефицит, създава капиталови нужди, които би трябвало да катализират продажбите, възможностите за рекапитализация, възможностите за структурирано финансиране и т.н.

Дейвид Уестин, водещ:

Споменахте веригата на доставки и промените там. Но това за САЩ ли се отнася или за Мексико? Мнозина наши гости са казвали, че в Мексико има страхотни възможности за индустриалните имоти. Заради ниършоринга ли е всичко това?

Лорън Хахфелдър:

Така е. Съединените щати са големият печеливш от тенденциите за ниършоринг и решоринг. Връщането на производство тук, в САЩ, е страхотно за индустриалните имоти в страната. Производството в Мексико също е благотворно за индустриалните имоти в САЩ. Ние инвестираме близо до границата от доста време и там има силно търсене, дължащо се на това производство в Мексико.

Също така виждаме, че има търсене и в страни като Индия - производството там е възможност за диверсификация спрямо Китай. Това е страхотно – ние притежаваме много индустриални имоти в Индия. Всъщност това изместване към Индия променя търсенето и в Съединените щати. Защото когато внасяте стоки от Китай, те пристигат на Западния бряг. А когато внасяте от Индия - те се доставят на пристанищата на Източния бряг. Така че промяната е значителна.

Дейвид Уестин, водещ:

А какво ще кажете за жилищните имоти?

Лорън Хахфелдър:

При тях трябва да се прави анализ по региони, защото разликите са много. В САЩ всичко се върти около милениалите, които навлизат в зрелостта си и достигат своя възрастов пик за създаване на домакинство, както и около буумърите, които остаряват и нуждите им се променят.

В Европа е различно. Там наемите са значително по-регулирани и за никого не е изненада, че когато ограничиш наемите, ограничаваш и предлагането. Какво означава това за Европа? Означава, че приходните потоци са много устойчиви, но не може да ги увеличите. От наша гледна точка, това значи, че трябва да се включите при наистина привлекателна доходност, много привлекателна за влизане и ние търсим такива възможности. Вие споменахте „Риц“ по-рано, но публичните компании за имоти в Европа са два пъти по-задлъжнели, отколкото тук, в САЩ. И това предоставя възможности.

Да разгледаме и Азия. Жилищните сгради под наем като клас активи съществуват само в Япония. За нас Япония е много интересна и инвестираме там. В тази страна наблюдаваме позитивните ефекти от една здравословна инфлация. Ние инвестираме в Япония от почти 30 години, печелим пари през целия период, без да има растеж. И сега, когато растежът се връща, е наистина вълнуващо. Ръстът на приходите от нашето жилищно портфолио е над 10% за последните няколко години – това е нещо нечувано и наистина вълнуващо!

* В Morgan Stanley използват термина bifurcation, който обясняват като нарастваща разлика между бизнес имотите (основно офиси) клас А и по-ниските класове B и C.

Всички видеа от предаването "ИмоТиТе" може да гледате тук.