В предаването „ИмоТиТе“ беше излъчено интервю с Робърт (Боб) Сулентик, президент и изпълнителен директор на CBRE - най-голямата консултантска компания за бизнес имоти в света за 2022 г., дадено за Wall Street Week по Bloomberg с водещ Дейвид Уестин.
Дейвид Уестин:
Има много новини около бизнес имотите напоследък и не всички са добри. Фокусът пада върху офис сградите, но ние знаем, че бизнес имотите не са само офиси. Кажете как се представя като цяло секторът на бизнес имотите?
Робърт Сулентик:
Офис сградите са най-трудната част от съвременната история на бизнес имотите. Ако разгледаме другите класове активи, например индустриалните площи, които са голям клас активи, специализираните офиси за медицинско обслужване, хотелите, сградите за научни изследвания, високият клас многофамилни апартаментни сгради – там фундаментите са много силни. И когато казвам фундаменти, имам предвид следното: успешно отдадени под наем имоти и то за дълги периоди, силни наемни нива с тенденция за покачване в много случаи, недостатъчно ново предлагане. Това са фундаментите.
Когато излезете извън офис сегмента, фундаментите на бизнес имотите като съвкупност от активи са много силни. Дори и в сегмента на офис сградите има един дял, бих казал, между 30 и 40%, които са нови, по-добре планирани, с по-добра инфраструктура, в които компаниите се опитват да създадат висококачествена среда за служителите си, за да ги накарат да се върнат в офисите. Тези активи се представят доста добре. Така че гръмките заглавия за офис сгради с 80% свободни площи са просто изключение и не представят точно картината в сектора на бизнес имотите.
Дейвид Уестин:
Ние определяме новите сгради като клас A и A+, после идват клас B и клас C. Но ако разгледаме офис сегмента от бизнес имотите, какъв процент са клас А и съответно - клас B и клас C?
Робърт Сулентик:
Ако говорим за сгради с истински клас A или А+, те заемат може би една четвърт от общите офис площи. Но в по-ниските класове също има чудесни сгради, които, ако бъдат реновирани подходящо, могат да станат истински клас А. Близо една четвърт са и проблемните имоти, които трябва да претърпят пълна промяна или да бъдат съборени. Между тези два класа има различни видове сгради. На някои може да се промени предназначението и да се превърнат в многофамилни жилищни сгради, но това е много трудно. Някои сгради могат да бъдат подобрени до клас „А“, но други вероятно ще бъдат съборени.
Дейвид Уестин:
Има различни сегменти в бизнес имотите, а при офисите има различни класове. А какво ще кажете за географския район? Известно е, че има разлики в отделните големи градове. В Сан Франциско – може би има проблем, в Ню Йорк и Чикаго – не толкова голям. Но има други градове като Маями и някои части на щата Тексас, които се представят много добре.
Робърт Сулентик:
Първо споменахте Сан Франциско. Там е може би най-тежката ситуация при офис сградите и то по много причини, не само заради трудното връщане на хората в офисите. На първо място, всички знаят, че там е най-голямата концентрация на наематели от технологичния сектор, а тези компании уволниха много хора. Но помислете за следното: знаем, че технологичните компании, които в момента правят стъпки назад, в един момент със сигурност ще обърнат посоката, в дългосрочен план. Знаем, че това ще се случи и онзи момент от развитието ще се върне. Освен това имаме и цикличност в икономиката, която в момента се забавя малко. Има и елемент на секуларност, когато повечето хора не са се върнали в офисите и това важи особено за технологичните компании. Но между другото, ако следите какво се случва - сега технологичните компании заговориха за връщане на служителите им в офисите.
Дейвид Уестин:
Говорят за това, но не са го направили. Тук в Ню Йорк едва тези дни минахме границата от 50% запълняемост на офисите, изчислени чрез използваните карти за достъп в сградите. Дали някога ще се върнем към предишните нива?
Робърт Сулентик:
Ню Йорк е добър пример за разнообразието от процеси, протичащи в момента. При първокласните сгради от клас А в Ню Йорк като Hudson Yards или One Vanderbilt срещу Grand Central Station в Мидтаун Манхатън, тези имоти се представят добре и ще продължат да го правят. Те се представят добре, защото създават страхотно изживяване за наемателите и техните хора. Други сгради страдат повече, защото не създават такава среда, но всички те бавно се запълват. Имаше един период на застой от началото на годината до сега, но започва да се наблюдава нарастване и наистина има натиск от компаниите за връщането на служителите в офиса. Аз не мисля, че ще се върнем към предишните нива и смятам, че в крайна сметка компаниите ще запълнят 75-80% от офис пространствата, които са ползвали преди.
Дейвид Уестин:
Има и финансов аспект, както казахте. Напоследък много се пише за забавяне на строителството на сгради, има притеснения за нови рефинансирания през тази година. Каква е ситуацията с финансирането на офис сградите? Какви са рисковете там?
Робърт Сулентик:
Разглеждаме темата от всеки възможен ъгъл. Ще започна с банките. Всички видяхме предизвикателствата при някои банки преди няколко месеца, а бизнес имотите и по-конкретно офис сградите оказват значителен натиск върху банките. Факт е, че 1,50% от банковите активи се формират от заеми за офис сгради – процент и половина!
Дейвид Уестин:
Това са всички заеми за офис сгради?
Робърт Сулентик:
Всички заеми за офис сгради. Според нас има известен риск за това портфолио от заеми, но това ще се отнася за 20-25 процента от тези заеми. Така че ако вземете 25 на сто от тези общо 1,50% активи, ще видите, че банките няма да имат наистина голям проблем заради бизнес имотите. Ще имат някои проблеми, ще имат заеми, които ще трябва да се преструктурират, ще имат принудителни продажби, всичко това е известно и то вече се случва. Но това сензационно заглавие как всичко се срива е наистина преувеличено.
Дейвид Уестин:
Като оставим настрани темата за сривовете, в момента има преоценяване. Докъде сме стигнали в този период на промени, особено по отношение на оценките? Очевидно оценките са се понижили както заради по-високите лихви, които правят финансирането скъпо, но и заради по-слабото търсене при някои офис сгради. Докъде сме с корекциите на оценките?
Робърт Сулентик:
Споменах всички класове активи в началото на разговора ни – оценките са се понижили за всички видове бизнес имоти. И истинската причина за това е повишаването на разходите по дълга. Когато това се случи, финансирането на сградите става по-скъпо и стойността на активите се понижава.
Оценките на офис сградите са намалели най-много. При останалите класове активи намалението може да е 10-15%, но при офис сградите достига 30 процента. Според нас спадът на оценките е към своя край, вече настъпва стабилизация и по-късно през годината ще започне възстановяване. Факт е, че лихвите се стабилизираха и смятаме, че ще започнат да се понижават. Инфлацията достигна пика си и намалява. Затова смятаме, че понижението на оценките е към своя край.
Дейвид Уестин:
Не искам да ви вменявам думи, но от казаното ми се струва, че като цяло пазарът вече е направил преоценка на това, което е трябвало да се преоцени.
Робърт Сулентик:
Вероятно случаят е точно такъв. Всички трябва да разберем какво се случва с икономиката. До момента икономиката се представя по-добре, отколкото очаквахме, доста по-добре в световен мащаб.
Ако все пак настъпи по-тежка рецесия, отколкото очакваме, оценките ще се понижат още, защото хората ще ограничат разходите си за всичко, включително ще се опитат да плащат по-малко за наем. Но според нас оценките стигнаха дъното и ще започнат да се възстановяват. Смятаме, че ще има плитка рецесия, която ще настъпи по-късно тази година и ще е сравнително кратка. И после ще има възстановяване.
Между другото, има огромен заделен капитал, който е насочен към сектора на бизнес имотите. Има и огромен брой недвижими имоти, които трябва да се рефинансират или да бъдат продадени, но всички изпитват несигурност относно случващото се с оценките. Веднага щом има предвидимост, щом сме сигурни, че лихвите са стигнали пика си и се понижават, тези активи ще намерят нов собственик и ще се рефинансират.
Дейвид Уестин:
Остава само и купувачът, и продавачът да са съгласни с цената.
Робърт Сулентик:
И да бъдат сигурни, че цената е тази, която трябва да бъде.
Целия разговор може да гледате във видеото.
Всички гости на предаването "ИмоТиТе" може да намерите тук.