В предаването „ИмоТиТе“ беше излъчено интервю с Уили Уокър, председател на Съвета на директорите и изп. директор на компанията за финансиране на бизнес имоти Walker & Dunlop, дадено за "Wall Street Week Daily" по Bloomberg с водещ Дейвид Уестин.

Дейвид Уестин:

Високите лихви донесоха проблеми за някои сегменти от пазара на имоти. С анализ на прeдизвикателствата и перспективите за бъдещето към нас се присъединява Уили Уокър, изп. директор на Walker & Dunlop - една от водещите американски компании за финансиране на бизнес имоти. Благодаря ви, че сте с нас! Първо - преминавате през труден период за бизнес имотите. В каква фаза се намирате сега?

Уили Уокър:

Все още сме в много труден период, що се отнася до бизнес имотите в Съединените щати. Доходността по десетгодишните (държавни) облигации достигна 4,30% през последните две седмици и това добавя „сол в раната“, защото се отразява на разходите по дълговото финансиране в сектора на бизнес имотите. Мисля, че в момента много собственици и мениджъри на активи се опитват да преосмислят бъдещата си капиталова стратегия, предвид очакванията лихвите да останат по-високи за по-дълго време.

Дейвид Уестин:

Много се писа за офис пазара в някои райони, включително и Ню Йорк, където има трудности. Сега има съобщения, че вероятно променяме правилата тук, в Ню Йорк, като превръщаме бизнес имоти в жилищни сгради. Това ли е един от начините за облекчаване на ситуацията?

Уили Уокър:

Да, така смятам. Но това е предизвикателен път, който отнема много време и капитал. Преустройството на офис сграда в многофамилна жилищна кооперация е трудно не толкова заради казусите, които посочих, а защото са малко сградите, които са напълно празни. И понеже все още има наематели в тези сгради, които заемат 30-40% от площите, наемодателят трябва да изкупи тези договори за наем. А този процес е много скъп и често много труден за осъществяване, защото наемателите не искат да напускат. Те имат сравнително достъпен наем и най-вероятно са доволни от локацията. И това води до допълнителни разходи, които мнозина не са включили в цената на преобразуването. Но в Ню Йорк, Бостън и други големи градове има кметове и градски съвети, които осъзнават, че данъчните им приходи ще спаднат рязко, ако не предприемат нещо и не дадат възможност за трансформацията на тези сгради във функционални жилищни имоти. В резултат на това, най-после имаме известно раздвижване.

Дейвид Уестин:

Това отчасти се дължи и на недостига на достъпни жилища в много градове. Да погледнем към ситуацията на жилищния пазар - има много започнати проекти, има сгради, които се преустройват, но хората не харесват сегашните лихви по ипотечни кредити от 7,30%. Каква е ситуацията на жилищния пазар в САЩ?

Уили Уокър:

Това е изключително важна тема, макар според мен много сенатори във Вашингтон и губернатори от цялата страна да си мислят, че имаме по-регулиран и справедлив жилищен пазар. Но всички знаем, че регулациите не са решение. Решението е в предлагането, решението е на пазара да има повече еднофамилни и многофамилни имоти. И както вие правилно отбелязахте, хората, които са изтеглили ипотечни кредити на ниски лихви през 2021 и 2022 г., не биха продали жилището си. В резултат на това новото предлагане на еднофамилни жилища идва от строително-предприемачески компании и проблемът е, че те строят на цени, които все още са недостъпни за средния американец. Така остава решението с многофамилните сгради.

Интересното е, че през 2023 г. имаме много по-високо предлагане на нови апартаменти в многофамилни сгради, отколкото някога сме имали в САЩ. Процесът се ускорява от капиталите, навлезли на пазара през 2021 и 2022 г. И поради обема на тези капитали от частни инвестиционни компании, попаднали на мушката на различни правоприлагащи органи, които казаха: „Ужасно е, че Blackstone и Starwood купуват еднофамилни жилища и ги дават под наем!“

Но ако се върнем към 2021 и 2022 г., именно инвестициите от тези компании дадоха огромен тласък на разрешенията за строеж и новото предлагане на имоти. А ние имаме нужда точно от това. Вместо да ограничават обема инвестиционен капитал, който идва от големите компании, те би трябвало да предприемат нещо, за да привлекат повече капитал към пазара, защото точно предлагането ще ни измъкне от тази каша, а не регулациите.

Дейвид Уестин:

В някакъв момент всички тези проекти ще се нуждаят от рефинансиране, но при много по-високи лихви от предишните. Какво ще се случи, след като вече говорим за по-високи лихви за по-дълго време? Колко ще издържат хората?

Уили Уокър:

Истинският въпрос е дали спирате, защото смятате, че лихвите ще се понижат след време или капитулирате като казвате: „Колкото-толкова! Трябва да се измъкна веднага!“

Както казвам на нашите банкери и брокери от цялата страна през последните седмици, в днешно време е по-полезна една диплома по психология отколкото по финанси, когато говорим за отпускане на заеми. Защото всичко изглежда силно зависимо от психологията. При това движение на лихвите, в един момент човек казва: „Няма да го направя при тези нива!“. После лихвите се повишават, после се понижават и същият човек си казва: „Действам!“.

Един от големите проблеми тук е, че ако сме на етапа „по-високи лихви за по-дълго време“, мнозина ще престанат да са наблюдатели. И ще си кажат, че трябва да действат веднага, защото не могат да изчакат в бъдеще кривата да покаже спад в лихвите, за да се стигне до реално по-ниски лихви.

Всички гости на предаването „ИмоТиТе“ вижте тук!