Все по-голяма става ролята на брокерите на имоти за ограничаване на рисковете при сделки. Посредникът е буфер, който трябва да е наясно с рисковете и да изисква допълнителни документи, когато е необходимо. Това заяви адв. Бисерка Маринова, доцент по гражданско и семейно право в УАСГ, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.
В най-скоро време предстои да бъдат одобрени новите държавни образователни изисквания (ДОИ) за придобиване на квалификация по професията „брокер“. Там още по-подробно ще бъдат разписани задълженията на посредника. Неговата работа все повече се превръща в консултантска – да бъде препятствие за рисковете на пазара, обясни Маринова. Действащите изисквания за брокерите на имоти – вижте тук.
Основните рискове при сделки с имоти са свързани с обема на прехвърленото право и с легитимацията на страните, каза събеседникът.
„Всеки участник в една сделка трябва да потърси отговорите на три важни въпроса: Действителен ли е договорът и ще породи ли правни последици? Има ли опасност в бъдеще да се окаже, че купувачът не получава нищо, тоест, има ли права на други лица, които могат да се противопоставят на правата на купувача? Какви отговорности ще има всяка страна по договора в случай на неизпълнение и др. случаи?“
При продажба на имот, който е собственост на малолетно или непълнолетно лице, трябва да бъдат спазени всички изисквания, вкл. да се вземе разрешение от районен съдия, каза Бисерка Маринова.
Гостът обърна внимание и на особеностите при разпореждане с имот в режим на съпружеска имуществена общност. „Трябва да се провери и дали има права на кредитори, които могат да бъдат упражнени впоследствие и да повлияят на прехвърлянето на правата.“
Специално внимание искам да обърна на сключването на предварителен договор, което е не е задължително в България, но е масова практика, а при новото строителство – наложила се необходимост. Предварителният договор е скелето на една сделка, но с него не се прехвърлят вещни права, каза Маринова.
„Предварителните договори не гарантират, че ще доведат до реална сделка, дори когато са впивани в имотния регистър. До момента на нотариалното изповядване собственикът на имота има пълното право да прехвърли собствеността на друго лице, въпреки че ще наруши задълженията си по предварителния договор.“
В тази икономическа среда и неяснота рисковете при покупка на имот тип „ново строителство“ са увеличени по два-три пъти. Очакваме да има доста фалити на строителни фирми, но дори да ги няма, нека да обърнем внимание какво стои зад компанията, с която сключваме договор, предупреди Бисерка Маринова, чиято най-нова книга e „Сделки с имоти и ново строителство“.
Какви гаранции ще получи купувачът, ако дружеството изпадне в несъстоятелност и то е регистрирано с 2 лева капитал, което е минималният капитал за дружество с ограничена отговорност (ЕООД и ООД), риторично попита събеседникът в студиото.
Маринова определи като „недобра тенденция“ и „лоша практика“ решението на някои строителни предприемачи да променят цената на жилищния имот, заложена в предварителния договор, заради промените в цените на строителните материали. В този случай на купувачите се дават два варианта: да платят по-висока цена от заложената в предварителния договор или договорът да бъде развален по взаимно съгласие.
Какво трябва да се знае за проверката за тежести преди сключването на сделка с имот?
Вижте целия разговор във видеото!
Всички гости на предаването „ИмоТиТе“ вижте тук!