По-строг режим за ипотечните кредити

Регистрация на кредитните посредници, завишени изисквания за информацията, която банките трябва да представят на клиентите си и ограничение да се предлагат ипотеки в пакет с други финансови услуги, предвижда проектът на закон за ипотечните кредити.

С него се въвежда Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 4 февруари 2014 г. относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители. Проектът е представен за обществено обсъждане от МФ.

Бъдещият закон се занимава с две основни категории кредити - кредитите, обезпечени с ипотека върху недвижим имот, и кредити, чиято цел е придобиване или запазване на вещно право върху недвижим имот. Законът се прилага и по отношение на договорите за кредит, предназначени за ремонт, в случаите, когато тези договори са обезпечени с ипотека.

Много текстове целят по-добра информираност на потребителите за предлаганите кредитни продукти, вкл. в рекламите. Законопроектът въвежда задължение за кредиторите и обвързаните кредитни посредници да осигурят на разположение на потребителите обща информация за предлаганите кредитни продукти. Ще има стандартизирана форма на преддоговорната информация - чрез Европейски стандартизиран информационен формуляр (ЕСИФ).

Обхватът на преддоговорната информация е значително разширен в сравнение със Закона за потребителския кредит.

Услугата по предоставяне на индивидуални препоръки на потребителя във връзка с кредит се определя като отделна дейност от предоставянето на кредит, като потребителят трябва да бъде уведомен изрично за дължимата за услугата такса.

Кредиторите и кредитните посредници, които предоставят съвети, трябва да разглеждат достатъчно голям брой предлагани на пазара договори за кредит, както и да съобразяват препоръката си с индивидуалния профил и финансовото състояние на кредитополучателя.

Законопроектът въвежда подробни изисквания по отношение на рекламата. Предвиждат се задължителни реквизити, които трябва да съдържа всяка реклама относно кредити за недвижими имоти на потребители. Всички елементи трябва да са с еднакъв шрифт.

Ще има по-строги изисквания за извършване на оценка на кредитоспособността на потребителите. Кредиторите трябва да вземат предвид всички фактори, които биха могли да повлияят на възможността на потребителят да изпълнява задълженията си за срока на договора за кредит.

Оценка на недвижими имоти за нуждите на кредита, ще може да се прави само от лица, които са вписани в регистъра на независимите оценители в съответствие със Закона за независимите оценители, които са получили сертификат за правоспособност на независим оценител. Кредиторите трябва да гарантират, че дейността по извършването на оценка на недвижимите имоти е отделена от процеса по отпускане на кредити, а информацията за направените оценки трябва да се записва и съхранява на траен носител.

Една от съществените промени е въвеждането на задължение за срок от „не по-малко от седем дни, през който потребителят да има достатъчно време да сравни предложенията, да оцени последиците от тях и да вземе информирано решение“. Срокът за размисъл започва да тече от момента на предоставяне на потребителя на проект на договор за кредит. След получаване на обвързващото предложение потребителят разполага със срок не по-кратък от 14 дни за вземане на решение за сключване на договор. В рамките на този срок предложението е обвързващо за кредитора, докато потребителят може да приеме предложението във всеки момент.

Със законопроекта се предвиждат задължителни реквизити, които договорите за кредити за недвижими имоти на потребители трябва да съдържат, като например информация за приложимия лихвен процент, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив или комбинация от двата, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент, заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя. В договора за кредит трябва задължително да се съдържа предупреждение за последиците и за разходи, дължими от потребителя при просрочени плащания.

Запазва се определението за „референтен лихвен процент“ като част от определението за „променлив лихвен процент по кредита“, с което се ограничава възможността за едностранна и основана на субективни критерии промяна на лихвения процент по кредита. Съгласно определението референтен лихвен процент може да бъде пазарен индекс LIBOR, EURIBOR, SOFIBOR и/ или индикатори, публикувани от Българската народна банка и/или Националния статистически институт, или комбинация от тях.

Запазва се забраната за събиране на някои видове такси и комисиони, за които се приема, че са част от дейността на кредиторите във връзка с дейността по предоставяне на кредит.

Ограничава се предлагането на кредит в пакет с други отделни финансови продукти или услуги, когато договорът за кредит не се предлага на потребителя отделно. В случаите, когато като условие за получаване на кредита кредиторът изисква от потребителя да сключи договор за застраховка, кредиторът е длъжен да приема полиците на всички застрахователи, които осигуряват равностойно покритие.

Банките са длъжни да приемат превалутиране на кредити от една валута в друга по пазарен курс. 

По отношение на предсрочното погасяване се запазва предвиденото обезщетение за евентуалните разходи, които са пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита, в размер до 1 на сто от предсрочно погасената сума, когато кредитът е погасен преди изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му. Това ще важи и за кредити над 147 000 лева.

Кредиторите ще прилагат правила за работа с кредитополучатели със затруднения при погасяване на кредити. Кредиторът трябва да предприеме мерки за възстановяване на плащанията или за преструктуриране на задълженията по кредита. Предвижда се, че при забава на потребителя кредиторът да има право на обезщетение за забава в размер до законната лихва само върху неплатената в срок сума за времето на забавата. (Има практика да се начислява наказателна лихва върху целия размер.)

Лицата, които желаят да извършват дейност като кредитни посредници, ще бъдат вписани в регистър в БНБ и трябва да имат застраховка „Професионална отговорност“. Те ще трябва да обявят каква комисиона получават от банките. Забранява им се да възлагат осъществяваните от тях дейности на други лица, различни от служителите им. Но финансовите институции по чл. 3а от ЗКИ, платежните институции, институциите за електронни пари, застрахователните посредници и лицата по Закона за пазарите на финансови инструменти не трябва да имат регистрация като кредитни посредници.