Натискът на Пекин върху сектора на недвижимите имоти се усеща далеч отвъд China Evergrande Group и повдига въпроса колко икономическа болка са готови да поемат китайските лидери, докато овладяват още една индустрия.
Хаосът в Evergrande, който доведе до улични протести и срив на цените на акциите и облигациите, е най-видимият знак за влошаващия се климат за китайските предприемачи. Кредитните пазари весе прогнозират значителни рискове от неизпълнение на задължения за някои по-малки конкуренти, като Fantasia Holdings Group Co. и Guangzhou R&F Properties Co.
Икономическите данни за август, публикувани в сряда, посочиха още по-големи трудности, като националните продажби на жилища се сринаха с 19,7% като стойност на годишна база, което е най-големият спад от април 2020 г. Растежът на цените на жилищата и инвестициите в недвижими имоти се забавиха, докато новото строителство е спадналс с 3,2% през януари-август в сравнение с година по-рано. Акциите на китайските имоти спаднаха в сряда, като индексът Lippo Select HK & Mainland Property спадна с 3,3% в Хонконг.
Затягането на регулациите е непосредственият проблем за китайските предприемачи, но основният проблем са твърде големите заеми през последното десетилетие, каза Марк Уилямс, главен икономист за Азия в базираната в Лондон Capital Economics, пред The Wall Street Journal.
„Регулаторите се опитват да се справят с размера на кредити сред предприемачите и няма безболезнен начин да се направи това“, каза Уилямс.
Властите трябва да са много внимателни, за да постигнат намаляване на задлъжнялостта, като същевременно запазят финансовата система стабилна, добави той. „Ако натиснат твърде силно, това може да подейства дестабилизиращо“, каза той.
Натискът над имотния пазар може да се окаже „моментът на Волкър в Китай“, пише главният икономист на Nomura за Китай Тинг Лу в доклад в края на август - позовавайки се на предизвиканото от рецесията повишаване на лихвените проценти при Пол Волкър като председател на Федералния резерв. Волкър въведе високите лихви, за да смаже инфлацията в началото на 80-те години.
В случая с Китай Пекин изглежда е готов да пожертва известна стабилност на растежа, за да постигне своите дългосрочни цели, включително намаляване на неравенството, повишаване на раждаемостта и намаляване на зависимостта си от чуждестранните технологии, смята Лу.
„Пазарите трябва да бъдат подготвени за това, което би могло да бъде много по-лошо забавяне на растежа от очакваното, повече неизпълнение на заеми и облигации и потенциални сътресения на фондовия пазар“, казва Лу, напомняйки, че имотите съставляват една четвърт от китайската икономика.
Притеснено от жилищния балон, китайското правителство повтаря мантрата, че „домовете са за живеене, а не за спекулации“ в продължение на почти половин десетилетие, но натискът върху предприемачите на недвижими имоти се засили през последната година.
Регулаторите ограничиха експозицията на банките към недвижими имоти, както в заеми за предприемачи, така и в ипотеки; въведеха система от „три червени линии“, която ограничава по-задлъжнелите предприемачи да поемат нови дългове; и промени из основи търговете за земя. Местните власти също въведоха свои собствени ограничения, за да подпомогнат пазара.
Изглежда, че предизвикателствата вече се вливат във финансовите резултати в целия сектор. Средният марж на брутната печалба на китайските предприемачи, проследен от Goldman Sachs, спадна рязко през първата половина на тази година, с 4,6 процентни пункта до около 22%.
Към средата на август имотните компании са просрочили 6,2 милиарда щатски долара дълг с висока доходност тази година, което е по-висока сума от предишните дванадесет години, взети заедно, според Morgan Stanley.
Moody's Investors Service, която наскоро понижи перспективите си за сектора до отрицателни, прогнозира, че договорените продажби в цялата индустрия могат да спаднат с 5% през следващите шест до 12 месеца, на 12-месечна база, тъй като обемите на продажбите спадат, а цените се покачват бавно, като се има предвид, че активността беше стабилна през последните шест месеца на 2020 г.
Признаци на стрес се появяват и в кредитните книги на банките, тъй като повече от корпоративните им заеми за предприемачи се влошават, въпреки че досега портфейлите им за ипотеки се държат добре.
„Не сме виждали толкова високо ниво на лоши кредити за имоти от повече от десетилетие“, каза Шуджин Чен, банков анализатор от фирмата за ценни книжа Jefferies.
В Индустриалната и търговска банка на Китай (ICBC), например, близо 4,3% от заемите за имоти са били неизпълнени в края на юни спрямо около 2,3% шест месеца по -рано. Имотите съставляват около 7% от всички корпоративни заеми в ICBC, най-голямата търговска банка в Китай по пазарна стойност.
Чен каза, че натрупването на лоши кредити на банките е тревожно и би било по-тревожно, ако цените на жилищата започнат да падат, тъй като банките ще понесат по-големи загуби, а стойността на имуществото, държано като обезпечение за кредити, ще намалява.
„Общият кредитен риск за банките се увеличава“, казва Алисия Гарсия-Ереро, главен икономист в азиатско-тихоокеанския регион в Natixis, френска финансова фирма. Тя каза, че се притеснява от изплащането на ипотечни кредити, ако цените на жилищата паднат и икономиката продължава да се забавя.
Ефектите могат да се проявят и по-далеч, в бизнеси, които разчитат на нови жилища като източник на търсене, като например строителни компании и производители на строителна техника, мебели и домакински уреди.
Акциите в Skshu Paint Co., доставчик на Evergrande, са поевтинели с 31% през последните три месеца. Компанията заяви по-рано този месец, че Evergrande е уредила неплатени сметки на стойност около 34 милиона долара, като се е разплатила чрез прехвърлянето на собствеността на три недовършени проекта, базирани в провинция Хубей и в южния град Шенжен.
Проблемът с Evergrande
Основана в Гуанджоу през 1996 г., Evergrande олицетворява ерата на големи кредити и строителство в Китай, но с пасиви от близо два трилиона юана (305 милиарда долара) евентуалният й колапс се очертава като един от най-големите в Китай от години.
Evergrande, която ускори усилията за съкращаване на дълговете си през 2020 г., след като регулаторите въведоха тавани, няма големи падежи на офшорни облигации до началото на следващата година, но забавеното плащане на доставчиците и лихвите по заемите доведоха до опасения, които отдавна тревожат инвеститорите.
Сега, без достъп до ново финансиране, Evergrande не може да плаща на доставчици, да завършва проекти или да повишава приходите, което я принуди да наема съветници и да предупреждава за риск от фалит. Този вариант, заедно с изкупуване, разпадане или спасяване, са сценариите, които сега се оценяват.
И макар анализаторите да намалиха сравненията с колапса на американската инвестиционна банка Lehman Brothers от 2008 г., която предизвика кризи при контрагентите и в крайна сметка завладя световните пазари, някои инвеститори имат подобни опасения за по-големия ефект от срива на компанията.
„Ако според очакванията Evergrande е в неизпълнение на дълга си и преминава през преструктуриране, не виждам защо ефектът да бъде задържан“, каза Мишел Лоуи от фирмата за банкиране и управление на активи SC Lowy, която се фокусира върху проблемни и високодоходни дългове, пред "Ройтерс".
„Има и други предприемачи, които страдат от същия проблем с липсата на достъп до ликвидност и са се разширили твърде много“, добави Лоуи.
Други притеснения включват експозицията на банките и решимостта на регулаторите да продължат с реформите на пазара на имоти, въпреки намеците за вредни последици.
Реакцията досега се е концентрирала на пазара на облигации и на акциите на Evergrande, както и на акциите и облигациите на Guangzhou R&F Properties Co и Xinyuan Real Estate Co.
Акциите на Evergrande паднаха с около 90% за 14 месеца, докато доларовите й облигации се търгуват на 60-70% под номинала.
"Стресът нараства за най-очевидния сив носорог в Китай, а именно за сектора на недвижимите имоти", казва икономистът от Natixis Алисия Гарсия Ереро.
Паническа разпродажба
Най-непосредственото безпокойство е по-скоро срив на недвижими имоти, отколкото финансова криза в стил Lehman.
"Lehman беше много различен, тъй като се разпростря върху финансовата система, замразявайки активността", казва Патрик Перет-Грийн, независим анализатор от Лондон.
„Имаше милиони договори с множество контрагенти, всеки се опитваше да определи своята експозиция“, каза той. „С Evergrande това потиска целия сектор на недвижимите имоти.“
Експозицията на банките също е широка и изтекъл документ от 2020 г., отписан като измислица от Evergrande, но приет сериозно от анализаторите, показва пасиви, обхващащи повече от 128 банки и над 121 небанкови институции.
Но данните сочат, че необслужваните заеми в търговските банки са на управляемо ниво от 1,76% през последното тримесечие, и в сравнение със САЩ, Китай има много по-голям контрол върху своята финансова система.
„Правителството работи неуморно, за да стимулира премахването на задлъжнялостта в раздутия сектор на недвижими имоти, така че хвърлянето на спасителна линия към Evergrande сега е малко вероятно“, казва Джеймс Ши, анализатор на затруднените дългове в доставчика на кредитни анализи Reorg.
Анализаторите все повече очакват управляван срив, който да защити по-малките инвеститори.
„Не вярваме, че правителството има стимул да спаси Evergrande (което е частно предприятие)“, каза анализаторът на Nomura Айрис Чен в бележка до клиентите.
"Но те също няма да натискат активно Evergrande надолу и ще контролират едно по-организирано неизпълнение на плащанията, ако има такова."
Ако Evergrande иска да си възвърне нещо, първо трябва да намери купувачи за своите активи, което се мъчеше да направи, но потенциалните спасители изглеждат доволни да чакат положението да се влоши - а с това и по-ниски цени.
„Продължаващите негативни медийни съобщения относно групата намалиха доверието на потенциалните купувачи на имоти“, казаха от Evergrande във вторник.