Глобалният ръст в цените на имотите може да удари възстановяването

Годината на пандемия отбеляза най-голямо нарастване на цените на жилищата в световен мащаб след бума на имотния пазар в САЩ след 2000 г. И няма знак, че възходящият тренд приключва, пише в свой анализ The Wall Street Journal.

Това осигурява незабавна икономическа подкрепа за глобалното възстановяване от Covid-19. Но продължителното покачване на цените на жилищата би означавало големи нови проблеми и за финансовата стабилност, така и за икономиката.

Цените на жилищата са нараснали с 4.91% в 16 икономики, наблюдавани от клона на Федералния резерв в Далас миналата година. Това е най-рязкото увеличение от 2006 г. насам. Отчетеният ръст е голям за нормалните години и може да се нарече огромен в контекста на свиване на глобалната икономика с 3.3%.

Междувременно липсват сигнали, че трендът ще отслабне, а цените се повишават на места като еврозоната, Южна Корея, Австралия, Нова Зеландия и Канада.

Още по темата

Как Covid промени жилищните пазари от Ню Йорк до Сингапур

Стефан Ангелов: Пандемията повишава интереса към инвестиции в имоти

Търсенето на жилища е търсене на устойчивост

Растящите цени на имотите отразяват основната разлика между излизането от финансовата криза през 2008 г. и това, което се случва в момента с излизането от пандемията. Финансовата криза се случи в резултат на недостатъчно капитализиран банков сектор и очевидният отговор след кризата беше да се отпускат заеми много по-консервативно. Но с много държавна подкрепа в момента банките успяват бързи да прехвърлят ниските лихви към кредитополучателите.

В същото време банките имат много по-големи експозиции към жилищните пазари, отколкото когато и да било. В 18 развити икономики ипотечното кредитиране е нараснало от около една трета от общото банково кредитиране през 1960 г. до почти близо 60%. Финансовата криза сега изглежда само като поемане на глътка въздух в този дългогодишен тренд.

Опитът на държави, които не са имали голяма банкова криза през 2008 г., показва какво може да се случи в далеч по-голям мащаб сега. Повечето страни с големи натрупвания на дълг на домакинствата през последното десетилетие - Китай, Южна Корея, Тайланд, Канада и Швеция - бяха места, където банките не пострадаха през 2008 г. Така това са икономики, в които заемите на домакинствата се увеличават непрекъснато през последното десетилетие.

Много страни се опитват да забавят бързото нарастване на цените на жилищата. Корейското правителство е въвело десетки индивидуални промени в данъчните и кредитните разпоредби. Последният канадски федерален бюджет обяви данък върху свободни и недостатъчно използвани имоти, притежавани от чужденци. Досега малко мерки са оказали достатъчно голямо въздействие, за да спрат бума.

По-рано тази година управителят на Шведската централна банка Стефан Ингвес сравни ситуацията с дълга на домакинствата със седенето върху вулкан. Аналогията е подходяща, като се има предвид колко чувствително е здравето на икономиките към задлъжнялостта на домакинствата. Икономистите Атиф Миан, Амир Суфи и Емил Вернер публикуваха изследвания, показващи, че нарастващият дълг на домакинствата има тенденция да забави икономическия растеж.

Това не означава, че няма какво да се направи. Има все пак известни успехи в контролирането и предотвратяването на бума на цените на жилищата.

Интересен случай е Япония. Липсата на ограничения в отделните райони и контрол на наемите в страната редовно се приписват на стабилните цени на жилищата в страната, особено в Токио, където общото население все още нараства. Все пак правенето на коректни сравнения между отделните страни е трудно, тъй като лихвените проценти в Япония са по-ниски от други части на света от дълго време, а общият икономически растеж е също слаб.

Според проучване, публикувано в Journal of Housing Economics през 2018 г., усилията на Сингапур за охлаждане на цените на жилищата между 2009 и 2013 г. също са спомогнали за ограничаване на ръста на цените на жилищата в страната. Мерките включват по-високи при инвестирането в недвижим имот, по-високи изисквания за самоучастие при купувачите на втори дом, ограничения за размера на дохода на кредитополучателя, който може да бъде изразходван за изплащане на заем. Но Сингапур също е пример за това колко трудно е да се задържи подобен напредък, след като цените скочиха до нов рекорд през първото тримесечие на годината.

Справянето с поскъпването на актив, който е символ на сигурността на средната класа и основен източник на богатство на домакинствата, но е и основен риск за финансова стабилност, е незавидна задача за политиците.

Но тъй като много части на вече има бум в цените на жилищата, това е проблем, който трябва да бъде разгледан спешно, за да се избегнат грешките от миналото.