Жилищният пазар в София след Covid-19: По-високи цени и растящо търсене за по-големи апартаменти

Софийският имотен пазар изпраща пандемичната 2020 г. стабилен, с увеличение на цените през третото тримесечие на годишна база, след като коронавирусната пандемия удари сектора по-рано тази година. Това отчитат имотни агенции у нас в последните си анализи за представянето на пазара, представени по-рано през декември. 

Цени на жилищата в София през 2020 г. 

След като през първото тримесечие на 2020 г. ценовите ръстове се ускориха, а средната цена в София подмина границата от 1100 евро/кв.м, през второто тримесечие тя се върна на нива от около 1080 евро/кв.м, около които се беше задържала в предходните няколко години. Това сочат данните на Bulgarian Properties на база реално сключени сделки.

Последва ново ускорение на пазара и през третото тримесечие средната цена на жилищата в столицата стана 1115 евро и така се върна близо до постигнатите в началото на годината нива от 1120 евро/кв.м, добавят от агенцията.

Така цените в София не само, че не отбелязаха спад през 2020 г., но към третото тримесечие отчитат ръст от 2.5% спрямо третото тримесечие на 2019 г.

Годишен ръст на цените в София по тримесечия. Източник: Bulgarian Properties 

Междувременно Имотека отчита около 4-процентен ръст на цените в София за двустаен апартамент през първите девет месеца на 2020 г. в сравнение със същия период за 2019 г. При тристайните жилища покачването е със 7%, показват данните на агенцията.

„Цената на сделките расте не толкова поради покачване в цената на квадратен метър, а поради измененито в профила на желания имот”, казва Юлияна Шехерова-Димитрова, мениджър в Имотека.

Засилен интерес от страна на купувачите е довел до ръст на цените на жилищата в големите градове с до 5%, а очакванията са той да се задържи на сходни нива и през следващата година. Това стана ясно по време на онлайн дискусия за състоянието на имотния пазар в София и страната, организирана от сайта Imoti.net, част от Investor Media Group, която се проведе по-рано този месец.

Атон Андонов, изпълнителен директор на „ЕРА Недвижими имоти“, изброи пет фактора, които имат основен принос за засиленото търсене на имоти през тази година – доходите на населението, банковото финансиране, липсата на алтернативи за инвестиране на спестените средства, притокът на хора от по-малки към по-големи градове и очакванията на участниците на пазара.

Цените на жилищата в София са скочили със 140% за 20 години

Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), заяви в рамките на онлайн събитие на Imoti.net., че през март и април на пазара на ново жилищно строителство е имало затишие, но през следващите месеци забавянето е било компенсирано. 

Според него причината за засиления интерес е фактът, че жилището е стока от първа необходимост.

„В София продължават да идват млади хора, а и да се завръщат хора от чужбина, чиято първа мисъл е да се ориентират към покупка на жилище, защото плащането на наем е по-неизгодно от вноската по ипотечен кредит. В големите градове има и огромен панелен сграден фонд, който е морално и технически остарял, околната среда не е привлекателна и всеки, който може да си го позволи, сменя жилището си в такава сграда с ново строителство, а това увеличава още повече броя на клиентите. От 30 години сме в ситуация, при която търсенето изпреварва предлагането, поради което и цените на жилищата растат“, отбеляза Шопов.

Той цитира статистика на НАСП според която през последните 20 години цените на жилищата в София са нараснали със 140%, или 7 на сто на година, което според него е нормален ръст.

Профилът на купувачите се е променил не заради коронавируса, а с оглед повишаването на благосъстоянието на хората, смята Шопов.

„Те вече имат претенции каква да е средата около кооперацията, интересуват се дали има инфраструктура, детски градини, ще бъде ли озеленено наоколо, как ще се поддържа сградата, след като се нанесат, какъв е изгледът, какво е ослънчаването“, каза Шопов.

Увеличен интерес към тристайни и многостайни жилища 

Броят на сделките в по-високия ценови сегмент – над 100 хиляди евро, продължава да расте и през 2020 г. те още по-уверено доминират пазара, посочват от Имотека. От агенцията отчитат, че делът им към момента е 38% от всички сделки, следвани от покупките между 70 хиляди и 100 хиляди евро, които през 2018 г. представляваха най-същественият процент. 

„При нас купувачите се интересуват предимно от тристайни и многостайни жилища за собствено ползване. Двустайните имоти се купуват с инвестиционна цел, поради което търсенето при тях е концентрирано в централната градска част. Когато купуват за живеене обаче, клиентите стават по-взискателни по отношение на разпределението и пространството”, пояснява Шехерова-Димитрова.

От Bulgarian Properties също отчитат увеличение на търсенето на тристайни жилища през последните месеци, които вече имат по-голям дял от двустайните - доскорошен лидер при търсенията на потребителите.

През третото тримесечие на 2020 г. делът на закупените 2-стайни жилища е 40%, на тристайните – 55%, а на 4-стайните – 5%, посочват от агенцията. 

Според нейни експерти вероятно това е пряко следствие от пандемията и от променения начин на живот, при който се изисква повече жилищно пространство, за да се чувстваме комфортно.

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията през 3-тото тримесечие на 2020 г. в София са вписани 6 969 имотни продажби при 6874 за същия период на 2019 г., което е ръст от около 1.4% на годишна база.

Брой продажби на имоти в София. Източник: Bulgarian Properties по данни на Агенцията по вписванията 

За деветмесечието обемите от сделки остават под нивата от миналата година и бележат спад в размер на 7.8%.

Промяна в профила на купувача

„Епицентърът на днешната криза не е близо до имотите, както през 2008 г. В конкретния случай този пазар ще бъде дотолкова засегнат, доколкото е функция на общата икономическа картина. Измененията в резултат от събитията тази година са по-скоро в профила на клиентите, техните мотиви и начините, по които се сключват сделки”, посочва Люба Атанасова, изпълнителен директор на Имотека.

Според нея, представителите на милениалите отдавна са сред ключовите купувачи на жилища в големите градове. Днес вече виждаме и хора от т.нар. Z поколение – хора около 25-годишна възраст, отчитат от Имотека.

„Това са много млади хора, IT специалисти, програмисти, софтуерни инженери, анализатори на данни. Обичайно работят за чуждестранни клиенти или в международни компании. Тези професии не са пряко зависими от т.нар. локдаун, което ги прави нискорискови и предпочитани клиенти на банките. Традиционно ползват и помощ от родителите си. Постепенно се утвърждават като значим процент от купувачите на жилищни имоти”, допълва още Атанасова.

Според нея промени се наблюдават и в поведението на купувачите по отношение на времето, за което правят покупката.

„През последните месеци наблюдаваме по-динамично поведение от страна на купувачите. Те избират имот и скоро след това сключват сделка. Около 45% от тях купуват имота, за който първоначално са се обадили. Вземат бързи решения и избягват отлагане”, казва Атанасова.

Жилищно кредитиране

По този показател имотите в момента са най-достъпни за цялата история на жилищното кредитиране в България, тъй като в момента лихвените проценти по кредитите са на исторически най-ниските си нива под 3% за цялата 2020 г., отбелязват от Bulgarian Properties. 

Лихвени проценти по новоотпуснатите жилищни кредити. Източник: Bulgarian Properties по данни на БНБ 

Търсенето на жилищни кредити през годината се е запазило и дори се е увеличило и това се вижда в данните за новоотпуснати жилищни кредити на БНБ, които показват растеж от около 11% за периода януари – октомври 2020 г. спрямо същия период на миналата година, посочват от агенцията. 

Ново строителство

Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София през първите 9 месеца на 2020 г. също нарастват спрямо година по-рано - имаме издадени общо 738 разрешителни за жилищни сгради през 2020 г. спрямо 713 през 2019.

И този показател отбелязва по-значителен ръст през 3-тото тримесечие на годината, след като през предходните имаше спад и забавяне.

Новото строителство продължава да бъде по-предпочитано от купувачите. По данни на Bulgarian Properties то продължава да съставлява около 90% от сключените сделки.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Най-голяма активност се отчита в традиционно предпочитаните квартали като Витоша, Манастирски ливади, Кръстова вада, Дианабад, централните части на София, включително широк център – Зона Б-5, Б-18, Банишора, става ясно от анализа на Bulgarian Properties.

Развитието на метрото продължава да бъде водещо за развитието и нарастването на интереса към различните райони на София.

Остава в сила засиленото внимание към затворените комплекси и към партерните апартаменти с двор в тях, както и към комплексите от къщи в периферните зони на София, посочват още от агенцията.

Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2020 г. са:

- Манастирски ливади – 1100 евро/кв.м;

- Кръстова вада – 1300 евро/кв.м;

- Витоша – 1130 евро/кв.м;

- Дианабад – 1280 евро/кв.м;

- Лагера – 1200 евро/кв.м;

- Банишора – 990 евро/кв.м;

- Студентски град – 1120 евро/кв.м;

- Младост – 1170 евро/кв.м;

- Люлин – 760 евро/кв.м;

- Дружба – 920 евро/кв.м;

Симеоново – 1260 евро/кв.м. 

Перспективи за 2021 г.

През 2021 г. важна роля ще продължават да имат банките и тяхното поведение при управление на кризатата и на евентуалното нарастване на необслужваните кредити след изтичане на мораториумите. Към това следва да добавим и безработицата като водещ фактор за развитието на пазара, който трябва да се следи отблизо, посочват от Bulgarian Properties.

При позитивен сценарий и успешно справяне с корона кризата, можем да очакваме активен пазар и стабилни цени и през 2021 г. При по-лош сценарий можем да очакваме намален обем от сделки, но до спад в цените едва ли ще се стигне в рамките на следващата година, тъй като ликвидността в икономиката е голяма и при първи положителни сигнали за справяне с епидемията процесите ще се ускорят и ще се върнем към обичаен ритъм, смятат от агенцията.

Все по-широк профил на купувачите на жилища и дигитализиране на имотния пазар - това са промените, които се наблюдават у нас в резултат на COVID кризата, тези тенденции отчитат от компанита за недвижими имоти Имотека.

Според Имотека поради липсата на индикации за спад в цените, нивата краткосрочно ще останат неповлияни. По-видими изменения ще настъпят в други направления като поведението на купувачите, което ще става все по-сложно и многопластово. 

„Трудните икономически времена, които ни предстоят, ведно със спада на възрастовата граница, ще направят процеса по сключване на сделка по-бавен и предизвикателен. Младите купувачи ще искат не просто двустаен апартамент с южно изложение. Те ще имат поредица от специфични изисквания, поведението им ще бъде трудно за прогнозиране. От ключово значение ще бъде посредниците да бъдат гъвкави, да изпробват алтернативни подходи към клиентите и да познават много добре поведението и вкусовете им. Предстои да видим осъвременяване на пазара на жилища с акцент върху силно индивидуализиране на тенденциите”, казва Люба Атанасова.