Пазарът на офиси в градовете и други търговски офис площи преживяват най-лошия си период от десетилетия заради от пандемията с короновирус, промените в работното поведение и предизвикателствата пред икономиките, пише в свой анализ The Wall Street Journal.
Туристическият бранш в повечето градове едва функционира, а броят на бизнес пътуванията и срещите е незначителен в сравнение с този от предишни години.
Продажбите на дребно в САЩ се сринаха, тъй като купувачите си остават у дома. Протестите срещу полицейската бруталност и системен расизъм накараха някои собственици на магазини да ги затворят. Градовете от Чикаго до Хюстън отчитат скок на убийствата и стрелбите през летните месеци
Комбинацията от тези фактори накара инвеститорите в недвижима собственост да вземат предвид уличното безпокойствие в градовете, което не се наблюдавало от 80-те години на миналия век. Други обаче твърдят, че тези страхове са преекспонирани и е твърде скоро да се правят заключения за потенциална деурбанизация на бизнеси или млади професионалисти, след като пандемията отслабне.
И все пак известна ефект вече се усеща. След затварянето на градските хотели и магазините през последните седмици, анализаторите се притесняват, че офисният сектор може да бъде следващият, който да усеща натиск.
Все повече компании избират да позволят на повечето си служители да работят извън офиса. Това е пряк удар за собствениците на подобен тип сгради, тъй като компаниите търсят малко на брой и краткосрочни наеми. Но това е потенциален удар и за големите градове. Предвид перспективата да работят отдалечено у дома, някои жители на градовете започват търсят имоти по периферията им, където е срещу по-ниска цена може да се живее в по-голямо пространство, твърдят агентите за недвижими имоти.
Докато офис сградите няма да бъдат затворени толкова бързо, колкото ресторантите или магазините, дори умерен спад в заетостта при тях има тенденция да генерира голям спад на печалбата. Това е така, защото разходите за заплащане за отопление, електричество и персонал в сградите остават приблизително същите, без значение от приходите.
Някои анализатори очакват цените на офис сградите да паднат почти толкова бързо, колкото тези на другите видове търговски недвижими имоти. Moody's Analytics REIS изчислява, че стойността на офис сградите в САЩ ще спадне със 17,2% през 2020 г. Това е загуба на не толкова далеч от прогнозирания спад от 19,2% за търговията на дребно и прогнозата на Moody’s за понижение от 20,5% при жилищата.
Не всички новини за собствениците на офиси са лоши. Дългосрочните лихвени проценти продължават да са ниски, а фондовете за недвижими имоти имат огромни количества натрупан капитал, който чака да бъде използван. Отдаването на офис сгради има тенденция да ангажира наемателите в продължение на много години, така че може да отнеме известно време, докато се отчете реален спад на приходите. Собствениците на имоти също са средно по-малко задлъжнели, отколкото в минали кризисни периоди, например спрямо ситуацията през 2008 г.
Но инвеститорите на фондовите пазари продават акции на собственици на офиси и не показват признаци на промяна, дори при възстановяването на по-широкия пазар. Акциите на Boston Properties Inc., SL Green Realty Corp. и Vornado Realty Trust са поевтинели с между 37% и 50% тази година.
Стойностите на търговските имоти в големите градове също паднаха след финансовата криза през 2008 г. Цените на търговските недвижими имоти в САЩ спаднаха с 35% за периода между август 2007 г. и юни 2010 г., сочат данни на Real Capital Analytics. Тогава постоянният приток на нови компании и добре платени млади професионалисти, привлечени от възможностите за работа и културните забележителности на градския живот са факторите, които допринесоха за увеличаването на стойностите на недвижимата собственост в годините след рецесията.
Ефектът от 2008 г. причини и вторична криза в оценката на имотите, това заяви Джеймс Шевлин, президент на търговската фирма за недвижими имоти CWCapital. Повечето сгради продължаваха да дават постоянен доход, но стойностите на имотите паднаха, оставяйки собствениците си в ситуация да не могат да рефинансират ипотеките си.
В днешно време според Джеймс Шевлин, индустрията е изправена пред криза с ликвидността, която ще остави много собственици без нужните средства да извършват месечните си ипотечни плащания.
"Ако не успеем да разрешим този проблем докрая на годината, ни грозят големи проблеми", добави още той.
Големият спад на печалбата има тенденция да доведе до още по-голям спад в стойностите на имотите по време на спад на пазара, когато инвеститорите са мнителни за всеки негативен признак. Според Виктор Каланог от Moody's Analytics REIS по време на минали рецесии всеки спад от 10% в нетния доход на офис сграда преди данъци и ипотечни разходи е довел до спад в стойността на имотите със средно 12,2%.
Междувременно, големите компании търсят начини да намалят офис площите. Heidrick & Struggles International, базирана в Чикаго компания за търсене и наемане на мениджърски кадри, иска да намали недвижимите имоти, които използва в САЩ, с около 230 000 квадратни фута в 15 офиса. Компанията се стреми да комбинира офиси, да намали или да затвори офиси с цел да спести милиони и да повиши ефективността си, каза в интервю главният финансов директор Марк Харис.
"Не бива да се да харчат пари излишно, за да можете иначе да инвестирате обратно в своите хора“, каза той.
Dell Technologies Inc. преглежда 250 договора за наем на офиси по целия свят, които трябва да изтекат през следващите две години, заяви в интервю финансовият директор на компанията Том Суит. В САЩ технологичната компания отдава под наем 5,3 милиона квадратни фута, се посочва в документация.
Забелязаното увеличение на производителността на служителите, които са базирани извън офиси накара компанията да обмисли по-сериозно намаляването на своето офисно пространство.
„Това ни накара да си помислим кой наистина трябва да бъде в офиса“, добави още Том Суит.