Как изглеждаше жилищният пазар в България през 2015

2015 скоро ще бъде история. Investor.bg представя най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последните 12 месеца.

В кризисните години на всички опити за по-оптимистични прогнози за пазара на имоти се гледаше с насмешка. С фразата “сега е моментът за апартамента” се иронизираше всеки наблюдател на пазара, дръзнал да предположи, че цените са стигнали онова дъно, което е най-изгодно за купувачите, и че нов съществен спад не се очаква.

Моментът за най-изгодна покупка на жилище като че ли настъпи през 2013-2014, когато цените видимо се стабилизираха. С първите опити за ръст на офертните цени на пазара започнаха да излизат купувачите, които се двоумяха дали е дошло точното време за сделка. Банковата криза от лятото на миналата година даде допълнителен тласък на пазара, който продължава да се подхранва от получената инерция.

При сегашните лихвени нива хората не виждат смисъл да държат пари по депозити и търсят алтернативи. Най-познатата алтернатива за инвестиция в България си остава имотът. А и както се оказва, въпреки цикличността на пазара, имотите добре опазват стойността на парите, ако се гледа в по-дългосрочен план (20 и повече години). И пак с уговорката, че говорим за най-големите градове на страната.

С възстановяването на пазара се възстановиха обаче и “позаспалите” покрай кризата проблеми – с нелоялната конкуренция и некоректните практики, които ощетяват купувачи и наематели, и непрозрачността. Тук обаче светлина в тунела едва ли ще видим скоро, защото регламентацията на дейността в бранша така и не влезе в дневния ред на нито една институция.

Ръст, ръст, ръст…

Едва ли има агенция за недвижими имоти в големите градове, която да не говори за ръстове по всички показатели – доверие, търсене, огледи, сделки, бюджети и цени. Това дава увереност и на строителните компании да стартират нови проекти, подкрепена и от интереса на купувачите към имоти “на зелено” заради по-атрактивната цена.

“Тази година приключва с уверено възстановяващ се имотен пазар в София. Броят на сключените сделки се увеличи при стабилен ръст в цените около 6% за годината. Строителната активност значително нарасна - двойно повече разрешителни за строеж и също толкова реално новозапочнати сгради. Ясно се вижда, че търсенето расте, доверието се повишава и все повече сделки се сключват „на зелено“, коментира пред Investor.bg изпълнителният директор на консултантската компания "Bulgarian Properties" Полина Стойкова.

Според "Адрес Недвижими имоти" основна тенденция е разширяването на търсенето в повече ценови сегменти, не само в най-ниския. Ако преди основният дял от интереса към жилищното строителство е бил за имоти за 40-50 хил. евро, то днес наблюдаваме сериозен процент запитвания и сделки за апартаменти до 70 хил. евро, както и за такива до и над 100 хил. евро, като към тях се насочват инвеститори, а не купувачи на първо собствено жилище.

Данните на компанията показват, че сделките с цел инвестиция достигат 20 на сто от всички сделки, осъществени с посредничеството на "Адрес". Намалява осезаемо и периодът на сключване на сделка – договор за покупко-продажба вече се подписва до 3 месеца, като голяма част от купувачите търсят жилище дори само месец.

Що се отнася до цените, "Bulgarian Properties" отчитат, че през третото тримесечие средната цена на продадените апартаменти в София e 794 евро/кв.м при 780 евро/кв.м за 2-рото тримесечие и 750 евро/кв.м за третото тримесечие на 2014 г. Т.е. ръстът за тримесечието е приблизително 2%, а на годишна база достига 6%, като средната цена достига 66 500 евро.

Най-търсени са имотите в централната част на София и южните квартали, в кварталите, разположени в полите на Витоша, а също така и в “Младост”, според "Bulgarian Properties". Налице е интерес и към квартали като “Витоша”, “Студентски град” и “Манастирски ливади”, където има добро предлагане на имоти в сгради ново строителство на цени в диапазона 650-750 евро/кв.м. Най-скъпо се продават имотите в центъра и в “Лозенец” - 1100-1300 евро/кв.м.

За цялата година повечето агенции очакват умерен ръст на цените на водещите пазари от порядъка на 5-10% в зависимост от локацията. Доходността в София също е висока - Bulgarian Properties я изчислява на над 5 на сто, като в най-предпочитаните квартали и при новото строителство тя надвишава дори 6 на сто годишно.

Има ли пазар извън София?

Следкризисните години все повече затвърждават усещането за пазар не на две, а на няколко скорости, подобно и при икономическото развитие. От данните на Агенцията по вписванията се вижда, че пазарът в София се разраства с такива темпове, че е невъзможно да не дава отражение на пазара като цяло, особено на фона на икономическия застой и обезлюдяването в обширни региони на страната.

Като цяло можем да отбележим, че усещането е за трайно възстановяване в най-големите градове след столицата. “Тези градски жилищни пазари показаха много добра жизнеспособност и привлякоха вниманието и доверието на местните купувачи и инвеститори. В допълнение, наемните пазари в големите градове също се развиват много добре и дават допълнителен стимул за инвестиция в имот”, коментира Полина Стойкова.

“Четирите най-големи града в страната, включително и София, се развиват с доста добри темпове и има предпоставки за устойчиво развитие през следващите години поради тяхното икономическо развитие, вътрешната миграция към тях и по-добрите перспективи за стабилна работа и доходи. Към тези градове можем да причислим и Стара Загора, който също се развива с много добри темпове”, заключава тя.

От Адрес подчертават, че в средно големи градове като Благоевград, Велико Търново, Стара Загора, вече се наблюдава възходящата тенденция, ясно видима в София. В тези населени места е наличен сериозен интерес към покупка на имоти, особено към ново строителство. Периодът на сключване на сделка също е скъсен, подобно на големите градове и София. Ръст в цените като цяло обаче не се наблюдава, отчитат от компанията. В по-малките населени места, които не са областни центрове, пък е трудно изобщо да се говори за отчетливо наличие на възходящи тенденции. 

Наем или заем – има ли дилема?

Предвид раздвижването в София и големите градове дилемата "наем или заем" явно се решава в полза на покупката на собствен дом. Решението за покупка в крайна сметка винаги се взима под влиянието на пословичните български традиции, но пък бегла сметка показва, че на “ринга” наем-заем почти изравняват резултата.

За хората, които в кризисните години не изгубиха работата си и не се наложи да преглътнат намаление на доходите, сметката е в полза на собствено жилище заради натрупаните спестявания, които могат да вложат в имот под формата на по-голямо самоучастие. Колкото по-голям е собственият дял на финансиране на сделката, толкова повече вноската по ипотечния кредит пада под наемните нива (между 300 и 600 евро за средностатистически дву- или тристаен апартамент в София, в зависимост от района).

За купувачите, които отново се осмеляват да посегнат към кредита като вариант за финансиране на по-голяма част от сделката (80-90%), сметката би излязла само при покупката на жилище в по-ниския ценови сегмент. Такива не липсват предвид продължаващото плавно понижение на лихвите по кредитите и завръщането на банките на ипотечния пазар, както и стабилизирането на икономиката.

От миналата година кредитополучателите могат да разчитат и на малко по-голяма законова защита предвид промените в закона за потребителския кредит, които бяха насочени към ипотечното кредитиране и с които отпаднаха редица такси и се внесе повече яснота при определянето на лихвените нива.

През следващата година, когато ще бъде приет специален закон за ипотечното кредитиране, с който се въвеждат европейските разпоредби за ипотечния пазар, таксата за предсрочно погасяване ще отпадне за всички кредити след първата година. При кандидатстване за кредит клиентите ще получават единен информационен формуляр, който да позволява по-лесно сравнение между офертите, всички допълнителни такси ще се начисляват по специална формула, регламентира се и дейността на кредитните консултанти.

Клиентите ще получат правото да поискат и превалутиране на заемите, а банките ще са задължени да ги уведомяват при по-резки промени на погасителните вноски.

Законът е предназначен по-скоро да защитава интересите на крайните потребители, т.е. приемането на закона би следвало да улесни купувачите и да даде допълнителен тласък на пазара, прогнозират от "Адрес Недвижими имоти". Агенцията не изключва обаче преди второто четене в закона да бъдат въведени други промени, но в този си вид новата регулация ще има по-скоро благоприятен ефект.

Новите проекти и продажбите “на зелено”

В големите градове продължава да се чувства остър недостиг на качествени имоти, което даде тласък на строителството. През последните месеци се наблюдава активно строителство на нови жилищни сгради – и по-малки, и по-големи. Скоростното строителство на някои от тях се обяснява с възродената традиция за покупка “на зелено” при по-изгодни ценови нива.

Данните на консултанската компания “Имотека” сочат, че 60%-70% от новоизграждащите се проекти в София се продават, преди да имат издаден акт 16. Общият обем на сделките „на зелено” от целия пазар достига около 10-20%, в зависимост от квартала.

В същото време се наблюдава и тенденция на възобновяване на стари проекти, които са спрели преди кризата по една или друга причина, а днес отново започват да привличат вниманието на купувачите. Експерти напоследък предупреждават обаче, че някои от тях не са адаптирани към новата реалност на пазара и съвременното търсене и очакванията са да нямат добра реализация.

Пазарът на ваканционни имоти – колко дълбок е сривът?

Оттеглянето на руските купувачи заради конфликтът в Украйна и противопоставянето на Москва и запада безспорно отрезви пазарът на имоти по Черноморието. Данните на "Bulgarian Properties" сочат, че в курорта “Слънчев бряг” спадът на сделките достига 30 на сто, а на някои локации сделките с руснаци са се свили и с над 60 на сто.

Пазарът в по-малките общини, които разчитаха на рускоговорящите клиенти, определено минава през труден етап от развитието си. В големите градове – Варна и Бургас, спадове обаче не се наблюдават, защото пазарите там се движат от местните купувачи и вътрешни фактори.

Същевременно имотите с ваканционен характер все пак привличат интереса и на други купувачи, освен руснаците – основно българи, но и купувачи от други народности. Така оттеглянето на руснаците частично се компенсира, коментира Полина Стойкова.

“При ски курортите отливът не се усети, тъй като руснаците изначално не бяха толкова голяма група купувачи. Даже напротив, в ски курортите можем да отбележим нараснал интерес, повече сделки и покупки и от български купувачи, особено в Пампорово и Боровец, където миналия сезон българите движеха имотния пазар”, допълва тя.
Преливане към други сегменти не се усети, освен това, че голяма част от строителите се пренасочиха от морските курорти към проекти в София и други големи градове, заключава тя.

Прогнозата за 2016

Предвид развитието на пазара през 2015, очакванията за 2016 са положителни. Ще станем свидетели на допълнителен ръст в броя на сделките, както и на допълнителен ръст в ценовите нива, прогнозират от "Адрес". Отстъпките ще продължат да бъдат малки и все повече сделките ще се сключват с ипотечен кредит. Вероятно е и да има раздвижване в по-малките населени места, но по-видими индикации за това може би ще има на по-късен етап, смятат от компанията.

Според Полина Стойкова е важно да се отбележи, че активността на пазара на имоти този път е продиктувана не от въздействието на единични фактори, а на съвкупност от фактори, които водят до цялостно нов етап в развитието на имотния пазар. Ръстът на БВП и на средната работна заплата, спадът в безработицата, миграцията към големите градове, по-ниските лихви по кредитите и подобрената достъпност на имотите подкрепят развитието на пазара.