Защо Китай не може да се справи с бъркотията на пазара на имоти

Имаше известен оптимизъм, че мерките на правителството за прекратяване на кризата са подействали за съживяване на пазара, но надеждата угасва

19:30 | 2 април 2025

Автор: Пърл Лиу

Снимка: Bloomberg LP

Някога един от най-големите двигатели на растежа в страната, китайският пазар на недвижими имоти е в низходяща спирала от пет години насам и няма признаци да се успокои. Цените на недвижимите имоти продължават да падат, домакинствата, които изпитват финансови затруднения, са принудени да продават имоти, а строителните предприемачи, които са натрупали огромни дългове по спекулативни проекти, са на ръба на колапса.

Имаше известен оптимизъм, че мерките на правителството за прекратяване на кризата са подействали за съживяване на пазара, но на 31 март свързаният с правителството строителен предприемач Vanke отчете рекордна годишна загуба от 49,5 млрд. юана (6,8 млрд. долара) за 2024 г. Това е първата целогодишна загуба на компанията от нейното първично публично предлагане през 1991 г., което отново разпали опасенията за сектора и показа колко дълбок е проблемът.

Какво се е случило с Vanke?
Със седалище в южния град Шънджън и листвана на фондовата борса в Шънджън от 1991 г., China Vanke Co. е добре известна в цялата страна с изграждането на жилища в най-големите китайски градове.

Класирана на пето място по големина в Китай през 2024 г. със 130 000 служители, Vanke е изправена пред стена от плащания на дългове, тъй като продажбите на жилища са спаднали до най-ниското си ниво от 10 години. На 27 януари Vanke прогнозира рекордна загуба от 45 млрд. юана (6,2 млрд. долара) за 2024 г., а нейният председател и главен изпълнителен директор подадоха оставка.

На 10 февруари най-големият акционер на Vanke, държавният оператор на метрото Shenzhen Metro Group Co., се съгласи да отпусне заем на строителния предприемач в размер на 2,8 млрд. юана (383 млн. долара), за да му помогне да изплати непогасения си дълг.
Председателят на Shenzhen Metro Син Цзе стана председател на Vanke.

На 31 март компанията отчете загуба за цялата година в размер на 6,8 млрд. долара, което е под прогнозата ѝ от януари. Резултатът, който предполага загуба от 32 млрд. юана през последното тримесечие на 2024 г., означава, че дейността се е влошила значително дори в момент, в който правителството разкри най-големия си досега пакет от мерки за съживяване на пазара.

Въпреки че други строителни предприемачи изпаднаха в неплатежоспособност през последните години, много анализатори очакваха, че Vanke ще бъде изолирана от спада, тъй като не разполага с толкова голям ливъридж, колкото нейните колеги. Освен това тя е свързана с правителството, което ѝ осигурява по-голяма финансова защита, и вече е успяла да оцелее в кризата през последните четири години.

Как Vanke и други строителни предприемачи попаднаха в тази каша?
През 1998 г. Китай създаде общонационален пазар на жилища, след като в продължение на десетилетия строго ограничаваше частните продажби. Тогава само една трета от населението на страната живееше в градове. Сега броят им е нараснал до две трети, а градското население се е увеличило с 480 милиона души. Напускането на селските райони представляваше огромна търговска възможност за строителните фирми и предприемачите. Парите се насочиха към недвижимите имоти, тъй като нововъзникващата средна класа се възползва от това, което беше една от малкото сигурни инвестиции, като за 15-те години до 2022 г. цените на жилищата се повишиха шест пъти. Местните и регионалните власти, които разчитат на продажбата на публична земя за част от приходите си, насърчиха бума на строителството. В своя пик секторът пряко и непряко отговаряше за около една четвърт от вътрешното производство и за почти 80% от активите на домакинствата. Оценките варират, но като се броят новите и съществуващите жилища, плюс инвентара, секторът е на стойност около 52 трилиона долара през 2019 г. - около два пъти по-голям от размера на пазара на недвижими имоти в САЩ.

Манията по недвижимите имоти беше задвижвана от дългове, тъй като строителите бързаха да задоволят очакваното бъдещо търсене. Бумът насърчи спекулативното купуване, като новите жилища бяха предварително продадени от строителните предприемачи, които все по-често се обръщаха към чуждестранни инвеститори за средства. Непрозрачните задължения затрудняваха оценката на кредитните рискове. Спекулациите доведоха до астрономически цени, като жилищата в градове на бума като Шънджън станаха по-недостъпни спрямо местните доходи, отколкото тези в Лондон или Ню Йорк. В отговор на това през 2020 г. правителството предприе мерки за намаляване на риска от балон и за ограничаване на неравенството, което могат да създадат недостъпните жилища.

В желанието си да овладеят дълговете на индустрията и опасявайки се, че серийните фалити могат да опустошат финансовата система на Китай, длъжностните лица започнаха да ограничават новото финансиране за строителните предприемачи и поискаха от банките да забавят темпото на ипотечното кредитиране. Правителството наложи строги правила за съотношенията на дълга и паричните наличности на строителните предприемачи, които бяха наречени от държавните медии „трите червени линии“. Мерките предизвикаха недостиг на парични средства за строителните предприемачи, който се изостри от въздействието на агресивните мерки за ограничаване на Covid-19, като например спирането на строителни обекти.

Много строителни предприемачи не бяха в състояние да се придържат към новите правила, тъй като финансите им вече бяха напрегнати. През 2021 г. най-големият китайски строителен предприемач Evergrande Group не изпълни задълженията си в размер на над 300 млрд. долара, с което постави началото на кризата с недвижимите имоти в Китай. През 2022 г. още два гиганта в областта на недвижимите имоти - Country Garden и Sunac - обявиха фалит.

Как рестрикциите се отразиха на пазара?
След години на неутолимо търсене от страна на купувачите пазарът спря да функционира. В допълнение към правителствените ограничения за отпускане на заеми, икономическият шок от блокирането на Covid засили културата на пестеливост, а влошаването на пазара на труда означаваше, че хората внезапно бяха изправени пред уволнения и намаляване на заплатите.

Цените на имотите започнаха да падат през 2022 г. През август 2024 г. страната регистрира най-рязкото годишно понижение на стойността на имотите от девет години насам. Освен милионите квадратни метри незавършени апартаменти, които задлъжнелите строителни предприемачи оставиха да събират прах, дисбалансът в търсенето и предлагането означаваше, че към май 2024 г. 400 млн. кв. м новозавършени апартаменти останаха непродадени.

При положение че в края на 2023 г. дългът на домакинствата достигне най-високата си стойност от 145% от разполагаемия доход на глава от населението, собствениците на жилища са подложени на все по-голям финансов натиск. Коефициентът на просрочие на жилищните ипотеки в страната - който следи просрочените ипотечни плащания - скочи до най-високата си стойност от четири години насам в края на 2023 г. Някои собственици на жилища са принудени да продават имотите си на преференциални цени, което само задълбочава проблема.

Какво направи правителството, за да се опита да подкрепи пазара?
През 2022 г. властите осъзнаха, че правилата за овладяване на пазара са отишли твърде далеч. Стремейки се да избегне „Lehman момент“ - когато фалитът на американската банка през 2008 г. предизвика шокови вълни на световните пазари, правителството представи мерки, съсредоточени върху увеличаване на капиталовото, облигационното и кредитното финансиране за строителните предприемачи, за да облекчи ликвидната криза.

На строителните предприемачи беше разрешен достъп до повече средства от предварителните продажби на апартаменти - най-големият източник на средства в сектора, а 200 млрд. юана (27 млрд. долара) бяха отпуснати под формата на специални заеми за завършване на спрени жилищни проекти. Правителството коригира финансовите правила, като позволи на централната банка да увеличи подкрепата за затруднените строителни предприемачи и инструктира банките да осигурят ръст както на жилищните ипотеки, така и на заемите за строителни предприемачи в някои области.

Неотдавна правителството намали разходите по заеми за съществуващи ипотеки, облекчи ограниченията за покупка на жилища в големите градове и намали данъците върху покупката на жилища. Освен това то намали разходите за закупуване на жилища за хората, които искат да ги обновят в някои големи градове. Въпреки тези мерки пазарът на недвижими имоти продължава да е в застой.

Какво още е готово да направи правителството и защо?
Държавните служители явно не искат кризата с недвижимите имоти да се задълбочава. Ограничавайки щетите, нанесени на строителните предприемачи, те се стремят да спрат кръвотечението в други уязвими части на икономиката. Това включва банките, чиято значителна част от активите им е свързана с недвижими имоти; строителната индустрия, в която са заети 51 милиона души; и местните власти, които разчитат на продажбата на земя на предприемачи, за да поддържат публичните си разходи.

Властите обмислят по-голяма намеса. Те обмислят предложение, което ще позволи на мегаполиси като Шанхай и Пекин да облекчат допълнително ограниченията за купувачи, които не са местни граждани - тези, които нямат така нареченото разрешение за пребиваване Хукоу. Това е един от мощните начини, по които правителството преди е ограничавало цените, тъй като подобно на паспорта разрешение регулира движението на населението, като ограничава достъпа до жилища и медицински и образователни ресурси в градовете. То обмисля също така да премахне разграничението между покупката на първо и второ жилище, което би проправило пътя за по-малки първоначални вноски и по-ниски лихви по ипотечните кредити за второ жилище. Очаква се също така Китайската народна банка да намали допълнително основния лихвен процент на икономиката - седемдневната обратна репо-сделка - под 1,5% през 2025 г.