Защо местната власт в Барселона купи сграда, символизираща жилищната криза

Много активисти в областта на жилищното строителство отбелязват като победа придобиването, но други отправят критики

14:30 | 23 февруари 2025

Автор: Фиъргъс О'Съливан

Снимка: Bloomberg L.P.

Миналата седмица местните власти в Барселона разкриха най-новия си ход, за да попречат на спекулантите с недвижими имоти да заграбват достъпни апартаменти и да ги превръщат в жилища за отдаване под наем за средносрочен период, които не подлежат на контрол върху наемите: Градът си партнира с местен доставчик на жилища на достъпни цени, за да закупи знакова сграда и да предотврати изселването на нейните наематели.

Това е стратегия, с която други европейски градове също са експериментирали в усилията си да ограничат джентрификацията, най-вече Берлин. Засега обаче реакциите са разнопосочни: някои активисти в областта на жилищното строителство отбелязаха придобиването на сградата като победа, докато асоциации на наематели и собственици на имоти изразиха възражения. Изкупуването насочи вниманието към новите проблеми на жилищния пазар в Барселона - по-специално към последиците от регулациите за контрол на наемите и забраната на града за краткосрочно отдаване под наем.

По-специално, наемодателите се възползват от вратичките, регулиращи жилищата за средно дълъг престой, които могат да се отдават под наем за минимум 32 дни и максимум 11 месеца. До април 2024 г. те се намират извън обхвата на разпоредбите, целящи да контролират както ваканционните апартаменти, така и по-дългосрочните наеми, и все още позволяват на наемодателите по-голяма гъвкавост по отношение на цените и условията. Те се разпространяват не само в Барселона, но и във всички испански градове.

Решението на града да закупи Casa Orsola, грандиозна седеметажна сграда с 27 апартамента, построена малко след 1900 г., идва след години на полемика около сградата. Тя се превърна в кауза за жилищните активисти, след като през 2021 г. беше закупена от местната компания за недвижими имоти Lioness Investments, която планира да преобразува жилищата в по-доходоносни, предлагайки средносрочни наеми. Новите наематели са „само за няколко месеца в Барселона, защото местните жители изобщо не могат да плащат тези цени“, заяви един от наемателите пред новинарския сайт Catalan News.

В град, който отдавна се бори с прекомерния туризъм и липсата на жилища на достъпни цени, ситуацията предизвиква силно недоволство. Един от наемателите, изправен пред принудително освобождаване, 49-годишен учител на име Хосеп Торент, се превърна в символ на жилищната криза в Барселона; през последните месеци протестиращи редовно изпълваха улиците около сградата, а демонстрацията срещу увеличаването на наемите в целия град през ноември 2024 г. привлече най-малко 22 000 души. През януари спорът дори достигна до сцената на наградите „Гауди“, главната филмова награда на Каталуния, когато победителят за най-добър актьор в поддържаща роля призова публиката да се присъедини към протестите срещу Casa Orsola.

Изгонването на Торент беше отменено миналата седмица, малко преди градът да обяви изкупуването на сградата от местния доставчик на достъпни жилища Habitat 3. Техният план е сградата да остане обитавана от наематели на пълен работен ден, които да плащат наеми, определени под частните пазарни цени. Градът закупи сградата за 9,2 млн. евро, което според кмета на Барселона Жауме Колбони е с 30% по-малко от пазарната ѝ цена. Lioness Investments плати 5,4 млн. евро за сградата през 2021 г., съобщи новинарският сайт за недвижими имоти Idealista. В изявление, в което се признават годините на спорове около Casa Orsola, ръководителят на Lioness Алберт Оле заяви за сделката, че са постигнати „отговорност, здрав разум и уважение“.

Още по темата

Испания планира 100% данък за покупка на жилище от хора извън ЕС

Твърде много туристи? Барселона реши да им скрие автобуса

Много активисти в областта на жилищното строителство отбелязват като победа придобиването, но други отправят критики. Членове на Junts per Catalunya, дясноцентристка партия, която е най-голямата в опозицията на общинско ниво в Барселона, заявиха, че изкупуването на рискови имоти е икономически неустойчиво като по-всеобхватно решение на жилищната криза в града, а кметът на Мадрид Хосе Луис Мартинес-Алмейда се включи, за да разкритикува изкупуването, тъй като то „се поддава на натиска на движения, чиито корени са в незаконното обитаване на жилища“. Други заявиха, че решението на града е твърде лекомислено: Асоциацията на наемодателите в Барселона протестира, че градът ги е оставил настрана и се е намесил едва след продължителния обществен натиск - и е платил твърде много за сградата.

Вярно е, че проблемите, с които се сблъсква Casa Orsola, в никакъв случай не са трудно срещани. В квартал Ешампле, планираното като мрежа в края на XIX в. разширение на стария град на Барселона, където се намира Casa Orsola, 30% от жилищните сгради в квартала са собственост на един-единствен собственик. Наемателите в тези сгради могат да бъдат също толкова уязвими към принудително напускане. Всъщност асоциацията на жителите на един от шестте квартала на Ешампле установява, че само в нейните граници от 2016 г. насам има 116 случая на собственици, които купуват сгради, за да ги опразнят и отново да ги отдадат под наем.

Големият интерес към преустройството на сгради за отдаване под наем на жилища за среден период от време е отчасти отражение на други текущи битки за достъпност на цените в Барселона, тъй като секторът на жилищата за среден период от време доскоро беше последната част от жилищния пазар, която до голяма степен не беше регулирана. От 2016 г. насам Барселона изисква от всички наемодатели на жилища за кратък престой, използващи Airbnb Inc. и други платформи, да кандидатстват за лиценз, като стриктно контролира броя на предоставените лицензи. През 2024 г. тя обяви край на подновяването на лицензите - де факто забрана, тъй като всички действащи в момента лицензи за ваканционни жилища ще изтекат до 2029 г. Междувременно през декември 2023 г. в цяла Испания беше въведен и контрол върху наемите за дългосрочно отдаване под наем.

Възможността да се налагат по-високи наеми направи средносрочните наеми много привлекателни за наемодателите. Тази вратичка беше частично затворена през април 2024 г., когато нов закон предвиждаше, че апартаментите за средносрочно отдаване под наем могат да надвишават ориентировъчните наемни цени за техния район и качество само с до 10%, като това ограничение можеше да нарасне до 30%, ако наемодателят представи солидна обосновка за увеличението. Въпреки това относителната гъвкавост на този сектор продължава да го държи в центъра на вниманието. През септември 2024 г. проучване установи, че над 63% от наемите в Барселона, обявени в Idealista, са били за средносрочни договори. Средният им наем от 1500 евро на месец е с 300 евро над средния за дългосрочните наеми. Като се има предвид относително по-малкият размер на апартаментите за средносрочно отдаване под наем, те са още по-скъпи, когато се оценяват на квадратен метър.

В по-широк мащаб в берлинския квартал Фридрихсхайн-Кройцберг също са правени опити за изкупуване на частни сгради, за да се защити достъпността на жилищата. Под ръководството на лявата партия на Зелените общината изкупи 15 сгради между 2016 и 2019 г., в които се опасяваше, че новите собственици могат да използват вратички за повишаване на наемите, използвайки законното право на първи отказ за закупуване на жилища в техния район. За други 25 сгради общината разрешава на частните собственици да извършат покупката само след като подпишат споразумения за ограничаване на повишаването на наемите за продължителен период от време.

Това предизвика и политически отзвук в Берлин, като опозиционни депутати заявиха, че служителят по жилищното настаняване във Фридрихсхайн-Кройцберг е укривал документи, за да улесни получаването на финансиране за изкупуване с право на първи отказ. Разследването не откри основания за това твърдение, но въпреки че някои изкупувания на сгради продължиха, през 2021 г. правилата на Берлин за закупуване на сгради с право на първи отказ бяха затегнати, така че да се допускат само имоти, които се нуждаят от обновяване.

Взети заедно с експеримента на Барселона в Casa Orsola, опитът на Берлин разкрива нещо за използването на изкупуването от страна на местните власти за спиране на изселването. Те могат да бъдат приветствани от наемателите като временно решение на по-широките проблеми на жителите, свързани с жилищата - но тяхното въвеждане в действие обикновено е началото, а не краят на споровете.