Скоро след откриването си през 2001 г. като част от мащабно крайбрежно строителство на река Клайд, Научният център на Глазгоу се превръща в топ атракция. Кралица Елизабет открива елегантния комплекс с форма на полумесец, който разполага с облечен в титан IMAX театър и експонати, обещаващи да разкрият тайните на науката и обещанията на новите технологии.
Но бъдещето - под формата на променящ се климат - бързо го настигна. В най-горещия юнски ден на 2018 г. в шотландския град покривът на сградата от неръждаема стомана започна да се просмуква с черна слуз, тъй като уплътнителят, предназначен за по-хладно време, се втечни при температури от 32 градуса по Целзий.
Разпадането на Научния център представлява особено нагледна илюстрация на обикновено невидимите поражения, които изменението на климата може да нанесе на сградите. Това не е само грубото въздействие на вятъра, наводненията и градушките; има и коварни, бавно променящи се щети, предизвикани от времето, което вече не отговаря на условията, за които е построена архитектурната среда.
По-дългите и по-силни горещини разрушават покривите и натоварват климатичните и отоплителните системи. Големите температурни колебания водят до топлинни цикли, които разширяват и свиват бетонни и зидани стени, ускорявайки появата на пукнатини и проникване на вода. Асфалтовите плочи, най-разпространеното покритие на жилищните сгради в САЩ, се деформират под въздействието на безмилостното слънце, докато настилката се огъва, стоманените релси се прегъват, а страничните облицовки страдат от „слънчево изкривяване“. Основите могат да се изместят при суша или високи температури, което води до напукване на стени, спукване на тръби и сериозни структурни проблеми.
„Всички пукнатини и проблеми, които сега се изострят от климата, излизат на повърхността“, казва Лий Хофман, съосновател и президент на Runwise, компания за интелигентен контрол на отоплението в Ню Йорк. „Сякаш поставяме лепенки, вместо да се опитаме да внесем прозрачност и светлина върху това, което се случва в действителност, и след това да отстраним основните проблеми.“
Сградите, построени и поддържани за един климатичен сценарий, бързо се оказват в условията на друг, като разходите за адаптиране се поемат от собствениците на имоти, наемателите и данъкоплатците. Въпреки че годишните климатични щети от горски пожари, урагани и други разрушителни инциденти скоро ще достигнат стотици милиарди долари годишно, според Националната оценка на климата, е почти невъзможно да се прецени колко още са загубите от този вид постепенни щети в резултат на променящия се климат. Но тя се натрупва и прави още по-трудно за градовете да постигнат напредък по отношение на целите си за достъпност на жилищата.
Trepp, фирма за анализ на недвижими имоти, установи, че разходите за ремонт и поддръжка са се увеличили с 30% през миналата година на много големи пазари в САЩ, включително Далас, Сан Франциско, Сан Диего и Хюстън. Едно проучване на Atlas Real Estate установи, че средните разходи за ремонти в имоти под наем - обусловени от разходите за материали, инфлацията и разходите за труд - са нараснали от 290 долара на инцидент през 2018 г. до 501 долара през 2024 г. И за разлика от наводненията или щетите от бурята, тези проблеми често не се покриват от застраховката.
„Топлината е убиецът на всичко“, казва Дан Холенкамп, главен изпълнителен директор на Toggled, която продава системи за контрол на сгради. „Топлината води до по-ниска ефективност на всичко.“
Голямото топене
Кристиан Уитакър, глобален ръководител на отдела за устойчиви дейности в международната брокерска компания JLL, описва хроничното излагане на екстремни климатични условия като начало на дълга линия от падащи домино. Системите, предназначени за отопление и охлаждане на сгради, работещи на базата на десетилетни предположения за температурата, работят по-усилено, консумират повече енергия и се развалят по-бързо. Тъй като двигателите и кондензаторите се загряват и отказват, напрежението в мрежата може да доведе до прекъсване на електрозахранването.
„Плащам повече за оборудването, подменям го по-често, плащам повече за вода и енергия и наблюдавам намалена устойчивост“, казва той. „Всяко прекъсване на електрозахранването струва на сградите пари. А ако оставите сградата да премине в състояние на липса на климатизация по време на гореща вълна, това означава още по-големи щети."
Топлината и влажността не само изискват повече оперативни и капиталови разходи, но и намаляват приходите от използването на сградите, когато събитията се отменят поради екстремни метеорологични условия, казва Линдзи Бругър, вицепрезидент по устойчивостта на градовете в Urban Land Institute. Навлизането на вода под формата на течове, мухъл и промяна на цвета може да добави още и още разнообразни ремонти.
„Най-явното напрежение, което се вижда в тези сгради, е, че механичните системи не са били конструирани да издържат на горещините или студа, които получаваме“, казва Хосе Рамирес, експерт по енергийна ефективност във фирмата за брокерски услуги и недвижими имоти Savills. „Помислете за покривите, които са склонни да се нагряват повече от температурата на околния въздух. Преди двадесет или тридесет години те са били конструирани така, че да издържат на температури от 44 до 49 градуса. Сега те достигат 60-65 градуса. Представете си как това се отразява на живота на покривите."
Пътните настилки и паркингите също се износват и повреждат повече под влияние на атмосферните условия, тъй като свързващото вещество, използвано в асфалта, обикновено се смесва по поръчка за всяка климатична зона. Градските транспортни власти по света отбелязват увеличаване на дупките и влошаване на състоянието на пътищата. Данните на SITE Technologies, фирма, която използва изкуствен интелект за оценка на щетите по собствеността, показват, че типичен паркинг с настилка, който не е добре поддържан, може да очаква 1 долар на квадратен фут разходи за поддръжка в продължение на десетилетие. В районите, където тежките метеорологични условия се превръщат в новото нормално явление - според тях се наблюдават значителни промени в Северна Каролина, Вашингтон, части от Ню Джърси и Тенеси - тази цена скача на 5 долара. Подобни въздействия са измерени и в Китай.
„Виждаме, че тази линия се движи на север по отношение на суровостта на времето“, каза директорът на SITE Еван Емил. „Клиентите обикновено не са наясно как климатът намалява живота на тези конкретни външни активи.“
Сумиране
Едно от най-големите предизвикателства е просто да се оценят нарастващите разходи и да се планират разходите за поддръжка. „Много е трудно да се направи истинска оценка на всички рискове за портфолио от имоти, без да се заделят сериозни средства“, казва Джанис Барнс, управляващ партньор в компанията за екологични услуги Climate Adaptation Partners, която има офиси в Ню Йорк и Ашвил, Северна Каролина. "Нуждаете се от пълен преглед на системата, включително на човешките ресурси, за да разберете до каква степен съставът на материалите и операциите ви са или не са готови за климатичните прогнози. Такъв капацитет не съществува в много организации.“
В областта на ландшафтната архитектура климатичните промени вече принуждават специалистите да променят начина си на работа, като заменят растенията и дърветата с такива, които могат да живеят в новите условия, и разработват проекти, устойчиви на наводнения и засушаване. Архитектите трябва да последват примера им, казва Ариане Лаксо, директор по устойчиво развитие в архитектурната фирма HGA, тъй като дори наскоро завършените сгради често не успяват да предвидят настоящите и бъдещите условия.
Например машинните инженери използват таблици за проектните условия, разработени от Американското дружество на инженерите по отопление, охлаждане и климатизация, които отчитат само исторически данни. А за да моделират енергийните нужди на сградата, те разчитат на данни за типичната метеорологична година (ТМГ) от Министерството на енергетиката на САЩ, които могат да използват данни отпреди 20 години.
В Минесота, където се намира Лаксо, през последните зими тя е наблюдавала екстремни температурни колебания от 15 градуса - температури, които за 12 часа скачат от под нулата до 15 градуса. Подобни колебания означават, че някои дървени продукти не трябва да се използват за екстериора, тъй като разширяването и свиването им водят до появата на пукнатини. Тя и нейните колеги работят върху собствени актуализации на ТМГ, тъй като не са сигурни кога ще бъдат осъвременени официалните.
Глобално търсене на решения
Северноамериканската инфраструктура е изправена пред множество климатични рискове, но още по-големи предизвикателства я очакват в Азия, според глобалния анализ на риска на Инициативата за кръстосана зависимост. Докладът, който класифицира физическите климатични рискове за застроената среда, установява, че „обширното промишлено, търговско, жилищно и търговско развитие“ на Китай - голяма част от което е построено през последните десетилетия - е подложено на най-сериозно напрежение от свързаните с климата щети. Провинциите Дзянсу и Шандун са провинциите с най-висок риск в световен мащаб, а страната като цяло е изправена пред катастрофални щети от наводнения и повишаване на морското равнище.
Но всяко кътче на света е застрашено. Вземете Гърция, която през последните години е изпепелена от рекордни горещи вълни. По данни на Националната банка на Гърция средната възраст на сградния фонд е 40 години, като повече от половината жилищни сгради са построени преди 80-те години на миналия век. Тези сгради, предимно от бетон, се износват все повече от температурните колебания, особено крайбрежните хотели и имоти под наем, които представляват огромна част от туристическата индустрия на страната. „Съществува консенсус, че необходимостта от чести ремонти и актуализации за поддържане на структурната цялост увеличава финансовото натоварване на собствениците на сгради“, казва Тасос Коцанастасис, председател на фирмата за недвижими имоти 8G Capital и председател на Националния съвет на Съвета за градска земя за Гърция и Кипър.
Коцанастасис изтъкна, че много строителни материали в Гърция идват от северноевропейски страни със значително по-меки условия, като покривните системи често се повреждат поради ултравиолетовата радиация. По думите му понастоящем почти 75% от сградния фонд е енергийно неефективен, а над 85% от сградите вероятно ще се използват и през 2050 г. В момента се извършва модернизация на старите сгради с климатици, но този процес често уврежда стените им и натоварва местните енергийни мрежи.
Подготовката на вчерашните сгради за днешната климатична криза ще изисква значителни разходи за модернизация и технологии за наблюдение и откриване на проблеми и течове, както и актуализирани строителни норми и проекти на сгради. За да подпомогне заплащането на тези поправки, Европейският съюз предприе многобройни усилия, включително ангажимента за постигане на въглероден неутралитет до 2050 г. и Механизма за възстановяване и устойчивост за субсидиране на екологичния преход. В САЩ Законът за намаляване на инфлацията включва набор от безвъзмездни средства и данъчни отстъпки за модернизация на сгради, които са голяма част от инвестициите в сгради и технологии за чиста енергия за домове и офиси, които по оценка на Института за енергийна ефективност в Роки Маунтин възлизат на 50 млрд. долара.
Това ще доведе до известна промяна, но далеч не е всеобхватно. И това не е еднозначно решение, добавя Барнс. Собствениците на сгради и активи трябва да мислят за редовни оценки, тъй като климатът продължава да се променя. Лаксо и други архитекти лобират пред браншовите групи, които разработват кодексите, да бъдат по-предвидливи в работата си.
В играта е и въпросът за работната сила. Уайтакър от JLL казва, че няма достатъчно таланти - както за техниците, които могат да отстраняват проблеми, когато възникнат, така и за енергийните експерти, инженерите и консултантите, които помагат за подготовката на собствениците и операторите.
На фона на по-видимите разрушения, причинени от урагани и горски пожари, тези до голяма степен невидими щети могат да останат незабелязани, но двете са тясно свързани. Натали Максуел, адвокат от Националния проект за жилищно право, посочва, че сградите, подкопани от ежедневните последици от екстремните метеорологични условия, са по-уязвими, когато настъпят катастрофични бедствия. „Предвид цената на тези бедствия, ние не сме подготвени да се възстановим“, казва тя.
От години съществува теория за последиците от изменението на климата; тъй като повтарящите се бури и наводнения поразяват градовете в най-уязвимите от климатичните промени райони, разходите за възстановяване и застраховане ще доведат до невъзможност за възстановяване на определени активи. Уитакър казва, че тази динамика ще се прояви най-напред при по-старите сгради, които имат по-високи разходи за експлоатация и поддръжка.
„Устойчивостта и поддръжката няма да са основният двигател, това ще бъде желанието на пазара да купи старо помещение“, казва той. „Но тя ще бъде утежняващ фактор. Той взема това, което вече е трудно за поддръжка, и добавя допълнителен разход на върха на намаляващата наемна база.“