Флорида сега е жилищният пазар на Шрьодингер

Слънчевият щат е свидетел на объркано, несправедливо и продължително оттегляне от районите, които са най-уязвими от изменението на климата. Не е нужно да е така

10:02 | 20 октомври 2024

Автор: Марк Гонглоф

Снимка: Bloomberg

Ако обичате да си докарвате главоболия, може да прекарате известно време в мислене за бъдещето на пазара на жилища във Флорида в ерата на все по-разрушителните климатични бедствия.

Дали цените на жилищата в някои райони се понижават заради хора, бягащи от частите на Слънчевия щат, които са най-податливи на наводнения и високи застрахователни разходи? Или строителните предприемачи заграбват опустошени от бури земи, за да построят нови — и по-скъпи — домове на същите тези места? Или хората просто се местят от брега, измествайки живеещите на по-високи места и правейки жилищата там по-малко достъпни?

Отговорът на всички тези въпроси е "да". Просто може да варира от къща на къща, блок до блок и град до град. Флорида е жилищният пазар на Шрьодингер, живеещ и умиращ едновременно. Както при други места, които са най-уязвими от опустошенията на затоплящата се планета, предизвикателството е да се управлява тази сложна ситуация по начин, който защитава както човешкия живот, така и икономическата мощ, поддържа жилищата достъпни и се отнася справедливо към всички. Все още не сме постигнали това положение.

„В момента сме напът за объркано, несправедливо, продължително скъпо отстъпление“ от уязвимите от климата райони, каза в интервю A.R. Сидърс, професор в Центъра за изследване на бедствия към университета в Делауеър. „Притеснението ми е, че това ще се промени само поради огромно страдание, нещо като още една "Катрина". Трябва да се опитаме да сведем до минимум това страдание.“

Дори преди ударите на ураганите "Хелийн" и "Милтън", продажбите на жилища и цените в някои крайбрежни райони на Флорида вече страдаха след години на повтарящи се природни бедствия и скок на застрахователните ставки. Инвентарът на наличните жилища в щата скочи с 59% през последната година, според фирмата за анализ на недвижими имоти ResiClub, третият най-голям ръст в страната. Югозападна Флорида е особено "мека" след урагана "Иън" през 2022 г., според главния изпълнителен директор на ResiClub Ланс Ламбърт, бивш журналист от Bloomberg. Но тази слабост наскоро се разпространи в останалата част от щата.

^{Още къщи са налични на предните линии на борбата с климата | Едногодишна промяна в активния жилищен инвентар за продажба}

Това изглежда почти неизбежно за предразположено към урагани място в ера на все по-силни бури, където повече от половин милион души вече са рутинно изложени на наводнения, числа, които могат да нараснат с 50% до средата на века, според проучване от 2022 г. в списание Nature Climate Change. В края на краищата, дори места, които някога са изглеждали като истински безопасни климатични убежища, включително Ашвил, Северна Каролина, напоследък претърпяха катастрофи, подхранвани от климата. "Хелийн" удави Ашвил, където живеят много учени по климата.

Въпреки това американците се стичаха във Флорида не толкова отдавна, изглежда напук на повишаващите се нива на морето и риска, търсейки слънце и по-евтини жилища. По-подробен поглед обаче разкрива, че пазарът на жилища на две скорости се появява от известно време: частите на Флорида с най-висок риск от наводнения са видели по-бавни продажби на жилища и поскъпване през последното десетилетие, отколкото сравнително по-безопасни места, според анализ на Washington Post. Ключовите думи там са „сравнително по-безопасни“, тъй като всеки квадратен метър от щата е бил или ще бъде изложен на урагани, наводнения, торнада и други природни бедствия, докато планетата се затопля и засилва екстремните климатични условия.

Докато собствениците на жилища се стремят към безопасност, те рискуват да увековечат феномен, известен като „климатично облагородяване“, при който достъпните жилища на по-високи терени стават по-малко достъпни, тъй като по-богатите купувачи бягат от бури и покачващи се води. Това вече започна в кварталите на Маями като Little Haiti. Това може да измести повече от половината от населението на града до 2100 г., според проучване от 2023 г. в Environmental Research Letters.

В същото време други части на Флорида са предразположени към „катастрофално облагородяване“, което всъщност е обратната страна на „климатичната“ версия. В такива случаи собствениците на жилища с ниски и средни доходи, унищожени от бури, не могат да си позволят по-високи застрахователни премии или да възстановят сградите по стандартите за безопасност, които стават все по-строги от 2002 г. насам. Така те плащат пари на предприемачите, които строят нови крепости, които са само за по-богатите, които могат да си ги позволят.

Това помага да се обясни защо Флорида е построила повече жилища върху заливни тераси, отколкото всеки друг щат през последния четвърт век, според отделни проучвания на Сидърс и други, както и на частната изследователска фирма First Street Foundation. В момента се издига ново строителство на Сиеста Кий, където ураганът "Милтън" достигна сушата, съобщи Wall Street Journal. Къщите в един комплекс там се продават за 3 милиона долара.

Недалеч от Сиеста Кий се намира Хънтърс Пойнт, където нови устойчиви на урагани къщи преживява "Милтън", без дори да загубят електричество, съобщи CNN. Тези домове струват някъде между 1,4 милиона и 1,9 милиона долара на брой.

Какво от това? Ако богатите хора искат да хвърлят парите си в океана, защо да не им позволят? Но този подход има големи недостатъци, освен очевидните заплахи за човешкия живот и здраве. От една страна, тези хора се нуждаят от пътища, водопроводи и друга инфраструктура, която все повече ще бъде опустошавана от бедствия и покачване на морското равнище. Данъчните долари ще бъдат използвани за поддържане на всичко това, дори когато базата за данък върху собствеността се свива до шепа богати сърфисти, които също може да се нуждаят от повторно спасяване от службите за спешна помощ.

По-важното е, че както бедствието, така и климатичното облагородяване влошават кризата с достъпността на жилищата, която вече обхваща Флорида и останалата част от страната. А уязвимите хора, засегнати от повтарящи се бедствия и принудени да мигрират, страдат финансово и социално.

Изследователите все още наваксват с ефектите на тези кризи, които се разгръщат в реално време. Но те са идентифицирали някои принципи, които политиците могат да прилагат. От една страна, правителствата трябва да спрат да реагират на бедствия и да започнат да работят повече върху дългосрочната устойчивост и адаптация, ми каза Сара Мактарнан, политически анализатор в Urban Institute. В момента твърде голяма част от това планиране е оставено на собствениците на жилища и предприемачите. Един национален план би помогнал, въпреки че един план няма да отговаря на всички обстоятелства; щатите също трябва да бъдат проактивни. Това включва разрешаване на техните кризи с достъпни жилища по начин, който прави домовете едновременно достъпни и устойчиви.

И накрая, всеки трябва да приеме, че част от този процес неизбежно ще включва отказ от мечтата за еднофамилно имение на плажа или в прекрасна зона на горски пожари. Изменението на климата все повече превръща подобни сънища в кошмари.

„Не позволяваме на хората да строят върху рушащи се скали или активни вулкани. Защо им позволяваме да строят на други рискови места?“, пита Сидърс. „Дебатът е за правилното ниво на риск. Но в момента дори не желаем да участваме в този дебат."

Марк Гонглоф е редактор на Bloomberg Opinion и колумнист, отразяващ изменението на климата. Бивш управляващ редактор на Fortune.com, той е ръководил бизнес и технологичното отразяване на HuffPost и е бил репортер и редактор на The Wall Street Journal.