Кулата в Хонконг, символ на спукването на кредитния балон в Китай

Когато през 2017 г. в Хонконг беше продаден небостъргачът The Center, рекордната цена от 5,2 млрд. долара беше толкова висока, че инвеститорите трябваше да сформират консорциум, който да вземе мажоритарния дял и да разпредели етажите. Това решение бързо се превръща във воденичен камък.

Собствениците с ограничени парични средства, много от които са китайски строители на жилища, сега се конкурират помежду си, за да си осигурят приходи от наематели или купувачи в 73-етажната кула, след като продажбите на жилища в континенталната част на страната се сринаха. В резултат на това стойността на жилищата се понижи, като някои от тях се предлагат на цена, която е с почти 50% по-ниска от покупната. Това може да се сравни с по-широкия спад от около 30% за офисите в централния район от юни 2018 г. насам, според данни, събрани от брокера Knight Frank.

При посещението на репортери на Bloomberg News през април на места липсваха таванни панели, а на някои етажи от пролуките висяха дълги електрически кабели. Върху входа на един от свободните офиси тогава имаше залепени обяви, които подсказваха, че предишният му обитател не си е плащал наема. На същия етаж, на пода под китайското дърво на парите, символ на късмета и просперитета, се виждаха изсъхнали листа.

Неволите в сградата са символ на по-широкия кредитен срив, който засегна града, след като китайското правителство предприе мерки срещу прекомерния ливъридж и сложи край на имотната лудост. С нарастването на броя на просрочените задължения международните инвеститори се отдръпнаха от дълговете на строителните предприемачи, което накара много от тях да заменят представянето на облигации в периода на бум със съдебни заседания, за да избегнат ликвидация.

"До известна степен капиталовият пазар подхранваше балона на китайските имоти. Това беше време, когато строителните предприемачи бяха нетърпеливи да вземат заеми, докато имаше и инвеститори с дълбоки джобове, готови да налеят пари“, казва Патрик Лиу, главен изпълнителен директор на Admiralty Harbour Capital и бивш инвестиционен банкер. „Всички просто продължиха да използват ливъридж и заложиха на това, че недвижимите имоти са основен отрасъл на китайската икономика и няма да се сринат.“

Неизпълнение на задълженията от страна на предприемачите
Страните, свързани с Kwok Ying Lan, председател на изпадналия в неплатежоспособност предприемач Yuzhou Group Holdings, наскоро намалиха исканата от тях цена на 21-ия етаж на сградата до 430 млн. хонконгски долара. Според брокери, запознати с имота, това е спад от около 14% спрямо момента, в който те за първи път пуснаха площите на пазара през ноември миналата година, и еквивалент на спад от около 46% спрямо последната продажба на жилищната сграда.

Yuzhou е само една от множеството китайски компании, предимно строителни предприемачи, които са пропуснали плащания по доларови облигации на стойност 127,4 млрд. долара от началото на кредитната криза през 2021 г. насам. Сред другите неплатежоспособни лица, инвестирали в кулата, са Хуей Винг Мау, милиардерът, основател на Shimao Group Holdings Ltd, който придобива девет етажа от имота заедно със семейството си.

Хуей използва шестте етажа, които притежава в сградата, за да обезпечи заем от 2,78 млрд. хонконгски долара (356 млн. щатски долара), предоставен от DBS Bank Ltd. през януари 2024 г., показват поземлените регистри. Тъй като пазарът на офиси се влошава, той е предложил два етажа от The Center за продажба на цена с над 40% по-ниска от пиковата.

Дори при такива големи отстъпки намирането на купувач може да се окаже предизвикателство. В продължение на шест месеца брокерът Джеймс Мак от Midland Commercial е довел около 30 потенциални участници в търга, за да посетят един етаж в небостъргача. Само няколко от тях са били готови да направят оферта и всяка от тях е била доста под очакванията, казва той.

Купувачите на офиси „търсят проблемни ситуации с големи отстъпки“, каза Томас Чак, старши изпълнителен директор в Colliers International. До средата на юни тази година в Хонконг е имало 11 продажби на търговски имоти в затруднено положение, сочат данните на Colliers, докато през миналата година те са били 18.

Когато китайските предприемачи придобиха The Center, рекордната покупна цена от 5,2 млрд. долара беше толкова астрономическа, че те изкупиха сградата етаж по етаж.

Частно кредитиране
Някои континентални собственици на етажи в The Center се опитват да си осигурят рефинансиране от директни кредитори, каза Джиджи Уон, ръководител на отдел „Бизнес развитие, недвижими имоти и частно кредитиране“ в Sun Hung Kai & Co.

„Не продължихме с нито едно от запитванията“, тъй като „възможностите, които наблюдавахме, са с ливъридж, надхвърлящ устойчивия коефициент на лихвено покритие предвид настоящата среда на лихвените проценти“, каза Уон.

Един инвеститор вече е продал. Строителният предприемач Kaisa Group Holdings Ltd. се обърна към Shandong Hi-Speed Holdings Group за заем от 125 млн. долара през 2019 г. с цел придобиване на повече земя на континента, според лице, запознато със сделката и борсовите документи.

Дружеството е заложило 38-ия етаж на сградата като обезпечение за дълга в опит да покаже добра воля, добави лицето, като поиска анонимност, тъй като въпросът е частен. Те никога не са си представяли, че ще им се наложи да продадат имота, който сега е собственост на кредитора, каза лицето.

Представител на Шимао не е споделил коментар. Yuzhou Group заяви, че не е в състояние да коментира въпроса, тъй като регистрираната на борсата компания не е собственик на 21-ия етаж на The Center. Компанията не отговори на молбите да се обърне към председателя за коментар. Представителят на Kaisa не е отговорил на съобщенията в Wechat, в които е поискан коментар.

Неволите на сградата символизират по-широкия кредитен срив, който засегна града, след като репресиите на китайското правителство срещу прекомерния ливъридж сложиха край на имотната лудост.

Свободно пространство
Намирането на наематели също е предизвикателство за наемодателите. Над една четвърт от офис площите в кулата са празни, което е два пъти повече от процента на незаетите площи в централния район, сочат данни на Colliers.

Завършващите се нови офис сгради ще увеличат конкуренцията, като според брокера Knight Frank в момента наемателите се фокусират върху нови сгради с по-добри удобства. Засега Мак от Мидланд описва наемите и продажбите в The Center като „зловещо спокойни“.

„Високият ръст на имотния бум, който континенталната част на страната донесе на финансовите структури и работниците в Хонконг, явно вече е отминал“, казва Джордж Магнус, научен сътрудник в Китайския център към Оксфордския университет. Спадът на пазара на недвижими имоти в Китай „ще има трайни вредни последици за Хонконг като финансов център“.

Още по темата

Сингапур и Хонконг покориха класацията за най-скъпи градове за живот

Съд в Хонконг нареди ликвидацията на още един голям китайски строител

Милионерите от Хонконг се местят в Сингапур