Цените на британските жилища могат да се възползват от победа на лейбъристите

Очакваната голяма победа на лейбъристите на общите избори в Обединеното кралство на 4 юли може да доведе до нещо повече от желано връщане към политическа стабилност. Може да помогне и за насърчаване на икономическия растеж, ако първите сто дни се окажат толкова успешни, колкото се обещава. Премахването на несигурността трябва да възстанови доверието в умиращия пазар на жилища, който потъваше напоследък. Политическата предвидимост е важна за тези, които решават да се преместят; това е най-голямото лично финансово решение, което повечето домакинства вземат. Критичният катализатор би бил, ако централната банка на Англия впръсне някои намаления на лихвените проценти.

Достъпността на жилищата, измерена чрез цените на жилищата спрямо приходите, се връща към нивата отпреди пандемията, подпомогната от силния ръст на заплатите и по-ниската инфлация. Печалбите се покачват три пъти над темпа на инфлация от 2%, а ръстът на брутния вътрешен продукт през първото тримесечие от 0,7% напълно обърна плитката техническа рецесия през втората половина на 2023 г. Темпът на растеж на БВП може да надхвърли 1% до края на този година, според Bloomberg Economics. Скромни неща, но икономическите условия като цяло се подобряват сега, след като инфлацията спадна обратно до целта от 2% от своя пик от над 11%.

Главният икономист на Nationwide Building Society Робърт Гарднър отбелязва, че доверието на потребителите също се е подобрило значително през последните две години. Това е най-големият взаимно притежаван кредитор в Обединеното кралство и предлага най-обширната представа за различните регионални жилищни пазари в нацията. В телефонен разговор Гарднър посочи, че балансите на домакинствата, измерени чрез общ дълг към доход, са в най-добра относителна форма от две десетилетия.

Показателят за годишния ръст на цените на жилищата на Nationwide се повиши с 1,5% през юни спрямо 1,3% през май.

Пазарът на ипотечни кредити в Обединеното кралство изглежда готов да предложи по-конкурентно кредитиране, като няколко големи кредитори вече са намалили основните си оферти. Те искат да отпускат заеми при относително високи лихвени проценти, за да запазят пазарния си дял. Одобренията за ипотеки са най-високи за 18 месеца. Кредиторите често хеджират експозицията с референтни лихвени суап проценти и този месец те са по-ниски. Според анализатора на недвижимите имоти в Bloomberg Intelligence Ивона Ховенко, цените на жилищата в Обединеното кралство остават на стабилна — макар и скромна — възходяща траектория досега през 2024 г. Тя вижда значително място за подобряване на ценообразуването на ипотечните кредити.

Най-ниските широко достъпни заеми, базирани на 75% от покупната цена, са около 4,75% за първоначален двугодишен фиксиран срок и 4,4% за петгодишен фиксиран срок. Въпреки това, те все още са с 50 базисни пункта по-високи от наличните по-рано тази година. През януари се очакваше BOE да намали лихвите няколко пъти тази година. Това не се случи поради опасенията на централната банка относно по-силната инфлация в сектора на услугите. Очакванията на фючърсния пазар все още са за поне едно намаление на лихвения процент с 25 базисни пункта, вероятно още на следващото заседание на BOE на 1 август, а може би още едно преди края на годината.

Времето беше ужасно през по-голямата част от тази година, намалявайки ентусиазма да се разхождаме и оглеждаме бъдещи нови домове. Лятното намаление на лихвените проценти вероятно ще съживи конкуренцията на ипотечния пазар, което може да стимулира тласък на активността. Индексът на търсенето на нови купувачи на Royal Institution of Chartered Surveyors е най-ниският през май от шест месеца. Договорените продажби също се понижиха, тъй като, разбираемо, активността е по-ниска в навечерието на изборите и като цяло разходите за ипотеки са по-високи. Забележително е обаче, че за имотите под наем проучването на RICS показва, че търсенето на наематели все още се увеличава при стагнация на предлагането - това е рецепта за по-високи цени.

Лейбъристите обещават коренна промяна в начина, по който се дават разрешения за жилищно планиране. Ще има някои ниско висящи плодове, но в действителност ще отнеме значително време, за да се промени значимо балансът между огромно търсене и крайно недостатъчно предлагане. Създаването на по-справедлив достъп до стремежа да притежавате собствен дом е добра политическа цел, но преминаването през непроницаемата рамка на националната политика за планиране, която обвързва пазара на жилища в Обединеното кралство като японски плетива, ще изисква огромни усилия. Може да отнеме повече от петгодишен парламент, преди жилищното строителство да нарасне, за да отговори на растежа на търсенето сред населението. От друга страна, лейбъристите ще предлагат ипотечни гаранции за купувачи за първи път. Опитът от подобни усилия на консервативните правителства показва, че подобни субсидии само повишават цените в долния край.

Не всичко ще бъде розово при управлението на лейбъристите, тъй като плановете да се настоява, че всички нови проекти предлагат 40% по-ниски цени на „достъпни домове“ не се харесват на строителните предприемачи, които трудно ще постигнат обща възвръщаемост на проектите по този начин. Домовете с висока стойност, както и вторите жилища, са изправени пред по-трудни насрещни ветрове. Повишаването на местните данъци върху имотите върху такива жилища изглежда среда, богата на цели. Плановете на лейбъристите да намалят данъчните облекчения за чуждестранни жители без местожителство и да премахнат преференциалните данъчни ставки върху печалбите от т. нар. „пренесени лихви“ за фондове за дялово участие и хедж фондове може да доведат до изселване. Има все повече съобщения за милионери, които „гласуват с краката си“, като се насочват към по-благоприятни за данъци страни.

И все пак, с промяна не само на времето навън, но и на политическите и икономически условия, необходимите съставки си идват на мястото. Купувачите са достатъчно хитри, за да изчакат и видят как се изпълняват плановете на новото правителство. Ако лихвените проценти започнат да се понижават до края на лятото, тогава активността на жилищния пазар - и вероятно цените заедно с нея - ще станат по-приемливи.

Маркъс Ашуърт е колумнист на Bloomberg, който отразява европейските пазари. Преди това е бил главен пазарен стратег в Haitong Securities в Лондон.

Още по темата

Продажбите на имоти в Китай се увеличиха с над 30% сравнение с миналия месец

Има над 10 милиарда лв. под дюшеците и те са риск за балонизиране на имотния пазар

Жилищата остават най-достъпната и разбираема форма на инвестиция

Да си купиш дом или да си построиш: кое е по-изгодно? Попитахме експертите

На българския имотен пазар се забелязва отлив на инвеститори