Нагорещеният пазар на недвижими имоти в Дубай не се поддава на прогнозите за забавяне, което е знак, че бизнес центърът в Близкия изток може би се освобождава от цикъла на бум и спад.
"Цените продължават да растат и преходният характер на Дубай изглежда наистина е отминал", казва Таймур Хан, ръководител на отдел "Изследвания" в глобалната консултантска компания CBRE Group Inc. "Независимо дали става дума за нови или дългогодишни жители, повечето от тях купуват с цел обитаване сега и в резултат на това виждаме, че цените остават устойчиви."
Много анализатори очакваха, че скокът в цените на имотите и наемите - който превърна Дубай в един от най-горещите пазари на недвижими имоти в световен мащаб - ще се забави или дори ще спадне до началото на 2024 г. Тези прогнози не се сбъднаха въпреки продължаващото напрежение от войната между Израел и "Хамас", нарастващите разходи за живот и избледняващата привлекателност на града за богатите руснаци.
Вместо това стойността на жилищата се повишава в продължение на 15 последователни тримесечия и е нараснала с 20% за годината, приключваща през май, според Cushman & Wakefield Core. Наемите се повишават вече 13 поредни тримесечия, макар и с малко по-бавен темп в сравнение с предходната година.
"Търсенето идва отвсякъде, въпреки че руските купувачи са намалели на пазара", казва Пратюша Гурапу, ръководител на отдел "Изследвания и консултации" в консултантската компания за недвижими имоти. "Цените в повечето райони вече надминаха върховите си стойности от 2014 г. и продължават да растат, тъй като купувачите продължават да идват от Европа, Индия и други южноазиатски страни", каза тя.
Според консултантската компания Knight Frank LLP през 2023 г. Дубай ще смени собственика си с имоти на рекордната стойност от 274 млрд. дирхама (74,6 млрд. долара). През първите три месеца на тази година в града вече са регистрирани сделки за 89,2 млрд. дирхама.
Цените в целия град са се повишили с 60% от края на 2020 г. насам, докато наемите са скочили с цели 83%, показват изчисленията на Cushman & Wakefield Core. Това възстановяване е подкрепено от притока на богати инвеститори - включително руснаци - които се стремят да защитят активите си, криптомилионери и богати индийци, търсещи втори дом. Справянето на правителството с пандемията и либералната му визова политика също привлякоха повече чуждестранни купувачи.
Пазарът на недвижими имоти в Дубай отдавна е известен с резки подеми и спадове, като един от най-драматичните спадове настъпи през 2009 г. след години на растеж, подхранван от дългове. През 2011 г. цените се възстановяват, а през 2014 г. отново се сриват, след като сривът на цените на петрола засяга регионалните икономики. Оттогава насам правителството въведе редица реформи за купувачите и строителните предприемачи, за да ограничи колебанията, включително повишаване на изискваните първоначални вноски за ипотечните кредити до 20%.
Но оживлението и съпътстващото го струпване на нови богати жители променя пазара на луксозни имоти в града и кара строителните предприемачи да съживят проекти, които не са били реализирани в продължение на близо 15 години.
Сред тях са и децата на милиардера Хюсеин Саджуани, които изграждат проект на изкуствен архипелаг, построен във формата на картата на света. Държавната компания Nakheel PJSC успява да продаде имения преди началото на строителството на Palm Jebel Ali, най-големия от известните изкуствени острови във формата на палма в града, който заедно с проектите на островите Дейра привлича тълпи от купувачи - някои от тях се редят на опашка за жилища на стойност 5 млн. долара.
Според CBRE средната наемна цена в емирството е нараснала с 22,2% през годината до май. Наемите на еднофамилни къщи, наричани на местния пазар вили, са отбелязали едни от най-големите увеличения и сега струват средно 96 000 долара годишно.
Нарастващите разходи са главоболие за политиците, които се борят да гарантират, че Дубай ще остане конкурентноспособен център за световните компании в момент, когато много служители се оплакват, че наемите им са нараснали, докато заплатите им са останали непроменени. В доклада на Mercer за разходите за живот през 2024 г. Дубай е класиран на 15-то място в света по разходи за емигранти.
Нарастване на населението Миналата година строителните предприемачи са построили около 40 000 жилища в емирството, а през 2024 г. се очаква да завършат строителството на още 39 000. Според изчисленията на Knight Frank до 2029 г. ще бъдат построени около 260 000 жилища, като 80% от тях ще бъдат апартаменти, а останалата част - вили.
Досега нарастването на населението е помогнало на пазара да поеме новото предлагане. Пътищата са задръстени, а в училищата се наблюдават едни от най-високите нива на записване от години насам. Представители на Дубай очакват населението на града да нарасне до 5,8 млн. души през 2040 г. от около 3,3 млн. души през 2021 г.
Въпреки това Гурапу очаква цените да започнат да се понижават от следващата година до 2027 г., когато на пазара ще се появи по-голямата част от новите жилища.
Достъпност Засега достъпността на жилищата е намаляла в целия град. Много от жителите, чиито цени са били намалени, са се преместили на по-евтини места, а много други са дали наемодателите си на съд, за да се опитат да се противопоставят на нарастващите наеми.
Голяма част от новите продажби са в рамките на така наречения "пазар извън плана", където предприемачите продават жилища преди строителството и приемат плащания на вноски. За купувачите новите проекти са по-евтина алтернатива на утвърдените места, където стойността им е нараснала. Но тези покупки обикновено се финансират от спестяванията на купувачите и не отговарят на условията за ипотечни кредити.
"Пазарът става изключително скъп за купувачите със средни доходи и това ще окаже натиск за неговото намаляване", казва Гурапу. "От друга страна, повишаването на наемите и намаляването на лихвените проценти вероятно ще насърчат новите купувачи".
Уверени разработчици Дубайските предприемачи се възползват от устойчивостта на пазара, като стартират проекти с бързи темпове и събират пари по-бързо от всякога.
Платежните планове, които позволяваха на купувачите да завършат покупката си понякога до седем години след построяването на имота, вече не се срещат никъде. Emaar Properties PJSC, най-големият строителен предприемач в Дубай с около 30% пазарен дял, изисква от купувачите да платят последните 15% от стойността на имота още преди да им бъдат предадени ключовете.
Поне засега изглежда, че задъханият възход на пазара на имоти ще продължи.
"Наистина си мислех, че пазарът вече ще се успокои, като се има предвид огромното увеличение през последните няколко години", казва Хан от CBRE. "Но сега, като гледам динамиката, започвам да вярвам, че едва ли ще видим голям спад в близко бъдеще."