Знаете, че дъното е достигнато едва след като то е минало. Има признаци, че най-ниската стойност на бизнес имотите може вече да е достигната на фондовия пазар. Но възстановяването от тук вероятно ще бъде болезнено - особено в Европа.
Недвижимите имоти остават най-зле представящият се сектор в Европа от началото на 2022 г., годината, когато лихвените проценти решително се повишиха. Ако кризата с имотите в САЩ се характеризира със свободни офиси, вече ненужни поради увеличаването на надомната работа, то в Европа се определя от изграждането на империя, финансирана от дългове, която се разпада.
Стойността на индекса Stoxx Europe 600 Real Estate спадна приблизително наполовина от пика си след пандемията до най-ниската си стойност през миналата година, по-лош спад от по-големия и по-диверсифициран американски сектор. Но настроенията се подобриха бързо към края на миналата година на фона на очакванията, че лихвените проценти са достигнали своя връх и спадащите оценки на портфейлите вече са включени. Индексът се повиши с 33% в края на годината, воден от възстановяване на акциите с висок ливърид, включително френския оператор на молове Unibail Rodamco Westfield и шведския диверсифициран наемодател Fastighets AB Balder.
Успоредно с това хедж фондовете намалиха залозите си срещу сектора. За първи път от юни 2022 г. има средно по-малко къси позиции за европейските недвижими имоти от по-широкия пазар, според анализатори от UBS Group AG. Индексът на САЩ също се върна, макар и от по-висока база. Анекдотично, активите в частни продажби е по-вероятно да привлекат конкурентни оферти, отколкото би бил случаят преди година. В райони с ограничено предлагане – като студентски жилища и суперпремиозни офиси – нивата на незаетите площи са ниски и ръстът на наемите е окуражаващ.
Но картината, нарисувана от пазара на акции, може да е измамно успокояваща.
Като начало, общите числа маскират огромна дисперсия в ситуациите. В единия край на спектъра е British Land Co., диверсифицираният наемодател в Обединеното кралство, който наскоро отчете спад на годишна база в оценката на портфейла си от едва 0,2% през втората половина на финансовата си година. На другия полюс са фирмите с все още висок ливъридж, като шведската Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) и фокусираният върху Германия наемодател Aroundtown SA, където късите залози остават силно концентрирани. Значително краткотрайно „натрупване“ продължава около финансово разтегнатите континенталноевропейски имена, според изследването на UBS.
Все още има много възможности за поява на негативни новини както от публичните, така и от частните пазари, ако заемите не могат да бъдат рефинансирани при изгодни проценти. Това е бавно разгаряща се криза, при която проблемите се материализират, когато дългът излезе за подновяване и е малко вероятно заемите да падежират едновременно; наемодателите обикновено разпределят своите заеми за, да речем, пет години.
SBB остава образец на неволите на борсовия сектор. Фирмата продължава да куца от тримесечие на тримесечие, използвайки ad hoc продажби на активи за повишаване на ликвидността. Решение за спазване на ангажимент за изплащане на минали отсрочени дивиденти допълнително ще подкопае паричните ресурси. Остава неясно как компанията ще изпълни изцяло падежиращите си задължения през следващите 18 месеца. Изглежда, че е необходима по-съществена продажба, като например частична продажба на жилищния портфейл.
За съжаление европейският борсов сектор вече беше разбит, навлизайки в икономическия спад, и се измъква от останките, като все още се бори да покаже своята значимост пред глобалните инвеститори. Основният структурен проблем може да се влоши: Неговите съставни части са малки в глобален мащаб и предлагат оскъдна пряка експозиция към областите, от които инвеститорите се интересуват най-много като складове и центрове за данни. Пазарната капитализация на основния индекс за недвижими имоти в Европа е спаднала до по-малко от 180 милиарда евро от 286 милиарда евро от август 2021 г. насам. Двете най-големи компании за имоти, регистрирани на борсата в САЩ, заедно струват приблизително толкова.
Вярно е, че имаше известна консолидация, водена от Обединеното кралство, където фирмите са финансово по-силни. Но е трудно да се види откъде ще дойдат финансовите потоци, които биха могли да доведат до изпреварване в сравнение с други индустрии, да не говорим за подкрепа на вълна от нови предлагания на акции, които биха разширили обхвата на сектора. Това също може да помогне да се обясни защо досега тази година недвижимите имоти отново са най-зле представящите се в Европа, дори когато включват дивиденти. Може да е достигнато дъното. Но секторът може и да се задържи там известно време.
Крис Хюз е колумнист на Bloomberg, който се занимава със сделки. Преди това е работил за Reuters Breakingviews, Financial Times и вестник Independent.