Пазарът на търговски имоти в САЩ преживява сътресения от началото на пандемията от Covid-19. Но New York Community Bancorp и японската Aozora Bank Ltd. напомниха, че някои кредитори едва сега започват да усещат болката.
Решението на New York Community Bancorp да намали дивидента си и да увеличи паричните си наличности предизвикаха рекорден спад на в цената на акциите ѝ с 38% и доведоха до най-лошия ден за регионалния банков индекс KBW от срива на Silicon Valley Bank през март миналата година. Книжата на базираната в Токио Aozora Bank поевтиняха с повече от 20%, след като предупреди за загуба, свързана с инвестиции в търговски имоти в САЩ. В Европа Deutsche Bank AG увеличи повече от четири пъти провизиите си за загуби от недвижими имоти в САЩ до 133 млн. долара през четвъртото тримесечие спрямо година по-рано.
Загрижеността отразява продължаващото понижение на стойността на търговските имоти, съчетано с трудността да се предвиди кои конкретни заеми могат да се развалят. Това се дължи на предизвиканото от пандемията преминаване към работа от разстояние и на бързото покачване на лихвените проценти, което оскъпява рефинансирането за затруднените кредитополучатели.
Милиардерът инвеститор Бари Стърнлихт предупреди тази седмица, че пазарът на офис площи може да претърпи загуби за над 1 трилион долара. За заемодателите това означава перспектива за повече фалити, тъй като някои наемодатели изпитват трудности да изплащат заемите или просто се отказват от сградите.
"Това е огромен проблем, с който пазарът трябва да се съобрази", каза Харолд Бордуин, директор в Keen-Summit Capital Partners LLC в Ню Йорк, който е специализиран в предоговарянето на проблемни имоти. "Балансите на банките не отчитат факта, че в тях има много недвижими имоти, които няма да се изплатят на падежа."
От Moody's Investors Service заявиха, че след събитията от сряда преразглеждат въпроса дали да намалят кредитния рейтинг на New York Community Bancorp до "junk".
Според Треп банките са изправени пред падежи на търговски недвижими имоти на стойност около 560 млрд. долара до края на 2025 г., което представлява повече от половината от общия дълг за недвижими имоти, чийто падеж настъпва през този период. Регионалните кредитори са по-силно изложени на влиянието на сектора и ще бъдат засегнати по-силно от по-големите си колеги, тъй като не разполагат с големи портфейли от кредитни карти или бизнес в областта на инвестиционното банкиране, които могат да ги предпазят.
Офисите водят до спад в стойността на търговските недвижими имоти в САЩ | Цените са се понижили за повечето видове имоти
Според доклад на JPMorgan Chase & Co., публикуван през април, заемите за търговски имоти представляват 28,7% от активите на малките банки в сравнение с едва 6,5% при по-големите кредитори. Тази експозиция предизвика допълнителен контрол от страна на регулаторните органи, които вече са в повишена готовност след регионалните банкови сътресения през миналата година.
Макар проблемите с недвижимите имоти, особено с офисите през четирите години след пандемията са очевидни, пазарът на недвижими имоти в известен смисъл е в застой: Сделките са намалели поради несигурността на купувачите и продавачите относно стойността на сградите. Сега необходимостта да се посрещнат наближаващите падежи на дълговете - и перспективата Федералният резерв да намали лихвите се очаква да предизвикат още сделки, които ще дадат яснота колко точно са спаднали стойностите.
Тези спадове могат да бъдат значителни. Aon Center, третата по височина офис кула в Лос Анджелис, наскоро беше продадена за 147,8 млн. долара, което е с около 45% по-малко от предишната ѝ покупна цена през 2014 г.
"Банките - обществени и регионални - наистина не бързаха да продават активи на пазара, защото не им се налагаше, те ги държаха до падежа", каза Бордуин. "Те се заиграват с реалната стойност на тези активи."
Многофамилни заеми
Нервността на по-малките кредитори се засилва от непредсказуемостта на това кога и къде могат да се появят проблемни кредити за недвижими имоти, като само няколко неизпълнения могат да предизвикат хаос. От New York Community Bancorp заявиха, че увеличението на броя на необслужваните кредити е свързано с кооперативна сграда и офис имот.
Въпреки че офисите са особено проблемна област за инвеститорите в недвижими имоти, най-голямата експозиция на компанията в областта на недвижимите имоти е свързана с многофамилни сгради, като банката има заеми за апартаменти на стойност около 37 млрд. долара. Почти половината от тези заеми са обезпечени от сгради с регулиран наем, което ги прави уязвими от приетите през 2019 г. разпоредби на щата Ню Йорк, които строго ограничават възможността на наемодателите да повишават наемите.
В края на миналата година Федералната корпорация за застраховане на депозитите направи отстъпка от 39%, когато продаде около 15 млрд. долара заеми, обезпечени със сгради с регулиран наем. Като друг показател за предизвикателствата, пред които са изправени тези сгради, около 4,9% от сградите в Ню Йорк с регулиран наем със секюритизирани заеми са били в просрочие към декември, което е три пъти повече от процента за другите жилищни сгради, според анализ на Trepp, базиран на това кога са построени имотите.
Консервативен заемодател
New York Community Bancorp, която миналата година придоби част от Signature Bank, заяви в сряда, че 8,3% от нейните жилищни кредити се считат за критични, което означава, че при тях има повишен риск от неизпълнение.
"NYCB беше много по-консервативен кредитор в сравнение със Signature Bank", каза Дейвид Авирам, директор в Maverick Real Estate Partners. "И все пак, тъй като заемите, обезпечени с многофамилни имоти с регулиран наем, съставляват по-голям процент от CRE портфейла на NYCB в сравнение с нейните колеги, промяната в законите за наемите през 2019 г. може да има по-значително въздействие."
Натискът върху банките да намалят експозицията си към търговски недвижими имоти нараства. Макар че някои банки се въздържаха от големи продажби на кредити поради несигурността през последната година, сега се очаква те да пуснат на пазара повече дълг, тъй като пазарът се размразява.
Канадската имперска търговска банка наскоро започна да предлага на пазара кредити за офис имоти в САЩ, които изпитват затруднения. Макар че заемите за офиси в САЩ съставляват едва 1% от общия портфейл от активи, приходите на CIBC бяха понижени от по-високите провизии за кредитни загуби в този сегмент.
"Процентът на кредитите, които банките досега са отчитали като просрочени, е капка в морето в сравнение с просрочията, които ще настъпят през 2024 и 2025 г.", каза Авирам.
"Банките продължават да са изложени на тези значителни рискове и потенциалното понижение на лихвените проценти през следващата година няма да реши проблемите им."