След повече от десетилетие на свръхзастрояване и свръхзаемане, настъпи моментът на равносметка за китайския пазар на недвижими имоти. Продажбите са намалели, цените и строителството - също, строителните предприемачи не изпълняват задълженията си, а заразата се разпространява в сектора на сенчестото банкиране.
Все още е възможно да се стигне до най-благоприятния изход. Продажбите са намалели дотолкова, че има възможност за повече стимули, които да подкрепят търсенето, без да се надува отново спекулативният балон. Ако това не се случи и секторът продължи да се срива, огромният недостиг на финансиране за строителните предприемачи означава, че има реална възможност за финансова криза.
За Китай разликата между тези два резултата е 5% или 0% ръст на брутния вътрешен продукт през 2024 г. Базовият сценарий на Bloomberg Economics е в горния край на този диапазон. Ако грешим, глобалните странични ефекти от сценария за срив ще бъдат достатъчни, за да тласнат САЩ и другите големи икономики към рецесия.
Икономиката е преследвана от призрачни градове
Основният проблем за недвижимите имоти в Китай е, че има твърде голямо предлагане и недостатъчно търсене. През 2021 г. в Китай са построени 1 565 милиона квадратни метра недвижими имоти. Bloomberg Economics изчислява, че през същата година фундаменталното търсене - на жилища, в които да се живее, а не като спекулативни инвестиции - е 1 400 млн. кв. м. До 2026 г. се очаква то да се свие до 1 100 млн.
Това означава, че строителството трябва да намалее с 30%, за да се приведе предлагането в съответствие с търсенето. Досега то е намаляло с 18%. Корекцията на пазара на недвижими имоти в Китай - която вече доведе до фалит на строителните предприемачи и изтласка една от големите сенчести банки до ръба на банкрута – е приключила едва наполовина.
Въпрос на търсене и предлагане: Търсенето и предлагането на имоти в Китай в кв. м.
Източници: Бюро по национална статистика, Световни перспективи за население на ООН, Bloomberg Economics,
Оттук нататък има няколко сценария, по които може да се извърши корекцията на собствеността. Има важна причина за това: Строителството е намаляло, но продажбите са се свили още повече. Продажбите на жилища през 2022 г. и досега през 2023 г. са с 10-15% под нашата оценка за фундаменталното търсене. Това предполага, че очакванията за спад на цените, несигурността относно перспективите за работните места и доходите и надеждата за повече стимули от страна на правителството подтикват купувачите да отлагат покупките. В най-лошия сценарий действията за намаляване на лихвените проценти, намаляване на изискванията за първоначална вноска и премахване на други пречки пред купувачите ще повишат търсенето в съответствие с фундаменталните показатели.
Предлагането все още има да намалява, но при малко по-силно търсене този процес е по-малко болезнен. При този сценарий инвестициите в недвижими имоти намаляват с 8% през 2023 г. и средно с 5% годишно от 2024 до 2026 г. Въз основа на отношенията в миналото 5% спад на инвестициите в недвижими имоти ограничава с около 0,6 процентни пункта годишния растеж на брутния вътрешен продукт.
Растежът на Китай се забавя от около 5,4% през тази година до близо 5% през 2024 г. и съществуват реални въпроси дали тези цифри отразяват условията на улицата. Но рецесията и финансовата криза са избегнати. Приземяването е неравномерно, но не и твърдо. При кошмарния сценарий стимулите не успяват да съживят доверието, продажбите продължават да се сриват и ще се наложи по-голяма и по-болезнена корекция на предлагането - което ще доведе до фалит на още строителни предприемачи и ще събуди призрака на финансова криза.
Ако трябва да говорим в цифри, прекомерната корекция може да доведе до спад на инвестициите в недвижими имоти с 20% или повече в края на 2023 г. и през 2024 г., което би довело до пряко отражение върху годишния растеж на БВП от 2,4 процентни пункта. И това няма да е краят на лошите новини.
Според нашите оценки при сегашната траектория краткосрочните задължения на строителните предприемачи и средствата, необходими за завършване на предварително продадените жилища, са напът да надхвърлят наличните им парични средства плюс средствата, които ще могат да наберат чрез продажби и нови заеми, с трилиони юани през следващите месеци.
Тази разлика е твърде голяма, за да я запълни дори Пекин, и означава, че предстои още повече болка за собствениците на жилища (спад на цените), строителните предприемачи (удар върху собствения капитал), банките (повече лоши кредити), притежателите на облигации (намаляване на стойността) и правителството (плащане за спасяване). Не е трудно да се види как крайният резултат може да бъде финансова криза.
Прехвърляне на ефекти от срива - последици за БВП и инфлацията за САЩ, еврозоната, Великобритания при твърдо приземяване в Китай
Отклонение в процентни пунктове от базовия сценарий за БВП през 2024 г.
В държавната банкова система на Китай кризата би приличала повече на тази в Япония през склеротичните 90-те години на ХХ век, отколкото на тази в САЩ при срива на Lehman през 2008 г. Все пак щетите биха били сериозни и е трудно да се каже къде ще бъде дъното за БВП на Китай. В общи линии в съответствие с изводите на Кармен Рейнхарт и Кенет Рогоф в тяхната история на финансовите кризи "Този път е различен", приемаме, че през 2024 г. растежът ще бъде нулев - спад от 5 процентни пункта.
Когато Китай кихне... За САЩ и други големи икономики разликата между най-добрия и най-лошия сценарий може да бъде разликата между меко и твърдо приземяване. Използваме набор от модели, за да оценим разпространението на ефектите чрез каналите на финансовия пазар, цените на стоките и търговията - за подробности вижте методологията по-долу.
При идеалния сценарий растежът на БВП на Китай за 2024 г. е около 5%, което е с 0,5 процентни пункта под очакванията ни от началото на годината. За САЩ това би означавало малко забавяне - около 0,1 процентни пункта - на инфлацията и растежа. Фед ще получи малка подкрепа за връщане на инфлацията към целевото равнище от 2%, но въздействието ще бъде незначително. В еврозоната и Обединеното кралство ефектът ще бъде също толкова ограничен.
При кошмарния сценарий, при който растежът на Китай през 2024 г. се понижава от 5% до нула, страничните ефекти се засилват. За САЩ има отражение върху индекса на потребителските цени в размер на 1,3 процентни пункта - надхвърляне на целта на Фед. БВП е засегнат с 1,1 процентни пункта, което превръща нашето базово очакване за плитка рецесия в по-дълбок спад и повишава безработицата в годината на изборите.
Въздействието върху други големи икономики ще бъде също толкова сериозно, като еврозоната ще премине от стагнация към рецесия и ще задълбочи спада, който вече очакваме в Обединеното кралство. За Китай дори буреносният облак, който предвещава кошмарния сценарий, има и добра страна. Растежът, стимулиран от вземането на все по-големи заеми, за да се строят все повече къщи, в които никой никога няма да живее, не беше стратегия за устойчиво развитие. В края на корекцията Китай ще има по-малък сектор на недвижимите имоти и следователно повече работници и капитали, предназначени за производствени цели. Нарастващите продажби на електрически превозни средства са една от причините за оптимизъм по отношение на средносрочните перспективи за развитие. Преодоляването на краткосрочния период остава сериозно предизвикателство.
Методология Оценихме глобалните ефекти на разпространение, като използвахме три различни модела. Финансовите условия бяха оценени по структурен подход, основан на Bayesian Global VAR model (Bock, Feldkircher and Huber, 2020). Леко изменяме модела, като добавяме логаритмични реални цени на акциите за всяка държава, както в Mohaddes and Raissi (2020).
Несигурността на финансовите пазари се моделира като глобален шок за пазарите на акции в съответствие с увеличението на индекса на страха VIX. За тази оценка пренаредихме държавите, като започнахме от САЩ, еврозоната, Обединеното кралство и други икономики, така че сравнението да е между VIX и пазара на акции в САЩ. Използваме обобщени функции за реакция на импулси (GIRF), както в Pesaran and Shin (1998).
Шокът от цените на петрола е симулиран с помощта на Глобалния модел на Европейската централна банка. Моделираме повишаването на цените на петрола като шок от предлагането на петрол. Освен това, тъй като САЩ напоследък се превърнаха в нетен производител на петрол, включваме шок от производството на петрол в САЩ под формата на шок от търсенето в САЩ, като използваме същия модел.
Трусовете в търсенето от страна на Китай са моделирани с помощта на VAR модел за четири държави. Шоковете бяха калибрирани въз основа на допусканията, че спадът на цените на суровините е резултат от спада в Китай, който тласка цените на петрола надолу, и че спадът на световните цени на акциите се дължи на увеличаването на несигурността от забавянето на растежа в Китай.