Истерията на пазара на офиси изглежда намалява - поне ако представянето на тръстовете за инвестиране в недвижими имоти (REIT) е някакъв показател. Но пазарът на офиси все още не е излязъл от гората и рисковете могат да надвиснат над пазара за години напред, ако лихвените проценти останат близо до текущите нива.
Помислете откъде идваме. Индексът на Bloomberg REIT Office Property Index възвърна около 25% от дъното си в края на май, почти три пъти повече от индекса S&P 500. Спредовете на дивидентната доходност на REIT за офис имоти — груба мярка за възприемания риск — се върнаха по-близо до историческите норми от своите върхове след банковата криза. През май спредът почти достигна пика след финансовата криза. И оттогава спадна до 1,74 процентни пункта в края на август – не съвсем „нормално“, но близо.
Какво се случи оттогава? Първо, страховете от скорошна рецесия намаляха, подхранвайки широко възстановяване на американския фондов пазар. Второ, индустриалният гигант SL Green Realty Corp. продаде дял от 49,9% в 245 Park Avenue на сравнително розова оценка от 2 милиарда долара, успокоявайки опасенията относно наличието на капитал на разумна цена.
Но има няколко предупреждения, които трябва да имате предвид. Като за начало офисните REIT се оказаха лош заместител на целия пазар на офиси. Както старши стратегът за REIT в Bloomberg Intelligence Джефри Лангбаум ми каза миналата седмица, REIT са склонни да държат собственост с по-високо от средното качество. „Има голямо несъответствие между активите с по-добро качество и активите с по-ниско качество“, каза той. „По-голямата част от болката, която смятам, че ще се почувства, ще се почувства извън пространството на REIT.“ Въпреки цялата шумотевица около появата на работата от вкъщи, наемодателите вероятно все още ще намират търсене на знакови сгради в сърцето на централните бизнес райони на страната. Проблемът може да дойде в потайните части на пазара, където прозрачността в реално време обикновено е лоша.
Освен това спредът на доходността може да не е сигналът, който някога е бил. Една от причините да е толкова тесен е, че фирмите са намалили своите прогнозирани дивиденти за следващите 12 месеца, за да запазят капитала. През второто тримесечие Vornado Realty Trust временно спря дивидента си, след като преди това го намали с около 29%, а половин дузина други офис REIT (представляващи около 18% от индекса) направиха големи и забележителни съкращения през последната година.
За да могат офисните имоти като цяло да излязат непокътнати от този епизод, трябва да се случат няколко развития. През следващата година собствениците на имоти трябва да докажат, че могат да рефинансират своите изтичащи ипотеки въпреки проблемите на регионалните банки. Както Лангбаум каза наскоро, продажбата на дял от собственост на SL Green беше положителен сигнал, но инвеститорите ще трябва да видят повече доказателства като него, че и собственият, и дълговият капитал остават налични.
За окончателно разрешаване на ситуацията трябва да се случи поне едно от две неща:
Търсенето на офис пространство трябва да се върне назад към нормите отпреди пандемията (малко вероятно); Разходите по заеми трябва устойчиво да намалеят (възможно е, но колко скоро?).
Тежестта тук наистина изглежда е върху лихвените проценти. Доходността на пет до десетгодишните съкровищни облигации наскоро достигна най-високата си стойност от 2007 г. насам, а данните на Cushman & Wakefield показват, че кредиторите изискват допълнителни 305 базисни пункта за петгодишни офис ипотеки с фиксиран лихвен процент със съотношение заем към стойност над 60 %. Това е обща ипотечна ставка от около 7,2% и е шок за всеки, който прехвърля заем, издаден преди години. Едновременно с това повишените сконтови проценти означават, че стойностите на имотите (използвани за отговаряне на изискванията за заеми) също са компресирани.
Инвеститорите могат временно да пренебрегнат тази плашеща реалност, ако вярват, че високите лихви са преходни. Може би частните капиталови инвеститори и други ще видят това като време да станат алчни, носейки допълнителен капитал на масата. Основният проблем възниква, ако очакванията за лихвените проценти започнат да се закотвят на текущите нива, може би поради дългосрочни страхове от инфлация или опасения относно устойчиво високи държавни дефицити. Ако това се случи и регионалните банки останат неспокойни да отпускат нови кредити, вълната от рефинансиране през следващата година може лесно да стане грозна и то бързо. Така че докато добрите новини, идващи от пазара на REIT, са добре дошли, все още може да е малко преждевременно да забравяме риска, породен от пазара на офиси в САЩ.
Джонатан Левин е колумнист на Bloomberg за пазарите в САЩ и Федералния резерв. Преди това е работил като журналист на Bloomberg в Латинска Америка и САЩ, отразявайки финанси, пазари и сливания и придобивания (M&A).