Пазарът на недвижими имоти в Германия изглежда крайно нестабилен

След продължилия десетилетие бум на пазара на имоти, подхранван от евтиното финансиране, новото строителство и търсенето на ипотечни кредити се сриват, а предприемачите на жилищни и офис проекти масово подават молби за обявяване в несъстоятелност.

Мрачните перспективи рискуват да доведат Германия отново до рецесия и да задълбочат и без това острия недостиг на жилища. А коалиционното правителство, съставено от три партии, изглежда не е на едно мнение за това как да помогне.

Имотна депресия. Германските строителни компании не са били толкова негативно настроени от Голямата рецесия насам

Най-голямата европейска икономика е изправена пред предизвикателства на няколко фронта. Търсенето на германския износ на промишлени стоки намалява, а енергоемките отрасли трябва да се адаптират към живота без евтин руски газ; междувременно Китай се превърна в много по-силен конкурент, особено в областта на автомобилите.

Строителството и дейностите в областта на недвижимите имоти, които допринасят за около 15 % от националната добавена стойност, доскоро бяха процъфтяваща икономическа противотежест, но сега и те започват да се задъхват.

През първите шест месеца на 2023 г. започнатото ново строителство спада наполовина, а разрешителните за строеж на нови жилища - с повече от една четвърт. Отровната смесица от по-високи финансови разходи, инфлация на строителните разходи, слабо търсене и политическа несигурност доведе до забавяне или отмяна на проекти.

Тъй като лихвените проценти ще останат по-високи за по-дълго време поради лепкавата инфлация, ситуацията може да се влоши, преди да се подобри.

От бум към срив. Разрешителните за строеж на нови жилища са се сринали с повишаването на лихвените проценти

През последните седмици няколко строителни предприемачи подадоха молби за обявяване в несъстоятелност, което може да остави инвеститори, купувачи на жилища и изпълнители без пари. 

Проект "Болка". Неотдавнашната неплатежоспособност на мюнхенския строителен предприемач Euroboden доведе до срив в цената на неговите облигации

След като си постави за цел да строи 400 000 нови жилища годишно, за да намали натиска върху пазара на наеми, Германия ще има късмет, ако построи половината от тях през следващата година.

Регистрираният на борсата гигант Vonovia SE спря цялото си ново строителство; през второто тримесечие той загуби 2 млрд. евро, след като отписа стойността на имотите си. 

"Показателите за строителството в Германия са особено слаби", заяви пред инвеститорите по-рано този месец шефът на швейцарския доставчик на санитарни системи Geberit AG.

Както и навсякъде другаде, повишаването на лихвените проценти води до появата на печеливши и губещи. Много от германските купувачи на жилища са фиксирали лихвите по ипотечните кредити на 1% за десет или повече години, като по този начин са предпазили кредитополучателите и банковия сектор от принудителни продажби.

Ипотечна мизерия. Търсенето на ипотечни кредити се срина, тъй като лихвените проценти по новите заеми се покачват

Въпреки това по-малко от половината германци притежават собствени жилища - най-ниският дял в Европейския съюз и далеч по-малко от приблизително две трети от американците, които притежават собствеността си.

Следователно повечето германци не са се възползвали от бума на пазара на недвижими имоти. Макар че цените на жилищата са се понижили с 6,4% от пика през юни 2022 г. (през това време общите потребителски цени са се увеличили със 7%), обемът на сделките е спаднал. Резултатът е, че още повече хора се насочват към пазара на наеми, където разходите се увеличават.

Това, което се покачва, може да се понижи. След като от 2009 г. насам цените на жилищата в Германия се повишават почти непрекъснато, през последната година те са се понижили с 6%

Наемателите, които са подписали договори за наем преди години, все още се справят добре; ниските им наеми може да не са се увеличили много и те нямат стимул да се местят.

За разлика от тях, новите наематели често са принудени да живеят в апартаменти, които не подлежат на контрол на наемите --- собствениците на обзаведени апартаменти с краткосрочни наеми имат по-голяма свобода да коригират наемите. В Берлин обзаведените апартаменти вече съставляват по-голямата част от тези, които се рекламират. За новите наематели също така е по-вероятно наемите да бъдат индексирани спрямо инфлацията. По данни на доставчика на данни vdpResearch през второто тримесечие новите наеми в седем от най-големите градове на Германия са се увеличили с 6% на годишна база.

Берлин вече не е евтин. Наемодателите заобикалят контрола върху наемите, като предлагат повече обзаведени апартаменти с краткосрочни договори за наем.

"Повече или по-малко невъзможно е за едно домакинство със средни или дори високи доходи да намери подходящ за нуждите си апартамент под наем", заяви този месец пред инвеститори Роналд Слабке, шеф на технологичната компания за недвижими имоти Hypoport SE. "Ако искате да имате хубаво жилище в Германия през следващите пет до десет години, трябва да го придобиете. Вече няма да можете да го наемате."

Крайнодясната партия "Алтернатива за Германия", за която около една пета от германците казват, че биха гласували, ако сега се провеждат избори, се надява да извлече политически капитал от този въпрос.

Те обвиняват Германия, че приема мигранти - миналата година в страната пристигнаха почти 1 милион украински военни бежанци - и че изостря недостига на жилища.

Строителните предприемачи, които са реализирали големи печалби в годините на бума и са платили твърде много за земята, не са непременно достойни получатели на помощ, но Германия може да си позволи да спре спада в сектора на недвижимите имоти, който да се превърне в срив.

Тази седмица правителството представи план от 10 точки за стимулиране на икономиката, който включва увеличаване на данъчните облекчения за строителството на нови жилища. Очаква се коалицията да представи допълнителни мерки за жилищното строителство на среща на върха в края на септември.

Въпреки това опитът на коалицията да се справи с продължителните борби беше подкопан, когато социалдемократическата партия на канцлера Олаф Шолц заяви, че е необходим по-строг контрол върху наемите. (Понастоящем на наемодателите е разрешено да увеличават наемите с максимум 15% за три години само в райони с остър недостиг на жилища. Предложението на ГСДП предвижда намаляване на това ограничение до 6 %.)

Макар да съчувствам на тежкото положение на наемателите - наемодателите често пренебрегват съществуващите правила - по-нататъшните интервенции рискуват да обезкуражат инвестициите в жилища.

Дебатът е симптоматичен за по-широк проблем, свързан с политическата несигурност и прекомерната бюрокрация в Германия.

В началото на тази година правителството обяви плановете си да забрани изцяло употребата на отоплителни инсталации, работещи с изкопаеми горива, но след като консервативните медии се възмутиха от разходите, намали предложенията си. Впоследствие заявленията за субсидии за термопомпи намаляха.

Нетните преки инвестиции в Германия спаднаха през миналата година до най-ниското ниво в историята; някои съобщения за много силно субсидирани фабрики за полупроводници не промениха впечатлението, че бизнесът вижда по-добри възможности и условия другаде.     

Както и в началото на века, може би ще е необходимо продължително икономическо неразположение, за да се подтикне Германия към решителни действия. В областта на недвижимите имоти със сигурност има предпоставки за такава криза.

Още по темата

Нов германски консерватор се очертава като основна заплаха за Шолц

Инфлацията в Германия събужда горчиви спомени за хиперинфлацията от 1923 г.

Германската икономика се измъкна на косъм от рецесия, но остава в стагнация