Частичното придобиване на Signature Bank от конкурент е забележително с това, което не включва: 11 милиарда долара заеми срещу клас апартаменти в Ню Йорк, чиято стойност падна през последните години, пише Bloomberg.
В сделка с правителствената агенция Federal Deposit Insurance Corp. New York Community Bancorp Inc. купува повече от 34 милиарда долара депозити на Signature, както и 13 милиарда долара заеми и 40 банкови клона. Остава на заден план дълговото портфолио от търговски недвижими имоти, натоварено силно към многофамилни сгради, обвързани от закон, който ограничава способността на наемодателите да повишават наемите.
„Това е токсичен отпадък“, заяви Кристофър Уейлън, председател на Whalen Global Advisors. „От гледна точка на инвеститора, това са мъртви активи“, добавя той.
Signature притежава повече от 11 милиарда долара заеми срещу апартаменти с установени наеми, според публични регистри, анализирани от Maverick Real Estate Partners. Заемите носят по-високи съотношения на дълг към стойност в сравнение със сравними портфейли, притежавани от JPMorgan, самата NYCB и други банки, показва анализът на Maverick на данни от кредиторите и Министерството на финансите.
Въз основа на анализа, „кредитният портфейл на Signature има по-висок ливъридж от повечето си конкуренти“, казва Тед Мартел, съосновател на Maverick. „Това носи повече риск“, обяснява той.
Въпросните заеми финансират апартаменти със стабилизирани наеми, наречени така, защото скоковете на цените са ограничени от държавен закон. В миналото наемодателите можеха да увеличат наемите с по-големи стъпки, когато наемател се изнесе, а сградите можеха да бъдат дерегулирани, след като ставките надхвърлят определени нива. Но разпоредбите на закон от 2019 г. поставиха нови ограничения на собствениците, удряйки търсенето на инвеститорите за регулираните имоти.
„Станахме свидетели в реално време как оценката на сградите беше намалена наполовина“, посочи Джей Мартин, изпълнителен директор на Програмата за подобряване на жилищното настаняване в общността, базирана в Манхатън група за защита на наемодателите.
Правителствените намеси по време на пандемията, като програмата за защита на заплатите и помощта за наем, забавиха някои от проблемите за наемодателите. Сега, докато помощта от тези инициативи намалява, рязкото увеличение на лихвените проценти направи по-трудно рефинансирането на сгради.
NYCB вече е сред най-големите заемодатели в района на Ню Йорк, където е специализирана във финансирането на сгради с регулиран наем. Сделката със Signature, която включва кредитни линии за адвокатски кантори и развлекателни компании, позволява на NYCB да се разклони в нови бизнеси, каза главният изпълнителен директор Томас Кангеми по време на конферентен разговор в понеделник.
Междувременно NYCB може да обслужва многофамилните заеми на Signature, което би предоставило възможности за сключване на сделки за рефинансиране с избрани кредитополучатели.
Има още една ключова причина NYCB да изостави дългове за апартаменти, която няма нищо общо с качеството на активите, посочва Херман Чан, анализатор в Bloomberg Intelligence. Сделката помага на NYCB да намали съотношението си заеми към депозити, привеждайки я в съответствие с регионалните банкови партньори, обяснява Чан.